近两年火爆的创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士对此表(biǎo)示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)分(fēn)红体现出该类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值，通过观测(cè)经营(yíng)活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金(jīn)等(děng)指(zhǐ)标，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项目在(zài)经营(yíng)权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和(hé)本金的归还，在选择投资标的时(shí)应(yīng)了解资产类型(xíng)和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际(jì)分配(pèi)情况尚未(wèi)公(gōng)布。整体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年(nián)分切成两半的鸡蛋可以放微波炉吗，微波炉热鸡蛋如何不炸配(pèi)金额占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期(qī)分红收(shōu)益，以及基金份额交易价格的(de)变化(huà)。基金份额二级市场价(jià)格受到公募(mù)REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及市场因(yīn)素的综(zōng)合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则(zé)更(gèng)有(yǒu)规律可(kě)循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施资产的经营现金流(liú)，投资人通过基金募(mù)集材(cái)料和信息披(pī)露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分(fēn)析(xī)基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策(cè)的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格变(biàn)化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有人实际获得的现(xiàn)金收益(yì)，对于长期(qī)投资者(zhě)更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华(huá)平也表(biǎo)示，根据《公开募(mù)集基础设施证券投资(zī)基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金(jīn)应当将90％以上合并(bìng)后基金年度(dù)可分(fēn)配金(jīn)额以(yǐ)现(xiàn)金(jīn)形式(shì)分配给投资者(zhě)，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现(xiàn)了(le)这类产(chǎn)品(pǐn)的(de)“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不(bù)等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资者的角度来(lái)看，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了机构投(tóu)资(zī)者的投资品类，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值(zhí)。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助机构投资者稳定(dìng)收益。机(jī)构投资者公(gōng)募(mù)REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资(zī)债券相对(duì)高(gāo)的收(shōu)益(yì)性，在有(yǒu)效控制风(fēng)险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资(zī)“压舱石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二(èr)级市场价格(gé)走(zǒu)势的关键(jiàn)因素(sù)之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年(nián)年报，部分(fēn)产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期(qī)，一定程度(dù)上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格(gé)。”李华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价(jià)格波(bō)动受多重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因(yīn)素之一，而(ér)稳定的分红(hóng)有利于吸引投(tóu)资者(zhě)参与公(gōng)募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的(de)过程；另一(yī)方面(miàn)，基础设施项(xiàng)目的(de)经(jīng)营业绩相(xiāng)对(duì)经(jīng)济活力(lì)的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金(jīn)额根据单位基金份(fèn)额的分红金(jīn)额进行计算。除权操作(zuò)是对分红前后基金份额净值(zhí)变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者(zhě)长期投资的信心(xīn)，同时(shí)需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整(zhěng)体收益的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金相关人(rén)士也称。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红包括利润(rùn)分(fēn)配和本金归(guī)还切成两半的鸡蛋可以放微波炉吗，微波炉热鸡蛋如何不炸trong>

　　普通投资者应了(le)解底层资产情况

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人士还(hái)提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本(běn)金之上的(de)增值部(bù)分不同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金运(yùn)作期间的(de)“分红”界定为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确(què)，分派的是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之间的(de)比例是(shì)变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大(dà)，大多(duō)数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期(qī)后(hòu)基金价值面临极大不确定性，这是该类投(tóu)资者(zhě)应该注意(yì)的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类(lèi)两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的收(shōu)益主要(yào)包括每(měi)年(nián)的现金分红及资产增值(zhí)的收益(yì)，而持(chí)有特许(xǔ)经营(yíng)类(lèi)产品(pǐn)的(de)收益主要来自项(xiàng)目(mù)每(měi)年的现金(jīn)分红。其(qí)中(zhōng)，特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)资产的分红包括了(le)利润分配和(hé)本金的(de)归还，两者(zhě)的比率也是变动(dòng)的，对特许(xǔ)经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内(nèi)部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普(pǔ)通投资(zī)者在选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表示(shì)，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包(bāo)含“本金(jīn)+收(shōu)益(yì)”，分红相对较(jiào)多，债性(xìng)偏强。而产权类(lèi)的公(gōng)募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的(de)价值增值，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑(lǜ)底层资产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二(èr)级市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认(rèn)为，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目(mù)相(xiāng)比，特许经营项目在(zài)经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较短的(de)特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分(fē切成两半的鸡蛋可以放微波炉吗，微波炉热鸡蛋如何不炸n)派率水平。对于剩余期(qī)限较长的特许(xǔ)经营(yíng)权项目，即使分派率相对较低(dī)，也(yě)有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负(fù)责人提醒投资者注(zhù)意，特许(xǔ)经营权项目(mù)的(de)分派金额包含(hán)了投(tóu)资本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基(jī)金份额单价随着分派进度逐年下降是(shì)正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目剩余期限产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经营项目(mù)相比，产(chǎn)权类(lèi)项目的(de)土地或建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再加上(shàng)到(dào)期后通过对建(jiàn)筑的(de)更新(xīn)改造或(huò)补缴土地出让金等追加投资(zī)，有机会(huì)进(jìn)一步延长经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续(xù)经营的(de)假(jiǎ)设反映在基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部收益率等(děng)指标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层(céng)资产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内(nèi)人士还表示(shì)，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观(guān)测经(jīng)营活动(dòng)现金(jīn)流(liú)、可供(gōng)分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观(guān)察和评估项(xiàng)目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有(yǒu)两(liǎng)个：一是年(nián)报(bào)中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存(cún)在(zài)本质(zhì)性区别。经营(yíng)活动产(chǎn)生的(de)现金净流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基于(yú)企业本(běn)身经营(yíng)活(huó)动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金影响利润(rùn)表的项目进(jìn)行(xíng)调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账(zhàng)面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华(huá)平也表示，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配置新(xīn)选(xuǎn)择(zé)，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经(jīng)营权类的(de)资产可以更多关注(zhù)内部收(shōu)益率的(de)高(gāo)低，对产(chǎn)权类的资产更多(duō)关注分派率高低(dī)。因(yīn)为公(gōng)募(mù)REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产的经(jīng)营(yíng)净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)直接(jiē)影响投(tóu)资回报(bào)，投资者可综合考虑原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人(rén)综合(hé)实力(lì)、运营管理机(jī)构实(shí)力、公募基金(jīn)管理人实力等多重因素(sù)来(lái)选择投资标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的短(duǎn)期博弈(yì)机会仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分(fēn)红规模(mó)较为(wèi)可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说(shuō)明书(shū)均会载(zài)明REITs在发行首年(nián)及次年的(de)可供分配金(jīn)额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额(é)与募集材(cái)料中(zhōng)披露(lù)预测进行比较分析，结(jié)合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施(shī)项(xiàng)目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负(fù)责人(rén)也(yě)称。