5月以(yǐ)来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机(jī)构对于这一板块已(yǐ)经在悄然(rán)布(bù)局。数据(jù)显示，以南方和华夏的(de)两只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅(fú)增长。根fe2o3是什么化学元素据基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股(gǔ)分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红(hóng)利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的(de)配置看，2019年(nián)末，公募所持(chí)有(yǒu)的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出色，但(dàn)公募(mù)所持房(fáng)地产公司市值(zhí)在(zài)股票(piào)资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值(zhí)更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现了三年来的(de)首(shǒu)次回升，年(nián)底这(zhè)一(yī)数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公募对(duì)房地产(chǎn)行业的持股比例也(yě)同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在(zài)今年一季度得以(yǐ)延续(xù)。数(shù)据统计显示，公募重仓持(chí)有(yǒu)房地产板块一(yī)季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五(wǔ)个(gè)股分(fēn)别为(wèi)保利发展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公募对(duì)于房(fáng)地产(chǎn)的(de)投(tóu)资愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高(gāo)的是保(bǎo)利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排(pái)名第(dì)二的是招商(shāng)蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科(kē)A排在第(dì)96位(wèi)。对比去(qù)年(nián)四季报，变化之(zhī)处首先在(zài)于几只(zhǐ)房地产龙(lóng)头(tóu)股从(cóng)排位上看(kàn)均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大(dà)之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏(sū)链上最后一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其(qí)传导到(dào)二级市场(chǎng)乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈(quān)判断房地产(chǎn)已经进入大分(fēn)化(huà)时(shí)代，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而映射(shè)到二级市场投(tóu)资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果按照产业周期来分类，包括(kuò)房地(dì)产等(děng)几类行业在盖(gài)特(tè)纳曲线里属于(yú)成熟(shú)期或者衰退期的(de)行业，传统认(rèn)知上没有什么(me)投(tóu)资机会(huì)的。但在这几年(nián)特殊(shū)的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似(shì)的行(xíng)业也出现了一些机会(huì)，背(bèi)后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更(gèng)大的(de)变化。”一不愿具名(míng)的(de)上海(hǎi)公募基金(jīn)经(jīng)理指出(chū)。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿(yì)平(píng)方米的(de)年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民(mín)存款数量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面积(jī)，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一(yī)定的政策(cè)出来去(qù)刺(cì)激(jī)购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无论从城镇(zhèn)化的进程，还(hái)是人均(jūn)住房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已告别住房(fáng)短缺时(shí)代，而目(mù)前居民(mín)的杠杆率和(hé)房价(jià)收入也(yě)不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过快上行的房价，因而行业高增(zēng)的(de)时代已经过去(qù)，未来行业的需(xū)求或(huò)将回落，在此(cǐ)过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易出(chū)现信(xìn)用风险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代(dài)表没有投资机会，机会在(zài)于(yú)城市、位置、产(chǎn)品的(de)阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为(wèi)公(gōng)募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的(de)个股来(lái)看，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在(zài)纳入统计(jì)的124只房地产类标的(de)股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段(duàn)恰(qià)好排(pái)名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的(de)上实发(fā)展，五一假期(qī)归来后(hòu)日成交量(liàng)明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基本面来看，上实(shí)发展的主营业务为房地(dì)产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及(jí)服务(wù)为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从(cóng)十大(dà)流通股股东来看，各类机构(gòu)都(dōu)有(yǒu)对其布(bù)局(jú)的(de)例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公(gōng)募的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城(chéng)资产管理(lǐ)公司(sī)等都跻身(shēn)前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第(dì)二(èr)的浦东金桥也(yě)是(shì)上海本地房企，其(qí)第一(yī)季(jì)度的收入利润规(guī)模大(dà)幅度复苏。究其原因，一(yī)方(fāng)面是该公司(sī)后疫情时(shí)代出租率复(fù)苏至近年来最高，另(lìng)一方(fāng)面则是(shì)公(gōng)司拿地结算(suàn)持续性向(xiàng)好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构(gòu)在其中持(chí)续(xù)驻足。从第(dì)一季(jì)度十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看，知名(míng)私(sī)募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品(pǐn)依然(rán)在前十中(zhōng)，这(zhè)也是连续第三个季度他有的两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海(hǎi)区域性(xìng)地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳的(de)地产公司(sī)，一季报交出的也是一份(fèn)报喜(xǐ)的成绩单：首季(jì)公司实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现(xiàn)的机构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴(xīng)证全球基(jī)金相关(guān)人士分析：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算(suàn)对应(yīng)潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数(shù)房企(qǐ)受(shòu)限于信用问(wèn)题(tí)或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负(fù)债率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调的是(shì)，在当前中特估的(de)浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行(xíng)业的(de)结构性机会依(yī)然存(cún)在，少部分(fēn)公(gōng)司尤(yóu)其是(shì)央企(qǐ)占据显(xiǎn)著(zhù)优势，其(qí)主要又体现为(wèi)库(kù)存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较低的融资成(chéng)本，优质的开发资源(yuán)和良好(hǎo)的不动产资产(chǎn)运营能力的多(duō)重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民营地产公司(sī)也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地资源债权(quán)债务关系(xì)等问题，市场(chǎng)对(duì)民营(yíng)房开企(qǐ)业的资产会有(yǒu)更(gèng)多担忧和(hé)质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可(kě)预期(qī)的盈(yíng)利和现金流(liú)创造能(néng)力，以此带来估(gū)值中(zhōng)枢的提升，应该关(guān)注(zhù)估值相对较低，企业自(zì)身(shēn)资(zī)产的(de)质量好(hǎo)、运营能(néng)力强、可以创造持(chí)续(xù)现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比(bǐ)较(jiào)低fe2o3是什么化学元素，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于(yú)行(xíng)业(yè)集中(zhōng)度提(tí)升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙(lóng)头(tóu)前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续(xù)观察国企央企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首先是融资成(chéng)本保持低位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再(zài)次是(shì)拿(ná)地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根据房(fáng)企一(yī)季报梳理发现(xiàn)，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集(jí)团等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些公(gōng)司也是(shì)机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内(nèi)人(rén)士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房(fáng)企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么(me)投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持(chí)续性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市(shì)，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩(jì)的增(zēng)长(zhǎng)，从而(ér)在(zài)2023年一季度市场恢复(fù)但(dàn)仍处于(yú)调(diào)整的过程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些(xiē)不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个别城市四(sì)月(yuè)环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包(bāo)括北(běi)京(jīng)、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而(ér)现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照(zhào)现在(zài)的经济状况、收入情况，以及市场的去(qù)库存压力(lì)、企(qǐ)业(yè)的资金面(miàn)压力，可(kě)能会出现，到(dào)六月(yuè)份房(fáng)企为(wèi)了半(bàn)年报冲业绩出现市(shì)场(chǎng)的(de)短(duǎn)期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增长(zhǎng)不确定性的(de)压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊(hào)扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多(duō)，我们(men)要多给一些耐(nài)心，这个时候(hòu)，在(zài)房地产以及上下游就不(bù)是赚(zhuàn)快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面(miàn)的(de)钱。但这也(yě)意味(wèi)着，只有极(jí)为少数的、做得比同行好得(dé)多的企业(yè)，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地去等待它的(de)基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊(kān)发(fā)于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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