万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全(quán)国知晓，其(qí)背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯(sī)莱斯”的(de)神秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫集(jí)团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳书院再(zài)次受到舆(yú)论关注，起因中(zhōng)赫集(jí)团成了共(gòng)同(tóng)债(zhài)务(wù)人被中国信达追债，中国信(xìn)达为(wèi)了收回钱款不得(dé)不将中赫抵押(yā)的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖(mài)。可(kě)问题是，这些房子早已售出(chū)，业(yè)主并非(fēi)中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是(shì)被割了(le)！

　　截至发稿，暂(zàn)未(wèi)看到这些业主的维(wéi)权(quán)信息(xī)，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他(tā)们的姿势都(dōu)那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过(guò)事(shì)件(jiàn)背后(hòu)，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债(zhài)主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽(jǐn)头是万柳书(shū)院”，但(dàn)谁都没想到，这个位(wèi)于海淀(diàn)核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在京(jīng)东(dōng)拍卖上，上架(jià)了“北京赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高(gāo)达(dá)近47亿，该项目的抵押(yā)物中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权转让项目的(de)处(chù)置主(zhǔ)体是中国信达(dá)资产管理股份有限公(gōng)司北京市(shì)分公司（下称中国信达北分），处置的(de)是(shì)对北京赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下(xià)称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截(jié)至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同(tóng)债务人。目前，该(gāi)项(xiàng)目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是(shì)一起(qǐ)中国信(xìn)达北分讨债的故事(shì)，但(dàn)实际上(shàng)，75套(tào)豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售(shòu)罄(qìng)。如果该报(bào)道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页面上(shàng)又注(zhù)明这(zhè)75套(tào)房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能(néng)说明这些(xiē)房(fáng)子根本(běn)没(méi)有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫(hè)集团早就把(bǎ)这75套房子抵押(yā)出去，现在还没(méi)资(zī)金解(jiě)抵押(yā)，所以不能(néng)网签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的(de)顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业主基(jī)本都(dōu)是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书(shū)院的(de)业主中(zhōng)，还有不(bù)少中赫(hè)集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些业(yè)主确实已经支付(fù)价(jià)款并实际(jì)占(zhàn)有，那(nà)么，中国信达(dá)转让这(zhè)笔(bǐ)不(bù)良债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债主中国信(xìn)达(dá)。当年非典为什么神秘结束了

　　根(gēn)据相(xiāng)关法(fǎ)律(lǜ)规定，民(mín)事执行中，业主已经(jīng)支付价款并实际占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查(chá)封(fēng)、扣(kòu)押、冻结(jié)，已(yǐ)经查(chá)封的可(kě)以向法(fǎ)院提出执行异议申请，请求法院解(jiě)除(chú)查封(fēng)，同时可以联合起诉开发(fā)商，要求(qiú)退还购(gòu)房款(kuǎn)或办理房(fáng)产(chǎn)证，并承担违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)关于商品房消(xiāo)费者权利保护问题的批复》，以司(sī)法解(jiě)释的(de)方(fāng)式明确了购房(fáng)人的(de)优(yōu)先权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者(zhě)以居住(zhù)为目的购(gòu)买房屋并已支(zhī)付全部(bù)价款，主(zhǔ)张其房屋(wū)交付请求权优(yōu)先于建(jiàn)设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押(yā)权以及其他债(zhài)权的(de)，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商(shāng)品房消费者，在(zài)一审(shěn)法(fǎ)庭辩论终(zhōng)结(jié)前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规(guī)定(dìng)。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子(zi)均(jūn)为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔(péi)了夫人(rén)又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请(qǐng)不良债权转让，可以(yǐ)追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前(qián)中国(guó)信达已经成(chéng)为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一股东。但(dàn)此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际信托有限责任公(gōng)司成为了唯(wéi)一股(gǔ)东，后者由中国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股(gǔ)份有(yǒu)限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发(fā)商，相(xiāng)较(jiào)其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没有很(hěn)高的国民知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下(xià)一(yī)个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫(hè)集团进入北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地(dì)推出钓鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号(hào)楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最(zuì)贵(guì)的楼盘，引发了(le)市场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利(lì)、万(wàn)科等大型知名房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北京万(wàn)柳地(dì)块，成为北京当年的“双(shuāng)料地(dì)王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘(mì)高(gāo)端(duān)的姿态杀入市场(chǎng)，无论(lùn)是一块块(kuài)从(cóng)荷(hé)兰运(yùn)回(huí)来的(de)灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成(chéng)本(běn)超(chāo)6万的成年(nián)银杏树，还是每平(píng)米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融(róng)创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中(zhōng)，就可看(kàn)出(chū)其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华(huá)府等(děng)，现如今(jīn)，它远远超过(guò)这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然已(yǐ)经推出了8年之久，但(dàn)其依(yī)旧(jiù)在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)当年非典为什么神秘结束了豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人士，如(rú)知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中(zhōng)赫(hè)集团的“高(gāo)端(duān)路线”，也因(yīn)此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京(jīng)城最(zuì)贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商(shāng)光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却多(duō)次成为(wèi)被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初(chū)，因为履行能力而拒不(bù)履行(xíng)生效法律文书确(què)定义务(wù)，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷(yé)”走(zǒu)红之时，深蓝财(cái)经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉(huī)的人生轨迹(jì)跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在(zài)于(yú)收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了(le)多元化转型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化业务(wù)，先(xiān)后进军(jūn)能源(yuán)市场、团(tuán)购(gòu)网站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将(jiāng)转型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本(běn)退出(chū)后(hòu)，中赫(hè)集团以35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国安足球俱乐部(bù)64％股权，成(chéng)为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从(cóng)中信集团手中(zhōng)拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐(lè)部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安(ān)俱乐(lè)部全部(bù)股权。如果(guǒ)北京国安的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿(ná)下北京(jīng)国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感(gǎn)叹(tàn)：卖(mài)豪(háo)宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中(zhōng)赫为什么又(yòu)要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及(jí)其实控(kòng)人周金辉夫妇(fù)将其手(shǒu)中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股权(quán)出(chū)质记录。质权人包括(kuò)海(hǎi)金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际(jì)信托(tuō)、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京(jīng)国安后，不仅(jǐn)国安的经营状(zhuàng)况没有得(dé)到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信息(xī)显示，2020年，北(běi)京国安足球俱(jù)乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱(jù)乐(lè)部(bù)资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和(hé)周(zhōu)金辉夫妇(fù)还在(zài)持续质(zhì)押(yā)手中的中(zhōng)赫集团股份，但(dàn)国安(ān)和(hé)中(zhōng)赫的经营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国当年非典为什么神秘结束了(guó)安也3次与(yǔ)中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地、及中赫(hè)集(jí)团股(gǔ)东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被(bèi)执行(xíng)人(rén)，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定(dìng)义(yì)务，上(shàng)述(shù)被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情(qíng)况下(xià)，被执行10个(gè)多亿(yì)的北京(jīng)国安(ān)，又如何(hé)能独善其身？

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