近两年火爆(bào)的创(chuàng)新产品公募REITs进入(r82厘米的腰围是多少尺 82厘米是多少裤头ù)密集(jí)分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除(chú)息(xī)日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士(shì)对此表示，强制(zhì)分红(hóng)机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类(lèi)产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值，通过观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层(céng)资(zī)产运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目在(zài)经(jīng)营权到(dào)期后(hòu)不再(zài)产生(shēng)现金(jīn)收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了利润分配(pèi)和本金的归(guī)还，在选择投资标的时应了解资产类型和分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集(jí)分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未(wèi)公布。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额(é)占可(kě)供分配(pèi)金额比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持(chí)有期(qī)分红收益，以及基金份额(é)交易(yì)价格的变化。基金份额二级市场价格受到(dào)公募(mù)REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综合影(yǐng)响，较易(yì)引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基金分红预(yù)期(qī)则更有规律可循(xún)。公募REITs的(de)分红(hóng)主要(yào)来自基(jī)础设施资产(chǎn)的经营现金流，投(tóu)资(zī)人通过基(jī)金(jīn)募集材料和信息披露文件，结合行业及(jí)市场(chǎng)情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格变化导致(zhì)的浮盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基金份额持有人实际获得的现金收益(yì)，对于长期投资者(zhě)更具参考价(jià)值(zhí)。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募(mù)集基础设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关(guān)法规(guī)要求，基(jī)础设(shè)施基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分配(pèi)金额以现(xiàn)金(jīn)形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特征之一(yī)，稳(wěn)定的分(fēn)红机制体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认(rèn)为(wèi)，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具(jù)备“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特(tè)点。二(èr)级(jí)市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类(lèi)产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制分红要(yào)求，分(fēn)红(hóng)类似于债券派息(xī)，但不等(děng)同于债券的固定(dìng)利息回报(bào)，而是(shì)由可供(gōng)分配现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者(zhě)的(de)投(82厘米的腰围是多少尺 82厘米是多少裤头tóu)资品类，为资产配置(zhì)多(duō)元(yuán)化(huà)提供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者(zhě)稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对(duì)于投(tóu)资债券相(xiāng)对高的收益性，在有效(xiào)控(kòng)制风险的前提下(xià)，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益，起到投资(zī)“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分(fēn)红水平的(de)预(yù)期，也是影响REITs基金(jīn)二(èr)级市场价格(gé)走势的关键因(yīn)素(sù)之(zhī)一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和(hé)债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期，一定程度(dù)上影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公(gōng)募(mù)REITs二级市(shì)场的价格波(bō)动受(shòu)多重(zhòng)因素的影响，投资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主要因素之一，而稳(wěn)定(dìng)的(de)分红(hóng)有(yǒu)利于吸引(yǐn)投资者参(cān)与公(gōng)募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人也(yě)表示(shì)，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩相对经济活力的改善有一定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将(jiāng)对基金(jīn)份额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金额(é)根据单(dān)位基(jī)金份(fèn)额(é)的分红金额进行(xíng)计(jì)算。除权操作是对分红前后(hòu)基金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均(jūn)可(kě)以获(huò)得(dé)公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资(zī)者(zhě)长(zhǎng)期(qī)投资的信心(xīn)，同(tóng)时需结合(hé)持有(yǒu)产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解(jiě)底层资产情况(kuàng)

　　多(duō)位(wèi)业内人士(shì)还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提是本金之(zhī)上的增值(zhí)部(bù)分不(bù)同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期(qī)间(jiān)的“分红(hóng)”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分(fēn)之间的比例(lì)是变动的，与现有公募(mù)基(jī)金分红差异很大，大多数(shù)普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者可能把“分(fēn)派”金额误认(rèn)为(wèi)是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年(nián)限到期(qī)后基金价值面(miàn)临极(jí)大不确定性，这是该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类(lèi)和产(chǎn)权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品的(de)收益主要包括每年的现金分红(hóng)及资产增值的收(shōu)益(yì)，而持有特许经(jīng)营类产品(pǐn)的收益主要来自项目每年的现金分(fēn)红(hóng)。其中，特许经营(yíng)权类(lèi)资产(chǎn)的分(fēn)红包括了(le)利(lì)润分配和(hé)本金的归还(hái)，两者的比率也是(shì)变动(dòng)的(de)，对特(tè)许经营权类资产的(de)公(gōng)募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择投资(zī)标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层资产属(shǔ)性(xìng)不同而形成区(qū)别。特许经(jīng)营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包(bāo)含“本(běn)金(jīn)+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价(jià)值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属(shǔ)性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的二级(jí)市场价(jià)格和分红有合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目在经营(yíng)权到期后不再能(néng)产(chǎn)生现金收(shōu)益(yì)，因此将(jiāng)可供分(fēn)配金额的(de)分配理解为“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特(tè)许经营项(xiàng)目，通(tōng)常具备更(gèng)高的(de)分派率水平。对(duì)于(yú)剩余期限较(jiào)长的(de)特许(xǔ)经(jīng)营权项目，即(jí)使分(fēn)派率相对较(jiào)低(dī)，也有足够年(nián)限(xiàn)收回本金并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责人(rén)提醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包(bāo)含了投资本(běn)金，在不进(jìn)行扩募的情况(kuàng)下(xià)，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类项目的(de)土地或建筑(zhù)的(de)剩余(yú)使用(yòng)年限一般较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的更(gèng)新改造或(huò)补缴土地出(chū)让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延(yán)长经营(yíng)期限。这种类似永(yǒng)续经营(yíng)的假设反映(yìng)在(zài)基础资产的估值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人士(shì)还表示(shì)，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等(děng)指(zhǐ)标，来(lái)观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟(gēn)现金(jīn)相关(guān)的指标有两个(gè)：一是年报中披露的经营活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动(dòng)产(chǎn)生的(de)现金净(jìng)流量是指企(qǐ)业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的现金流，基(jī)于企业(yè)本(běn)身经营活动(dòng)产生(shēng)；可供分配的现(xiàn)金(jīn)实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加(jiā)期(qī)初现金，最终(zhōng)得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新选择(zé)，投资价值体(tǐ)现在相(xiāng)对(duì)股债市场独立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期(qī)持有。建议(yì)投资者(zhě)对经(jīng)营(yíng)权(quán)类的资产可以(yǐ)更多(duō)关注内部收益率的高低，对产权类的资(zī)产更多关注分派(pài)率高低。因为公募(mù)REITs可分(fēn)配收益主要来自底层(céng)资(zī)产的(de)经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营(yíng)情况直接(jiē)影(yǐng)响投资回报，投资(zī)者可综合考虑原(yuán)始权(quán)益人综合实(shí)力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基(jī)金管理人实力(lì)等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投资标的(de)。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，由于分红交(jiāo)易带(dài)来(lái)的(de)短(duǎn)期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建(jiàn)议(yì)投资者(zhě)关(guān)注有基本面支(zhī)撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红规(guī)模较(jiào)为(wèi)可观的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募(mù)说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配金额预测(cè)。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募(mù)集材(cái)料中披露预测进(jìn)行比较分析，结(jié)合(hé)经济及市(shì)场(chǎng)的(de)实际(jì)环境，对基础(chǔ)设施项目(mù)的运营业绩及(jí)REITs的(de)管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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