导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国(guó)地产步入大分化(huà)时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是(shì)否过剩的讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城(chéng)镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判(pàn)断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地(dì)产(chǎn)存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部披露全(quán)国有近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)，第七次人口(kǒu)普查调查数(shù)据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中国房(fáng)子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不到(dào)一(yī)成，其中(zhōng)还(hái)包括(kuò)大(dà)量城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业(yè)办公楼(lóu)、学校等，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋(wū)质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的(de)人均住宅间数较发达国家(jiā)还有很大(dà)差距。人(rén)均(jūn)住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居(jū)民户均(jūn)1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若(ruò)期房顺利(lì)交(jiāo)付，直至2024年，中国每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套(tào)房似(shì)乎意味着户户有房(fáng)，然而(ér)事(shì)实上(shàng)中国住(zhù)宅(zhái)市场供需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套(tào)户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平(píng)衡，是因为户均(jūn)一套房无法满足流(liú)动人口(kǒu)的租(zū)赁和置业(yè)需求。全国总人口的近三成都是流(liú)动人口，流动人口(kǒu)会选择(zé)在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在(zài)老家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两人(rén)户(hù)占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来(lái)新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显，区域经济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住(zhù)在(zài)2000年以前(qián)建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方(fāng)米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发(fā)达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年(nián)是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在(zài)不足(zú)，这是(shì)过(guò)去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么当下房地产大分化时代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将体现在不同能级城市之间，不同区域(yù)板块之间(jiān)，不(bù)同品(pǐn)质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市二(èr)手(shǒu)房挂牌(pái)量突(tū)然(rán)激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国(guó)的房子是(shì)否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还是供需(xū)平衡，或(huò)是仍然(rán)存在不足？可惜由(yóu)于住宅(zhái)存量数据并未公布(bù)，我们(men)无法(fǎ)直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测(cè)算(suàn)出中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地产市场(chǎng)会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全国自然(rán)灾(zāi)害综合风险普查工作(zuò)情况为主(zhǔ)题的(de)新闻发布(bù)会上，负责人对外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业获取了全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋(dòng)建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实(shí)际(jì)仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算(suàn)下(xià)来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)大于1，看似意(yì)味着人人(rén)都(dōu)有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅(jǐn)与房(fáng)间数量有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因素(sù)密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住(zhù)宅，一套设施齐全的(de)住宅才(cái)是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居(jū)的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一类是商品住(zhù)宅(zhái)，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居(jū)民住宅相(xiāng)关数据有两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销售套数（统计(jì)局(jú)）；二是居民(mín)住(zhù)宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户均(jūn)住宅数量，我们主(zhǔ)要用(yòng)到上述(shù)两组数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品(pǐn)住宅数量极(jí)少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅(zhái)套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年(nián)以来每年商品住宅销售(shòu)套数(shù)相加，我们就能够得到当前商品住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅总(zǒng)数(shù)除以家庭(tíng)户数，我们就能够(gòu)得(dé)到城镇(zhèn)户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公(gōng)式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户(h断联一个月男人心理状态，男的断联半个月的心理ù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/住宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一(yī)个准确(què)统计。我们(men)利用既(jì)有(yǒu)统计数据(jù)，大致测算得到中国存(cún)量房地产套数，并进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文(wén)去(qù)除商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数里(lǐ)的期(qī)房销售(shòu)，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数(shù)=截止到(dào断联一个月男人心理状态，男的断联半个月的心理)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累计销(xiāo)售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品(pǐn)现(xiàn)房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需(xū)要(yào)进(jìn)一步推算中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示(shì)中国城镇(zhèn)居民的住断联一个月男人心理状态，男的断联半个月的心理宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定(dìng)租赁其(qí)他住宅和购(gòu)买二手房都(dōu)是商品住(zhù)宅，因此将租(zū)赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加总，得(dé)到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例，从而(ér)我们估(gū)算出2022年商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一套(tào)房的三点含(hán)义

　　既然(rán)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)已经达到了户(hù)均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套房并(bìng)不(bù)意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来(lái)满足因人口(kǒu)流动、居民(mín)换房等因素产(chǎn)生的(de)住(zhù)宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国(guó)和(hé)日(rì)本的住宅套户(hù)比均高于(yú)1.1，其中，英国的(de)住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价(jià)或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人口和省(shěng)际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择在(zài)大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大(dà)学(xué)2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南(nán)京(jīng)工作的(de)流(liú)动人(rén)口在老家拥有住宅(zhái)比例(lì)分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高工(gōng)资(zī)吸引打工人(rén)，但高房(fáng)价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两(liǎng)套(tào)房，在(zài)高房(fáng)价的大城(chéng)市租赁(lìn)一(yī)套房，在房价(jià)较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一(yī)套房无(wú)法满足庞大流动人口的(de)租赁与置业(yè)需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至(zhì)少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等(děng)基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带来了很大的不(bù)便和安(ān)全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现代生活(huó)需求，在未来(lái)大(dà)都会被(bèi)拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住(zhù)宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面积扩(kuò)张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测(cè)算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不(bù)考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带房进(jìn)城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)不足19平方米(mǐ)，不(bù)及(jí)全国人均水平的一半。若去(qù)除(chú)20％的公摊，可(kě)使用的(de)住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存在困(kùn)难，若(ruò)按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅(zhái)面积为40平，即人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑(lǜ)家庭(tíng)户人数(shù)，需要(yào)住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和(hé)英(yīng)国都高于40㎡，中国的(de)人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中国的(de)人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变得(dé)明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所(suǒ)需要的住宅(zhái)总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套房，看似(shì)已经(jīng)户户(hù)有房。即(jí)便如此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋(qū)势(shì)演绎，决(jué)定了中国(guó)未来地产仍有需(xū)求释放(fàng)。户均(jūn)1套住宅(zhái)现实之(zhī)下(xià)，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要(yào)来自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)人口数不断下降，六普显示(shì)城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户(hù)均人口规模(mó)为(wèi)2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人户的占(zhàn)比明显上(shàng)升(shēng)，人口小家庭化(huà)趋势(shì)将继续延续，导致户数会因(yīn)户(hù)均人(rén)口规模的缩(suō)小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济(jì)发展带来(lái)的新增(zēng)住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块的(de)分化(huà)日益明显，资源和生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈(quān)中心城(chéng)市(shì)流入，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸(xī)引(yǐn)着(zhe)人口(kǒu)流入。人口迁(qiān)移(yí)势必涉及(jí)到买房(fáng)租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人(rén)口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时(shí)间为(wèi)2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在(zài)新增住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成家庭购买(mǎi)了商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础(chǔ)设施配套差(chà)、没有或少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居民追(zhuī)求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性(xìng)需求有待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子(zi)”的改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅(zhái)家(jiā)庭希望提(tí)高(gāo)生活品质，以(yǐ)小换大(dà)、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底的中央(yāng)经济工作(zuò)会议明确指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住(zhù)宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素(sù)，中国的人均住宅间数较其(qí)他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随(suí)着经济发展水平(píng)的(de)提高(gāo)，中国的人均住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供给存(cún)在不足，供需出现错配，这(zhè)是(shì)过去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房(fáng)地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单局(jú)限于城市能级之(zhī)间(jiān)差异，优质小区和(hé)老旧(jiù)二(èr)手房之间(jiān)的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口普(pǔ)查数据调查的是人(rén)，并(bìng)不是针(zhēn)对(duì)住(zhù)宅，因此可能存(cún)在(zài)统计(jì)偏(piān)差。商品住(zhù)宅(zhái)占比实际(jì)值可(kě)能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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