文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制(zhì)了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现房(fáng)销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地(dì)明(míng)确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品房预(yù)售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者的(de)不公平。以(yǐ)后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没钱(qián)没实力的别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段(duàn)的必(bì)然趋(qū)势，也是(shì)对(duì)购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然(rán)二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效机制(zhì)，长效机制(zhì)四(sì)大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。如果(guǒ)按(àn)照(zhào)经济规律(lǜ)办事(shì)，中国(guó)一定能(néng)实现房地产软(ruǎn)着陆和长期(qī)平(píng)稳健康发(fā)展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部(bù)分(fēn)商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能(néng)交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售(shòu)制对(duì)购(gòu)房者非常不公平，比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房的风险(xiǎn)。从行业层(céng)面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售制度(dù)？预售(shòu)制度怎(zěn)么来的？国外(wài)什么情况？简单(dān)科(kē)普一下：商品房预售最早源于(yú)中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了(le)商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度。其实(shí)，当前(qián)世界不少国家存(cún)在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监(jiān)管保(bǎo)障措(cuò)施，开发(fā)商在项目(mù)获得政府批准(zhǔn)后(hòu)才(cái)可(kě)以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家在购(gòu)买期房后并非像中国(guó)一(yī)样在支付(fù)完首付款后从(cóng)银行一次(cì)性贷(dài)款支付剩余全部房(fáng)款，而是(shì)根(gēn)据开发商工(gōng)程进(jìn)度在完全(quán)交房前(qián)进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需(xū)要严格的(de)资金监管、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为(wèi)保障(zhàng)的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一(yī)定会触发风(fēng)险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售(shòu)制度，以后改为现房(fáng)销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历(lì)史阶(jiē)段性，现在中国住房进入(rù)存(cún)量时代，取消预(yù)售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当(dāng)然(rán)这需要(yào)配套房(fáng)企债(zhài)务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和(hé)房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化改革，中国一定(dìng)能化解(jiě)这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的(de)最(zuì)根本最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将极大的(de)提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向善，是(shì)以客户(hù)为中心，房地产(chǎn)也不(bù)能例外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家人。从(cóng)这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房(fáng)销售是实(shí)现老百姓(xìng)安居(jū)乐业(yè)、社会长治久安(ān)、行业企业健康(kāng)发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地(dì)产软着陆、打(dǎ)通金融支持(chí)当期三(sān)好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前(qián)在(zài)国务院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过(guò)长期系(xì)统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地(dì)产(chǎn)行(xíng)业盛行的(de)方(fāng)式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等(děng)问题，分层(céng)销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还(hái)未推行公共房(fáng)屋(wū)制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其(qí)他(tā)临时住宅(zhái)，住房的需求是相(xiāng)当高，不(bù)过大多数居民(mín)的(de)储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖(mài)多数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香(xiāng)港(gǎng)地(dì)产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题。针对这一系(xì)列(liè)问题，不少地产(chǎn)商开始探求(qiú)新(xīn)的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开(kāi)发(fā)商资金周转(zhuǎn)加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英(yīng)东(dōng)创办立信置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对(duì)于(yú)商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到(dào)的见解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资(zī)金周转。当时其在(zài)购(gòu)下(xià)九龙的一块地盘(pán)后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说(shuō)明书，上有(yǒu)文(wén)字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇的(de)地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家的订金，采用(yòng)类似租金的(de)分期(qī)付(fù)款形式，等新(xīn)楼落(luò)成(chéng)时(shí)，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买家就(jiù)拥有了(le)自己(jǐ)的房产。这种方(fāng)式(shì)减轻(qīng)了民众购房的资(zī)金(jīn)压力，加速了(le)房屋(wū)的建造(zào)和(hé)销售，也解决了制造商(shāng)的(de)资金问(wèn)题，降(jiàng)低投(tóu)资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香港(gǎng)房(fáng)地产(chǎn)市场的一大特色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房地产市(shì)场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花”模式高效(xiào)率地解决(jué)了核心的住房(fáng)供不应求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式推动了(le)中国香(xiāng)港楼市几十(shí)年繁荣，但(dàn)期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不(bù)断完善、规范化，建(jiàn)立健全的(de)监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停(tíng)工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)管理部门提升了(le)对于预(yù)售楼花制度的监管(guǎn)，即要(yào)求开发商在预(yù)售前(qián)，确保地价(jià)款已经全部(bù)支付，还要证(zhèng)明(míng)自身有资金等能力把项目完成(chéng)，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账户(hù)资金(jīn)，中国香港要求律师行在银行开设的(de)信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采(cǎi)取全透(tòu)明化机制(zhì)，且银行的责任上(shàng)升，如出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自(zì)身(shēn)推动项目(mù)完工。随着监(jiān)管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大(dà)、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十(shí)年代(dài)，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以来，中国内地(dì)优先发展重工业，强调基(jī)础建设(shè)，这一导向使前(qián)期发展工业化的进程(chéng)大于(yú)城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城(chéng)市化配(pèi)套问题，才能进一(yī)步推进城市(shì)化(huà)。但当(dāng)时(shí)推行的是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一(yī)分配(pèi)，以租(zū)养房(fáng)”的福利分房(fáng)制(zhì)度，住房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福利分房(fáng)制(zhì)度也出现(xiàn)了分配不公、效(xiào)率低(dī)、配套差等问题，因此福利分(fēn)房制度不(bù)再适用(yòng)于当时(shí)的(de)国(guó)情。叠加房(fáng)地产市场面临商品房的需求(qiú)量大，而社(shè)会缺少(shǎo)大型房地(dì)产开发商(shāng)，商品房供应量(liàng)小的困(kùn)境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是对内地房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预(yù)售商品房制(zhì)度，先(xiān)后出台多项文件，大(dà)力支持国内房地产市场(chǎng)改(gǎi)革。例如(rú)，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关(guān)于(yú)进一步(bù)深化城镇住房(fáng)制度(dù)改(gǎi)革，加快住房建设的(de)通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住房(fáng)无(wú)偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配货币(bì)化(huà)、住房供给(gěi)商品化、社会化的(de)住房新体制，从计划经济下的福(fú)利(lì)分房转向市(shì)场经济的商(shāng)品房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开发商卖(mài)期房(fáng)，解(jiě)决了(le)房企缺少资金和开(kāi)发时间周期长的两大难(nán)题，开(kāi)发商(shāng)以预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住(zhù)房供应(yīng)速度加(jiā)快(kuài)。自此中国(guó)内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出台相关的(de)信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预(yù)售(shòu)制的初衷是(shì)为了缓(huǎn)解房企资金压(yā)力，加快城镇(zhèn)住房建(jiàn)设(shè)。具(jù)体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建设中的房(fáng)屋预先出(chū)售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地(dì)产开发商办(bàn)理(lǐ)预(yù)售许可证(zhèng)-签订商(shāng)品房买卖合(hé)同-进行备(bèi)案登记和预告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一(yī)次性付(fù)清剩余(yú)房款，换言之，房屋未(wèi)建成(chéng)，开发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的(de)按(àn)照工程进度付(fù)款有所(suǒ)不同(tóng)。对中国(guó)内地的开发商而言(yán)，预售(shòu)制商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售的最(zuì)主要方式(shì)，预(yù)售制(zhì)极大缩短房企现金(jīn)回(huí)笼周(zhōu)期，同时增(zēng)加市(shì)场(chǎng)商品(pǐn)房供应，推(tuī)动(dòng)了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过(guò)去20多年对中国(guó)内地(dì)房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市(shì)场快速发展阶段的资(zī)金需(xū)求，也提高了居民居(jū)住(zhù)水平，中国(guó)内地(dì)城镇居民从(cóng)筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取得巨(jù)大进步(bù)，数十年时间走完发(fā)达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革(gé)开(kāi)放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人(rén)均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销(xiāo)售最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售(shòu)面积占总(zǒng)销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产(chǎn)行业(yè)的发展。中国内(nèi)地房(fáng)地产历经二十(shí)多(duō)年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业(yè)各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的快速发展，房地(dì)产企业从无到有、从国(guó)企先行到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房(fáng)地产也成为拉动中国内地经济(jì)高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房(fáng)地产带动(dòng)的上下(xià)游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社(shè)会固(gù)定资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi茶名如鱼水是什么茶 如鱼水是什么品种)发(fā)投(tóu)资占(zhàn)固定资产投资的茶名如鱼水是什么茶 如鱼水是什么品种27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银(yín)行各项(xiàng)贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通(tōng)道业(yè)务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分之一。从房(fáng)地产融(róng)资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房(fáng)企大面(miàn)积违约，将导致银(yín)行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根(gēn)据我们(men)的《中国住房(fáng)市值测算(suàn)报(bào)告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德(dé)三(sān)国合(hé)计的31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房(fáng)市值占股债房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的(de)37％、英国的(de)49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住(zhù)房市(shì)值与股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例较高(gāo)，主要是因为住房(fáng)市值高(gāo)，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融(róng)资比例(lì)较低(dī)，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜(qián)藏的风险确(què)实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的(de)风险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要(yào)承担延(yán)迟交(jiāo)房(fáng)、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者(zhě)和(hé)开(kāi)发(fā)商之间的购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷(dài)款合同是两个独立的合(hé)同关系，如果开发(fā)商发生违约，购(gòu)房者只(zhǐ)能根(gēn)据购房(fáng)合同向开(kāi)发(fā)商(shāng)主张权力，但依旧(jiù)需要(yào)根据按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购(gòu)房(fáng)者承担(dān)的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险，进行影响自身信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面(miàn)看(kàn)，银行作(zuò)为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经营不善(shàn)，出现资金链断(duàn)裂等(děng)一系列(liè)问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银(yín)行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短(duǎn)期(qī)不能还(hái)款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房(fáng)者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底两个字(zì)那(nà)就是(shì)“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房(fáng)预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售(shòu)商品(pǐn)房所得款项应当用于(yú)有关的工(gōng)程建设(shè)，商(shāng)品房(fáng)预售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办(bàn)法(fǎ)，由房(fáng)地产管理(lǐ)部(bù)门制定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地(dì)实行“一(yī)城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比例(lì)为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城(chéng)市则按(àn)照项目(mù)的建安(ān)成(chéng)本(běn)乘以建筑面积(jī)或(huò)者项目工程总额(é)报价计(jì)算重点资(zī)金。而(ér)事实是，不少购房款未(wèi)进(jìn)入监管(guǎn)账户、或进(jìn)入监管账户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供(gōng)却(què)被迫继续还款。那么(me)，监管账户(hù)资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开(kāi)发时(shí)代(dài)的高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包(bāo)方(fāng)，以(yǐ)工程(chéng)建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度所需。通过(guò)这(zhè)些方(fāng)式套取的资(zī)金，在房企各(gè)地(dì)项目(mù)间流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供了(le)资金流动性，房企抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形(xíng)成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但(dàn)一定程度上把(bǎ)风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于(yú)购房者(zhě)预付资(zī)金(jīn)，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英(yīng)国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房(fáng)者(zhě)支付(fù)的预(yù)付款比例相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方(fāng)式(shì)：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式(shì)发放(fàng)按揭贷款，一(yī)是按(àn)工程进(jìn)度付款，按揭贷(dài)款按照工程(chéng)进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者开始(shǐ)月(yuè)供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房(fáng)提供期房(fáng)烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在(zài)商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或(huò)第三方验收(shōu)合格(gé)并(bìng)提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付(fù)的房款。二是开(kāi)发商为购(gòu)房者提供一定(dìng)的(de)保修期(qī)，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限(xiàn)内无条(tiáo)件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首(shǒu)付(fù)，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付前(qián)资金由(yóu)第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国官方(fāng)数(shù)据，2021年美国平(píng)均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外(wài)，购房者在房屋(wū)交付后(hòu)通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，美国(guó)为(wèi)防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及(jí)首付款由第三方公证行或产权保险公司的(de)信托(tuō)账户监管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担(dān)任何(hé)责任(rèn)与损失。而开发商(shāng)在房屋建设(shè)过程中的(de)资金全部来自银(yín)行，银行根据工程(chéng)进(jìn)度(dù)向开(kāi)发商提供(gōng)一(yī)定比例(lì)的贷款，由于开发商挪(nuó)用资(zī)金直接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机监管开发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政(zhèng)府相关部门(mén)经审查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房可零首付(fù)购房(fáng)，房(fáng)款按建造工期(qī)进(jìn)度支付(fù)，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率，开发(fā)商(shāng)或购房(fáng)者可购买期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方(fāng)面，德国(guó)开发(fā)商在(zài)项目获(huò)批后即可预售(shòu)房屋。签(qiān)署(shǔ)购房(fáng)合同(tóng)前(qián)，购(gòu)房者需支付约2000欧的(de)定金并进行预约(yuē)公证，签订(dìng)合同后(hòu)定金退(tuì)还。如由于(yú)任何(hé)原因不能购(gòu)买(mǎi)，定金按照德国(guó)法律(lǜ)全部(bù)退(tuì)还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包(bāo)含(hán)在购房款中，属(shǔ)于(yú)购房附加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没(méi)有规定最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德(dé)国也采取按(àn)工期支付(fù)房款的制度，一般(bān)分7笔(bǐ)进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付节(jié)点可分为公证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室(shì)内清洁(jié)及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按施(shī)工(gōng)节(jié)奏(zòu)分(fēn)多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期限，期(qī)限(xiàn)结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国(guó)保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司针对期房(fáng)设计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大延期或(huò)重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发商(shāng)或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时(shí)支付

　　英国(guó)预(yù)售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖(mài)双(shuāng)方律(lǜ)师(shī)严格监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖(mài)双方均(jūn)有(yǒu)一名律师(shī)，负责沟通期(qī)房交易中的(de)房产(chǎn)、资金、合(hé)同(tóng)等各(gè)个环节，各环节内(nèi)容确认无误后签(qiān)订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同(tóng)签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方(fāng)式，但是(shì)交房前付款比例相(xiāng)对较低(dī)，一(yī)般会(huì)在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节，英国规定(dìng)房屋必(bì)须经过房产公证公司的检验验收后才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英国期房预售资金监管极(jí)为严格，资金也由律师监管，在(zài)确(què)认工(gōng)程进(jìn)度、支付相关(guān)款项(xiàng)过(guò)程中，由买(mǎi)房律(lǜ)师(shī)将资(zī)金转给卖方(fāng)律师，卖方律(lǜ)师(shī)转给(gěi)开发商(shāng)，即资(zī)金在进入开发商账户前经过两道关(guān)口，有利于保障购房(fáng)者资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定(dìng)金保全措(cuò)施”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本(běn)二战(zhàn)结束(shù)后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空(kōng)白，社会(huì)上“一房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府1952年出(chū)台(tái)《宅地建(jiàn)筑物(wù)交(jiāo)易法》，经(jīng)多(duō)次修订，目前是唯一(yī)一部(bù)规范(fàn)期(qī)房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日(rì)本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支付(fù)定金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开(kāi)发(fā)商必(bì)须完成定(dìng)金保全措施才可(kě)预售。什么是定金(jīn)保全措施？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开发商向金(jīn)融机构或指定(dìng)保证机构或保险机构签(qiān)订定金保证委托合同(tóng)，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应(yīng)的保证金证明书交付给购(gòu)房者(zhě)。除(chú)定金外，其他(tā)预先支付的购房(fáng)款也受该措施(shī)保护(hù)。若开(kāi)发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保(bǎo)证金证明书向(xiàng)金融机(jī)构或保(bǎo)证机构或(huò)保险公司兑(duì)付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付最(zuì)多(duō)不(bù)超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合同后(hòu)，购房者即(jí)可(kě)向银行申请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后(hòu)才开始按揭贷(dài)款，除定金外的(de)剩(shèng)余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订金，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工(gōng)程(chéng)进度支付，所(suǒ)有资金进银行专(zhuān)门项(xiàng)目资(zī)金账户，交(jiāo)房后满1年(nián)保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新加(jiā)坡开发商有(yǒu)统(tǒng)一的选购权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方面，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采取按工程进(jìn)度(dù)付(fù)款的(de)方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例(lì)》对期房付款流程做了统一(yī)详(xiáng)细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点(diǎn)一般(bān)为(wèi)合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工程(chéng)进度(dù)放(fàng)款，月供在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未(wèi)放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者(zhě)的订金与付款会存入(rù)银行专门的项目资(zī)金(jīn)账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年(nián)的(de)房屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当(dāng)前房地产到了政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房(fáng)企(qǐ)重组(zǔ)。一(yī)方面(miàn)，加大对(duì)刚需(xū)和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给(gěi)予强有力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现(xiàn)在(zài)起，对(duì)还在正常运转的(de)房企包括民(mín)营企(qǐ)业，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充分(fēn)估计形(xíng)势复杂性(xìng)和(hé)人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企(qǐ)债务、恢(huī)复(fù)市场信(xìn)心以及长效(xiào)机制。长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定金保护(hù)机制(zhì)，如将(jiāng)已支付(fù)定金冻结至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介入，为房屋(wū)重大延期以(yǐ)及重大(dà)缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度付款(kuǎn)机制(zhì)或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权(quán)益。资(zī)金监管环节(jié)，引入独(dú)立于(yú)开发(fā)商、银行的第(dì)三方资金(jīn)监管机(jī)构，或(huò)由政府相关部(bù)门(mén)直接监管，以此防(fáng)止资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保(bǎo)修期(qī)内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全权负责、免费维修，购房者在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制是(shì)大势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的(de)营销手段(duàn)，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民(mín)众的最根本(běn)最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑(zhù)质(zhì)量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。

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