万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的(de)意外走(zǒu)红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅(zhái)被(bèi)全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次(cì)受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了共同债务人被中国(guó)信达(dá)追债，中国信达为了(le)收回钱(qián)款不(bù)得不将中赫(hè)抵(dǐ)押(yā)的75套(tào)万(wàn)柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些(xiē)真正斥(chì)巨(jù)资购入房产的有钱人(rén)，房(fáng)子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看(kàn)到(dào)这些(xiē)业主的维权信息，难(nán)怪(guài)有网(wǎng)友调侃(kǎn日落胭脂红完整的诗句带拼音，日落胭脂红完整的诗句的意思)：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没(méi)你想(xiǎng)象(xiàng)的那(nà)么简(jiǎn)单。

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　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到(dào)，这(zhè)个位(wèi)于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架了“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房(fáng)地(dì)产开发(fā)有(yǒu)限公(gōng)司不良债权(quán)转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债(zhài)权转让项目(mù)的处置主体是中(zhōng)国信达资产管理(lǐ)股份有限公司北京市(shì)分公司(sī)（下称(chēng)中(zhōng)国信达北(běi)分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有(yǒu)限公(gōng)司（下称(chēng)赫(hè)华(huá)恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公(gōng)司是共同债(zhài)务人。目(mù)前，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万次围观，35名(míng)意向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背后(hòu)暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒体报(bào)道，万(wàn)柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如(rú)果该报道属实，说明这(zhè)些(xiē)房子实际(jì)上(shàng)都是卖出去了的(de)，是有人住的日落胭脂红完整的诗句带拼音，日落胭脂红完整的诗句的意思。

　　那(nà)为什么中国(guó)信达的(de)拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有(yǒu)网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的(de)报道证实了上述内(nèi)容(róng)。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵押出去，现在(zài)还没资金(jīn)解(jiě)抵押(yā)，所以不(bù)能网签、没办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学(xué)区房，万柳(liǔ)书院的业主基本(běn)都是北京的高端(duān)人士(shì)，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也(yě)是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人(rén)也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些业主确实已经支付价(jià)款并实际占(zhàn)有，那(nà)么(me)，中国信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良债权回本的愿(yuàn)望(wàng)，或(huò)将泡汤。这次拍(pāi)卖(mài)损失最(zuì)大的(de)，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关(guān)法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但(dàn)未办理过(guò)户手续的，如果业(yè)主(zhǔ)没(méi)有(yǒu)过错，人(rén)民法院不得(dé)查(chá)封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封(fēng)的可以向法(fǎ)院提出执(zhí)行异议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以联(lián)合(hé)起诉(sù)开发商，要求退还购房(fáng)款或办理(lǐ)房产证，并(bìng)承担违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人民(mín)法院报公布(bù)《最高人民法院关于商(shāng)品(pǐn)房消费者(zhě)权利(lì)保护问(wèn)题的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明(míng)确(què)了购房人(rén)的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支(zhī)付(fù)全部(bù)价款，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋(wū)交付请求(qiú)权优先于建设工程价款优(yōu)先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应(yīng)当予以支(zhī)持。只支付了(le)部分(fēn)价(jià)款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结(jié)前已实际(jì)支付(fù)剩余(yú)价款的，可以适用前(qián)款规(guī)定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如(rú)果这75套房(fáng)子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去(qù)回本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将(jiāng)会(huì)赔了夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请不良债权转让(ràng)，可以追(zhuī)溯(sù)到(dào)金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但(dàn)此前，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中赫集(jí)团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地(dì)等选择退出(chū)了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际信托(tuō)有限(xiàn)责(zé)任公(gōng)司(sī)成为了(le)唯(wéi)一股东，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很(hěn)大规模，也没有(yǒu)很(hěn)高的国民(mín)知名度，但(dàn)却在北京豪(háo)宅(zhái)圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为(wèi)中赫集(jí)团进入(rù)北京的(de)第一个豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强(qiáng)烈(liè)震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的(de)万柳书院，更(gèng)是被誉(yù)为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地(dì)块，成为(wèi)北京当年的“双料(liào)地(dì)王(wáng)”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院就以神秘高端的(de)姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷(hé)兰(lán)运回来(lái)的灰砖垒起来的五米(mǐ)高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成年银(yín)杏树(shù)，还(hái)是每(měi)平米20万(wàn)元的价格，都(dōu)令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北(běi)平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅(zhái)圈(quān)的地位(wèi)。2014年末上(shàng)市的它，对手是当(dāng)时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远(yuǎn)超过这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去(qù)年(nián)，万(wàn)柳书(shū)院一套300平米(mǐ)的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳(liǔ)书(shū)院虽然(rán)已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依(yī)旧在(zài)北京豪宅(zhái)圈备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士(shì)，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功(gōng)奠定了中赫集团(tuán)的“高(gāo)端路线”，也因(yīn)此，它被外界(jiè)贴上了(le)，“卖北京城最(zuì)贵(guì)的房，拿(ná)北京城最贵(guì)的(de)地”，“做地产中的(de)‘劳(láo)斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这(zhè)个(gè)地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”却(què)多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履日落胭脂红完整的诗句带拼音，日落胭脂红完整的诗句的意思行能力而拒(jù)不履行生效(xiào)法律文书确定义务(wù)，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今(jīn)沦落到这个(gè)地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初(chū)“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的(de)中赫(hè)集团，发(fā)现其深陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发(fā)商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团(tuán)实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而(ér)追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始(shǐ)了多元化(huà)转型(xíng)，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元(yuán)化(huà)业务，先后进军能源市(shì)场、团购网(wǎng)站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的(de)目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集(jí)团(tuán)手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北(běi)京国安的估值一直没变，那么(me)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团拿下北(běi)京国(guó)安，总计(jì)花(huā)费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会(huì)感叹：卖(mài)豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中(zhōng)赫为什么又要质(zhì)押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实(shí)控人周金(jīn)辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)质押陆续(xù)质押，据企查(chá)查显示，目前中赫集团(tuán)共有(yǒu)11条股(gǔ)权出质记录。质权(quán)人包括海(hǎi)金商业(yè)保理、北京(jīng)建工、山(shān)东国际信托、中(zhōng)融信托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不(bù)仅国(guó)安的经营状况没有得到改善，中赫(hè)集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部(bù)实现营(yíng)业(yè)收入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持续质(zhì)押(yā)手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况(kuàng)却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被(bèi)执行人，执(zhí)行标的高(gāo)达11亿，北(běi)京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒(jù)不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确定义务，上述被(bèi)执(zhí)行人(rén)成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安(ān)，目前幸免于难(nán)。不(bù)过在实控人都成为老赖(lài)的(de)情(qíng)况(kuàng)下(xià)，被执行(xíng)10个多亿(yì)的(de)北京国安，又如何能(néng)独善其身？

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