5月以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为(wèi)代表的机构对(duì)于(yú)这一板块已(yǐ)经在(zài)悄(qiāo)然布(bù)局(jú)。数据显示，以南方(fāng)和华(huá)夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月(yuè)28日时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根据基金一(yī)季报(bào)统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流(liú)通股比(bǐ)重增幅五只(zhǐ)个(gè)股分别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％值此之际是什么意思春节，值此 之际、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募基(jī)金对房地(dì)产的配置(zhì)看，2019年末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房(fáng)地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公(gōng)募(mù)所持房(fáng)地产公(gōng)司市(shì)值在(zài)股票资(zī)产中的占比(bǐ)却断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现了三年来的首次回升，年(nián)底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房(fáng)地产行业的(de)持股比例也同(tóng)步(bù)回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似(shì)乎在今年一季度得以延续(xù)。数据统(tǒng)计显示，公(gōng)募(mù)重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓(cāng)市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(z值此之际是什么意思春节，值此 之际ài)公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高(gāo)的是保利(lì)发展，在基金重仓(cāng)第(dì)33位(wèi)。排名第二的(de)是(shì)招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股(gǔ)万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四(sì)季报，变化之处首先在(zài)于几只(zhǐ)房地产龙(lóng)头股从排位(wèi)上看(kàn)均(jūn)有退(tuì)步(bù)，尤其是万科(kē)最为明显；其(qí)次是金地集团退出百(bǎi)大之列(liè)。但考(kǎo)虑到房地产是复(fù)苏链(liàn)上最后(hòu)一环，且首(shǒu)季并非行业(yè)销售旺(wàng)季，其传(chuán)导到二级市场(chǎng)乃至机构持(chí)仓上(shàng)还需要时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的是，经(jīng)济(jì)圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市(shì)好于三四线城(chéng)市。而(ér)映射到二级市(shì)场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了(le)。“如(rú)果按照产业周期来分类，包(bāo)括(kuò)房地产等几类行业(yè)在(zài)盖特纳(nà)曲线里属于成熟(shú)期或者衰退(tuì)期的行业(yè)，传统认知上没有什么投资(zī)机会的。但在这几年特殊(shū)的行(xíng)情(qíng)里(lǐ)包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似的行业也出现了一些机会，背后的(de)逻辑是供给(gěi)侧(cè)发生了更大(dà)的变(biàn)化。”一不愿具名的上(shàng)海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很(hěn)难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需(xū)求端(duān)还需要有一(yī)定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产(chǎn)研究员吕功(gōng)绩(jì)也指出(chū)：“时至(zhì)今(jīn)日，无论从城镇化的(de)进(jìn)程，还是(shì)人(rén)均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短(duǎn)缺时代(dài)，而目前(qián)居(jū)民的杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上行的(de)房(fáng)价，因而行业高(gāo)增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧(cè)出清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通过(guò)大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的(de)提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经过去了(le)，但不代表没有投资(zī)机会，机会在(zài)于城市、位置(zhì)、产品的阿(ā)尔法，而(ér)对(duì)应到股票(piào)投资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作(zuò)个股成为公(gōng)募乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产(chǎn)“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性(xì值此之际是什么意思春节，值此 之际ng)标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数(shù)本月(yuè)涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个(gè)股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地(dì)产板块(kuài)个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间(jiān)段恰(qià)好排名前(qián)五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别(bié)是上(shàng)实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地(dì)产。排(pái)名(míng)第一的上实(shí)发展，五一(yī)假期归(guī)来后日成交量明显放(fàng)大(dà)，4日(rì)、5日连续两个(gè)交易(yì)日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的(de)主营业务为房地(dì)产(chǎn)开发(fā)与经营。公(gōng)司(sī)的主要产品及服务为(wèi)房地产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务(wù)、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实现营业(yè)总(zǒng)收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东(dōng)来(lái)看，各(gè)类(lèi)机构都有对其布局(jú)的(de)例(lì)子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城资产管理(lǐ)公司(sī)等(děng)都跻(jī)身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第(dì)二(èr)的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季(jì)度的(de)收入(rù)利润规模大幅(fú)度复苏。究其(qí)原因，一(yī)方面(miàn)是该公(gōng)司后疫情(qíng)时代出租率(lǜ)复(fù)苏至近(jìn)年来最高，另一方面则(zé)是(shì)公司(sī)拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上看(kàn)，一季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的(de)业绩势头向好(hǎo)背(bèi)景下，自(zì)然也吸引了(le)知名机构在(zài)其(qí)中持续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，知名私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两只产品(pǐn)依然(rán)在前十中，这也是连(lián)续第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地产公司外(wài)，荣安地产则是主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首(shǒu)季(jì)公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十大流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中(zhōng)证全指房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第(dì)七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全球(qiú)基金(jīn)相关人(rén)士分析：“经历(lì)过行(xíng)业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前(qián)房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大(dà)多数(shù)房企受(shòu)限于信用问题或者资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地，龙(lóng)头房(fáng)企趁(chèn)机(jī)获(huò)取(qǔ)低成本土(tǔ)地，龙头房企(qǐ)的(de)拿地力(lì)度(dù)（拿地金额/销售金额(é)）基本(běn)在(zài)30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而其他房企(qǐ)的净负债率(lǜ)普(pǔ)遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本(běn)看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当(dāng)前中(zhōng)特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在(zài)发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分(fēn)公司(sī)尤其(qí)是央企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低(dī)的(de)融资成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不动产资产运(yùn)营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央(yāng)企(qǐ)相较(jiào)于民营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值(zhí)、土地资源(yuán)债(zhài)权(quán)债务关系(xì)等问(wèn)题，市场对民营房开企业(yè)的资产会有更(gèng)多担忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮行业出清的过(guò)程中，央国企相较于民企来说估值的修复更(gèng)明显。中特估的角度(dù)从中(zhōng)长(zhǎng)期(qī)的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业(yè)进入高质量发(fā)展阶段，具备(bèi)较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流创造(zào)能力，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对较(jiào)低，企业(yè)自身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率(lǜ)比(bǐ)较低，行(xíng)业内部将(jiāng)出现分(fēn)化，要关注(zhù)将受益于行业集中度提(tí)升的头部(bù)公司。”星石投(tóu)资首席(xí)研(yán)究官方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国(guó)资(zī)背景龙头前途更(gèng)为光(guāng)明。不过(guò)国投瑞银基金投资(zī)部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续(xù)观(guān)察国企央企在三个方面是否可以维(wéi)持，首(shǒu)先是融资成(chéng)本保(bǎo)持低(dī)位，其次(cì)是销售份额持续提升，再次(cì)是拿地(dì)份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多(duō)给一些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企一季报梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业(yè)绩出现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年一(yī)季(jì)度的(de)业绩分化更趋(qū)明显，保利(lì)发展、滨(bīn)江集(jí)团等(děng)房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公(gōng)司也是(shì)机构的重(zhòng)仓(cāng)对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业(yè)绩出现明显改善的房企，主要是(shì)因为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中在核心城(chéng)市(shì)，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过(guò)程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一(yī)个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同(tóng)时(shí)也(yě)提(tí)醒表(biǎo)示，在(zài)房地(dì)产的复苏过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实整个(gè)市场从(cóng)四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城(chéng)市四月环比三月(yuè)相对表现(xiàn)较(jiào)好之外(wài)，包括(kuò)北京、上(shàng)海在内的(de)绝大(dà)多数城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现在(zài)五月的(de)市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库(kù)存(cún)压力、企业的资(zī)金面压力，可能会出(chū)现(xiàn)，到六月份(fèn)房企为(wèi)了半年报冲(chōng)业(yè)绩出现市场的短期(qī)反弹外的一个(gè)市场乏力(lì)现(xiàn)象。也就是说，第(dì)二季度(dù)、第三(sān)季度增长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其(qí)上下(xià)游产(chǎn)业链的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢(màn)很多，我们(men)要(yào)多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产(chǎn)以及上下游就不是(shì)赚快钱的(de)时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本面(miàn)的钱。但(dàn)这也意味着，只有(yǒu)极为少(shǎo)数的、做(zuò)得比同行好(hǎo)得(dé)多的企业，会伴(bàn)随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地去等待它的基(jī)本面(miàn)不断地(dì)凸显出来(lái)，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及个(gè)股仅为举例(lì)分析(xī)，不做买卖推荐。）

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