近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来(lái)除(chú)息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人(rén)士对此表示，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测(cè)经(jīng)营活动现金(jīn)流(liú)、可(kě)供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层(céng)资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资(zī)者注意(yì)，与(yǔ)产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生(shēng)现金(jīn)收益，特(tè)许经营权分红目(mù)前已包(bāo)含(hán)了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，在选择投资标的时(shí)应了(le)解资产类(lèi)型(xíng)和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人姓张的历史名人有哪些 张姓皇帝一共有几位对(duì)此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有(yǒu)期分红收(shōu)益，以及基金份额(é)交易(yì)价格的变化。基金份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市(shì)场因(yīn)素的(de)综(zōng)合影响，较易引(yǐn)起波动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金分红预期则(zé)更有规律(lǜ)可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要(yào)来自基础设施(shī)资产(chǎn)的(de)经营现金流，投资人通过基金募集材料和信(xìn)息(xī)披露文件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析基(jī)础设(shè)施项目的(de)经营(yíng)业(yè)绩(jì)，作为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份额二级市场价格变(biàn)化导致的(de)浮盈或(huò)浮(fú)亏，分红作(zuò)为基金(jīn)份额持有人实(shí)际获(huò)得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华平(píng)也表(biǎo)示(shì)，根据《公开募集基(jī)础设施(shī)证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法规(guī)要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合(hé)并(bìng)后基金(jīn)年度可分配金额(é)以现(xiàn)金形式分配给投资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的(de)主要特(tè)征之一(yī)，稳定的分红(hóng)机制体(tǐ)现(xiàn)出(chū)REITs产(chǎn)品(pǐn)长期(qī)投资(zī)价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投(tóu)资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的(de)一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求(qiú)，分红(hóng)类似于债(zhài)券派息，但不等同于债券(quàn)的固定(dìng)利息回报(bào)，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者的角度(dù)来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类，为(wèi)资产配置(zhì)多元(yuán)化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益(yì)。机(jī)构(gòu)投资者公募(mù)REITs能够(gòu)通过分红(hóng)获取相对于投资债(zhài)券相对高的收(shōu)益性，在有效控(kòng)制(zhì)风(fēng)险的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收益“落(luò)袋(dài)为安”外，市(shì)场对(duì)于(yú)未来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级(jí)市(shì)场表现看，截至4月21日，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受(shòu)宏观(guān)经济的影响(xiǎng)，可分配金额完(wán)成(chéng)率不(bù)达预期，一定程度(dù)上(shàng)影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格波动受多重(zhòng)因(yīn)素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价(jià)格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投(tóu)资者(zhě)参(cān)与公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的(de)投资。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现(xiàn)向(xiàng)股票(piào)和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目(mù)的经(jīng)营(yíng)业绩(jì)相对经济活力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额的(de)开(kāi)盘指导(dǎo)价做调(diào)减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额根据(jù)单(dān)位基金份额的(de)分红(hóng)金额进行计算(suàn)。除权操作是对分红(hóng)前后基金份额净值(zhí)变化的修(xiū)正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投(tóu)资的信心，同时需(xū)结合持有产品的(de)特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体(tǐ)收益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中(zhōng)航基(jī)金相关人士(shì)也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分红包(bāo)括(kuò)利润(rùn)分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应(yīng)了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红前提(tí)是本金之上的增值部分不同(tóng)，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金(jīn)与增(zēng)值两个部分，两个部(bù)分之(zhī)间(jiān)的比例是变动的，与现有公募(mù)基金分红差异(yì)很大，大多(duō)数普通投资者(zhě)可能把“分派(pài)”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合同年限(xiàn)到期后基金价(jià)值面(miàn)临(lín)极大(dà)不确(què)定(dìng)性，这是(shì)该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类(lèi)和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品(pǐn)的收益主要包括(kuò)每年的现(xiàn)金(jīn)分红(hóng)及(jí)资(zī)产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产(chǎn)品(pǐn)的收(shōu)益主要来自(zì)项目每(měi)年(nián)的现金分(fēn)红。其(qí)中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括了(le)利润分配和本金的归还(hái)，两者的比率也(yě)是变(biàn)动(dòng)的，对特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示，从细分来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红因底层资产(chǎn)属性(xìng)不(bù)同而(ér)形成区别。特许经营权类的(de)公(gōng)募(mù)REITs产品因其分红(hóng)相当(dāng)于包(bāo)含“本(běn)金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产(chǎn)权类(lèi)的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价(jià)值增值，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏强。普通投资者(zhě)在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择(zé)产品的二级市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人也(yě)认为，与(yǔ)产权(quán)类(lèi)项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期后不(bù)再(zài)能产生现(xiàn)金收益，因(yīn)此将可供(gōng)分配金额的分(fēn)配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营期限较短的特许经营项目，通常(cháng)具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期(qī)限(xiàn)较长的特许经营权项目(mù)，即使分派(pài)率相(xiāng)对(duì)较低，也有足够年限(xiàn)收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负(fù)责(zé)人(rén)提(tí)醒投资者注意，特许经营(yíng)权项(xiàng)目的分(fēn)派(pài)金额(é)包含了投资(zī)本金，在不进行(xíng)扩(kuò)募(mù)的情况(kuàng)下，基(jī)金份额(é)单价随着分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投(tóu)资(zī)特(tè)许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目(mù)相比，产(chǎn)权类项目的(de)土(tǔ)地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余(yú)使用年限一般较(jiào)长，再加上(shàng)到期后通过对(duì)建筑的更新(xīn)改造或补缴土(tǔ)地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一(yī)步延长经营(yíng)期限(xiàn)。这种类似永续(xù)经营的假设反映(yìng)在基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更显著(zhù)的(de)资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示(shì)，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资(zī)者可(kě)以观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)等指(zhǐ)标(biāo)，来观察(chá)和评(píng)估项目底(dǐ)层资(zī)姓张的历史名人有哪些 张姓皇帝一共有几位产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流(liú)，二(èr)是(shì)可供分配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经营活动产生(shēng)的现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目(mù)进(jìn)行调整，加期(qī)初现(xiàn)金，最终(zhōng)得(dé)到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值体(tǐ)现在(zài)相(xiāng)对股债(zhài)市场独立的资产配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建(jiàn)议(yì)投资(zī)者(zhě)对经营(yíng)权类的资产可以更多关(guān)注内(nèi)部收益率的(de)高低，对产权类的(de)资产(chǎn)更(gèng)多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资(zī)产的经(jīng)营净(jìng)现金(jīn)流，所以(yǐ)底层资产运营(yíng)情况(kuàng)直(zhí)接影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始(shǐ)权益(yì)人(rén)综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中信证券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，由(yóu)于分红交易带来的短期(qī)博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有基本面(miàn)支撑、填权(quán)效应(yīng)相对明显、同时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金(jīn)额与募集材料(liào)中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济(jì)及市场的实际(jì)环境(jìng)，对基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上(shàng)述负责(zé)人也(yě)称。

未经允许不得转载：中国书画艺术 姓张的历史名人有哪些 张姓皇帝一共有几位