饱受(shòu)争议的二手房交易中介费问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市(shì)场(chǎng)监管总局联合发布了关于(yú)规范房地产(chǎn)经(jīng)纪服务的意见(jiàn)。意见提及，近年(nián)来，部分房地产(chǎn)经纪机构存在(zài)利用房源客源优势收取过(guò)高(gāo)费用(yòng)、未明码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑收(shōu)费、滥(làn)用客(kè)户(hù)个人(rén)信息(xī)等问题，加重交易当事人负担、侵害其合(hé)法(fǎ)权(quán)益(yì)。

　　基于上述背景，两部门(mén)从加强从业主体管理、明确经(jīng)纪服务内容、合理(lǐ)确定经纪服务收费(fèi)、严(yán)格实行明码标价等十方面，提出了(le)意(yì)见。

　　中原地(dì)产首席(xí)分析师(shī)张大伟称，随着城市发(fā)展，一二线(xiàn)城市二手房交易(yì)占比逐渐增加。以(yǐ)北京(jīng)、上(shàng)海为(wèi)例(lì)，二手房占市场成(chéng)交比例(lì)超过(guò)80％，大量二手房成(chéng)交(jiāo)依赖中介(jiè)居间(jiān)成40目筛网孔径是多少毫米 40目筛网孔径多大交，房地产调控重心逐渐从开发商(shāng)过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省(shěng)城规院住房(fáng)政策(cè)研(yán)究中心首席(xí)研究员李宇(yǔ)嘉(jiā)表示，买(mǎi)房对居民来说属于金额不低的大(dà)宗交易，由(yóu)于二手(shǒu)房交易成(chéng)本较高、交易周期较长，具有非常强(qiáng)的专(zhuān)业性(xìng)，居(jū)民往往通过(guò)中介来完成。但很多中介(jiè)利用信息不(bù)对称等问题(tí)，将非(fēi)必(bì)要的(de)收费夹带其(qí)中，如收取过(guò)桥(qiáo)融(róng)资、按揭费、担保费等，对居民造成额(é)外(wài)的(de)负担，而(ér)且这些服务事项(xiàng)并未明(míng)码标价。

　　对于二手(shǒu)房市(shì)场交易过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服务(wù)在内的相(xiāng)关市场交(jiāo)易行为及其主体进行规范和(hé)秩序整顿(dùn)，是房地(dì)产市场管理和调控的主题。“当下(xià)，推进这(zhè)项(xiàng)工(gōng)作的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历来对房地(dì)产经纪服务(wù)行业关(guān)注最多(duō)的(de)一个话题，便是房地产经纪服务费(fèi)的(de)问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门主要监管(guǎn)的重(zhòng)点，将是对房地产经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房(fáng)屋(wū)交易过程(chéng)中(zhōng)，部分价值不(bù)菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔(bǐ)金额不低的中介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套1000万元的(de)房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确(què)定(dìng)经纪服务收(shōu)费上，两部门在此次意(yì)见(jiàn)中提及(jí)，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构要合理降低住房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价(jià)。引导由交易双方(fāng)共同(tóng)承(chéng)担经纪服(fú)务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪服务收费标准的(de)最早依据(jù)是1995年国(guó)家计(jì)委建设部下发的《关于房地产中介服务(wù)收费(fèi)的通知(zhī)》（971号文），其中第六(liù)条规定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成(chéng)交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执(zhí)行(xíng)的2014年更新后的收费标(biāo)准，即(jí)根据这样的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住(zhù)宅买卖(mài)经(jīng)纪服务，经交易各方协(xié)商(shāng)同意，可在规定的收(shōu)费标(biāo)准基(jī)础上适(shì)当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北(běi)京二手房(fáng)中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年(nián)取消(xiāo)了房地产中介(jiè)服务等(děng)57个政府定价，房地产经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费多(duō)少由各中介机(jī)构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收取费用过(guò)程中，相关监管部门当前并(bìng)未明确(què)具(jù)体的中介费率，中介机构仅需在服务过程中对收(shōu)费(fèi)标准进行明码(mǎ)标(biāo)价即(jí)可(kě)。而(ér)房(fáng)地产经纪服务机构在具体收取(qǔ)过程中，会结合房(fáng)屋价值及工资(zī)标(biāo)准(zhǔn)，综(zōng)合计算出合(hé)适的中(zhōng)介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价(jià)问题，两(liǎng)部门(mén)在此次意见中(zhōng)提及，房地(dì)产经纪机构应(yīng)当在经(jīng)营门店、网站、客(kè)户端(duān)等(děng)场所(suǒ)或渠道(dào)，公示服务项(xiàng)目(mù)、服务内容和收(shōu)费标(biāo)准，不得混合标价(jià)和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪(jì)机构提供(gōng)的(de)基(jī)本服(fú)务(wù)和延伸服务(wù)，应当(dāng)分(fēn)别明(míng)确服务(wù)项目和收费标准(zhǔn)。房(fáng)地产经纪机构收费前(qián)应(yīng)当向(xiàng)交易当事(shì)人出具收费(fèi)清(qīng)单，列明收费标准、收费金额，由(yóu)当(dāng)事(shì)人签字(zì)确认(rèn)。

　　另(lìng)外(wài)，对(duì)收费明(míng)显高于市场(chǎng)平(píng)均水平的房地(dì)产经纪机构，住(zhù)房和城乡(xiāng)建设(shè)部门将会同(tóng)市场(chǎng)监管等部门采取(qǔ)约(yuē)谈等综合措施(shī)进行重点(diǎn)监管。市(shì)场监管部门(mén)会同有关部门依(yī)法查处不按规定明码(mǎ)标价、操纵经纪(jì)服务收费等违反(fǎn)价格和反垄断(duàn)法律(lǜ)法规的行为。对(duì)房地产经纪机构相(xiāng)关违法违(wéi)规信息，市场监管(guǎn)部门要依法依规纳入国家(jiā)企业信用信息公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了(le)？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则(zé)实行分档定价，是否意味(wèi)着，未(wèi)来豪宅的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)有望大(dà)幅降(jiàng)低(dī)？

　　中(zhōng)原(yuán)地产华(huá)南区总裁兼深(shēn)圳中(zhōng)原(yuán)总经理郑(zhèng)叔伦(lún)称，住建部发文(wén)鼓励按(àn)照成(chéng)交价格(gé)越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的原(yuán)则实(shí)行分档定价(jià)，合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范(fàn)行业(yè)，打击收费过高的经纪机构，但(dàn)对市场(chǎng)影响有(yǒu)限(xiàn)，“以(yǐ)深(shēn)圳(zhèn)为例，深圳(zhèn)市场豪宅(zhái)和普(pǔ)宅本来(lái)收费就不同，各家收费普(pǔ)遍在合理范围内，加上(shàng)经纪服(fú)务费(fèi)用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指(zhǐ)出(chū)，由于当前(qián)两部(bù)门(mén)提出的意见仅(jǐn)为鼓励(lì)性(xìng)质(zhì)，即(jí)只(zhǐ)是纲(gāng)领性文件(jiàn)而非规定，未来如何具体认(rèn)定40目筛网孔径是多少毫米 40目筛网孔径多大其中的细则，还需要看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前(qián)市(shì)场看(kàn)，经纪服务领域(yù)的调整改善、规范化，有(yǒu)利于(yú)行(xíng)业(yè)健康(kāng)发展(zhǎn)。同时，由于二手房很(hěn)多房源在(zài)产(chǎn)权方面(miàn)有瑕疵(cī)，如产权抵押(yā)、不同税(shuì)费等都可能对交易(yì)产生影(yǐng)响，这对房地产(chǎn)经纪服务(wù)行业(yè)的专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二(èr)手房买卖过程(chéng)中，原(yuán)本(běn)应该由上下家各支付一(yī)半的中介费，但在一些热点城市的二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易(yì)过程中(zhōng)，往(wǎng)往会有这(zhè)样的情形，因部(bù)分购房者处(chù)于弱势地位，从而会出现中介(jiè)费及税(shuì)费均(jūn)由购房(fáng)者来承担(dān)。即使一(yī)些(xiē)房东愿意承担(dān)中介(jiè)费，这部(bù)分(fēn)费(fèi)用也可能通过转嫁的(de)方(fāng)式(shì)，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下家(jiā)，市(shì)场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况(kuàng)，一(yī)些房(fáng)产中介公(gōng)司将其视(shì)为(wèi)向购房者单(dān)边收费的行为。部分中介公司可能(néng)会(huì)利用其(qí)支(zhī)配地位，在原先经纪(jì)服务收(shōu)费的基础上，再(zài)次向房东收取费(fèi)用，而这(zhè)部分费用，房(fáng)东(dōng)往往会将其转再次(cì)转嫁给购房者(zhě)，这实(shí)际上相当于变(biàn)相(xiāng)推(tuī)高了(le)房价。两部门提出严禁(jìn)操纵经纪(jì)服务收费，不仅有利于(yú)提(tí)高(gāo)交易中(zhōng)操作(zuò)的透明度，也有利于房(fáng)价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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