导读

　　黄金(jīn)二(è美国管得了比尔盖茨吗r)十(shí)年之后，当下(xià)中国(guó)地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅(zhái)销售面(miàn)积超15亿(yì)平，足(zú)够(gòu)4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾(wù)，本(běn)文(wén)试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断(duàn)中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事(shì)实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子(zi)是否真的(de)过(guò)剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部(bù)披露(lù)的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住(zhù)舒适不是人(rén)均一(yī)间房所(suǒ)能满足，它与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套(tào)设(shè)施(shī)等(děng)因素密切相关。中国的(de)人均住宅间(jiān)数较(jiào)发达(dá)国家还有很大(dà)差距(jù)。人均住宅间数大于1同(tóng)样不(bù)意味(wèi)着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直(zhí)接公(gōng)布(bù)中国家庭户均住(zhù)宅的数据(jù)，我们根(gēn)据商品(pǐn)住宅套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家(jiā)庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然(rán)而事实上中国住宅市场供需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地(dì)产市(shì)场的住宅套户比会(huì)大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡(héng)，是因为户均一(yī)套房无法满足流动(dòng)人口(kǒu)的(de)租赁和置业需(xū)求(qiú)。全国总人口的(de)近三成都是流(liú)动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产生了额外(wài)的(de)住宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户均(jūn)一套房，中国(guó)未来地产仍(réng)有四(sì)大新增(zēng)需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户均人(rén)口规模缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户占(zhàn)比不断(duàn)增加，导致家(jiā)庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的分化(huà)日益明(míng)显(xiǎn)，区(qū)域经(jīng)济资源分配的再(zài)集(jí)中吸引着(zhe)人口流入，人(rén)口净迁入城市(shì)的(de)新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成(chéng)的(de)住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的(de)改(gǎi)造势(shì)在必行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑面积均较(jiào)发达(dá)国家有着不(bù)小差距，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那么(me)当下(xià)房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至(zhì)，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化必将体现在不同(tóng)能(néng)级城(chéng)市(shì)之(zhī)间，不同区(qū)域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引(yǐn)发一阵二(èr)手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)到(dào)底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测算出中国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有住宅套数，回答(dá)当(dāng)前的(de)房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户(hù)均拥有住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国住宅数量过(guò)剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普(pǔ)查工作(zuò)情况为主题的新闻(wén)发布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)数据(jù)以及80多(duō)万处市政(zhèng)设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计(jì)算(suàn)的城镇房屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包括了大(dà)量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，其中城(chéng)市家(jiā)庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人(rén)人都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更(gèng)与房(fáng)屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素密切相(xiāng)关。单单从人均(jūn)住宅间(jiān)数不能完全反映出(chū)城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买成(chéng)套住(zhù)宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均住宅的(de)测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民(mín)住宅主要(yào)分(fēn)两大类，一类是商品(pǐn)住美国管得了比尔盖茨吗(zhù)宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅(zhái)相关数据有两处可以直接公布，一(yī)是每年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源(yuán)（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民(mín)户(hù)均(jūn)住宅(zhái)数量，我们(men)主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均(jūn)住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅(zhái)销售(shòu)套数(shù)相加，我们就能够得到(dào)当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅(zhái)总数除以家(jiā)庭户(hù)数，我(wǒ)们就能(néng)够得(dé)到城镇户(hù)均(jūn)拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数(shù)/家(jiā)庭户(hù)数(shù)）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏(fá)一个准确(què)统计。我们利(lì)用既有统计数据，大致测(cè)算得(dé)到中(zhōng)国存量(liàng)房地(dì)产套数，并进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均拥有商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住宅（包含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销(xiāo)售以期(qī)房(fáng)为主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数(shù)里的(de)期房(fáng)销售，得(dé)到商品住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工(gōng)周期(qī)在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交房后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数(shù)除(chú)以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇居民拥(yōng)有的户(hù)均(jūn)住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普(pǔ)数(shù)据显示中国城镇居民的住宅结构(gòu)特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租(zū)房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加(jiā)总(zǒng)，得到(dào)商品(pǐn)住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过(guò)去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实际变化比(bǐ)例(lì)，从(cóng)而我们估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在(zài)2-3年内陆续交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居(jū)民已经(jīng)达到了(le)户均一套(tào)房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中(zhōng)国城(chéng)镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国地产(chǎn)存(cún)量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅(zhái)市场供(gōng)需平衡(héng)

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅来满足因人(rén)口(kǒu)流动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟房地产(chǎn)市(shì)场的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英(yīng)国的(de)住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就(jiù)会造成人口(kǒu)净(jìng)流入地的住宅市场供不应求，造成房价(jià)或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动(dòng)人口和省际流动人(rén)口分(fēn)别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调(diào)查数(shù)据显示，在(zài)上海(hǎi)、杭(háng)州以及南京工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资(zī)吸(xī)引(yǐn)打工人，但高(gāo)房价(jià)迫使打工人(rén)回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动人口(kǒu)实际上(shàng)美国管得了比尔盖茨吗会占据两套房(fáng)，在高房价的大城市租(zū)赁一套(tào)房，在房价较低(dī)的县城(chéng)购买(mǎi)一(yī)套房。所以说户(hù)均一套房无法满足庞大(dà)流动人(rén)口的租(zū)赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有(yǒu)不少老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批(pī)存在着(zhe)建筑(zhù)结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等(děng)基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带(dài)来了很大的不便和(hé)安全(quán)隐患，并且居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的(de)住(zhù)宅面(miàn)积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没(méi)有独(dú)立卫浴(yù)和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代(dài)生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住(zhù)宅为(wèi)一(yī)居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一(yī)居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅(zhái)户型(xíng)更小，当然这与城市土(tǔ)地资(zī)源紧(jǐn)张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地产(chǎn)的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅存量总面积(jī)为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不(bù)考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民带房进城(chéng)和老旧小(xiǎo)区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半的(de)家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平(píng)方(fāng)米，不及全国(guó)人均水平的(de)一(yī)半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)低于15平(píng)方米(mǐ)的家庭界定为(wèi)住(zhù)宅存在困难，若(ruò)按这个标准(zhǔn)算的话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住(zhù)宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用住宅(zhái)面积为40平，即人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公(gōng)摊面积(jī)后，中国的人(rén)均可使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集体户人(rén)口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还(hái)会(huì)有需求么(me)？

　　我们测(cè)算得(dé)到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即(jí)便如(rú)此，中国人(rén)口静(jìng)态结(jié)构和动(dòng)态(tài)趋势演绎，决(jué)定了中国(guó)未来地产仍有需求释放(fàng)。户(hù)均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来(lái)城(chéng)镇住(zhù)宅需(xū)求(qiú)主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩小，家庭户数(shù)增(zēng)多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国城镇家庭户均人(rén)口数(shù)不(bù)断(duàn)下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城(chéng)镇户(hù)均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化(huà)趋势将(jiāng)继续(xù)延续，导致户(hù)数会因户均人口规(guī)模的缩小而(ér)增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新(xīn)增(zēng)住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块的分(fēn)化(huà)日益明显，资源和生(shēng)产要素逐步(bù)向经(jīng)济(jì)带、都市圈中(zhōng)心城(chéng)市流入，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场(chǎng)带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增量为(wèi)72万(wàn)，而出生人(rén)口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人(rén)，自然(rán)增加人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人(rén)，其人(rén)口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)改善性需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二(èr)手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商(shāng)品住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用房和其(qí)他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村(cūn)和旧(jiù)城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质(zhì)量低、基(jī)础设施配套差、没有或少(shǎo)有物(wù)业管理，居(jū)民追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后的(de)改(gǎi)善性需求(qiú)有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善性需求(qiú)还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户型(xíng)。已有(yǒu)住宅家庭希望提高(gāo)生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作会议(yì)明(míng)确指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均(jūn)住宅间数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是(shì)否考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因素(sù)，中国(guó)的(de)人均住宅间(jiān)数较其(qí)他国家(jiā)依(yī)旧(jiù)存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的(de)人(rén)均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国(guó)地(dì)产(chǎn)黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十(shí)年(nián)房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么(me)未来将是住宅质(zhì)量的(de)供需冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这种分化不单(dān)局限于城市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二(èr)手房之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据(jù)调(diào)查(chá)的(de)是(shì)人，并不是针对住宅，因(yīn)此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏(piān)低，其(qí)增(zēng)速可能超预期。

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