饱受争议(yì)的(de)二手房交易中介费问题(tí)，正(zhèng)逐渐得到监(jiān)管部门的(de)重(zhòng)视(shì)。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局联合(hé)发布了关于规范房地产经纪(jì)服务的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分房地(dì)产经纪机构存在利用房源客源优势收取过高费用、未(wèi)明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信(xìn)息(xī)等(děng)问题，加重交易当(dāng)事人负担、侵害其(qí)合(hé)法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体管(guǎn)理(lǐ)、明确经纪服务内容、合理确定(dìng)经纪(jì)服务收费、严(yán)格实(shí)行明码标价(jià)等十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产(chǎn)首(shǒu)席分析师张大伟称，随着(zhe)城市(shì)发展(zhǎn)，一(yī)二线城市二(èr)手房交易(yì)占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上(shàng)海为例(lì)，二手房(fáng)占市场(chǎng)成交比例超过80％，大(dà)量二手(shǒu)房成交依赖中介居间成交，房地产调控重心(xīn)逐(zhú)渐从开(kāi)发商过渡到中介公司(sī)。

　　广东省城规院住房政策研究中心(xīn)首(shǒu)席(xí)研究员(yuán)李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来说属于金额不(bù)低的大宗交易，由于二手房交易(yì)成本较高、交易(yì)周期较(jiào)长(zhǎng)，具有非(fēi)常(cháng)强的专业性，居民往往通过中(zhōng)介来完成。但很多中介利用信息(xī)不对(duì)称等(děng)问题，将非(fēi)必要的收(shōu)费(fèi)夹带(dài)其中，如(rú)收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造(zào)张学良多高，少帅张学良多高成额外的负担，而且这(zhè)些服务(wù)事项并未(wèi)明码标(biāo)价。

　　对于(yú)二手房市场交(jiāo)易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪(jì)服务在(zài)内的相关市场(chǎng)交易行为及(jí)其主(zhǔ)体进行(xíng)规范和秩序整(zhěng)顿，是房地产市(shì)场管理和调控的(de)主题。“当下，推(tuī)进这项(xiàng)工作的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重(zhòng)点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房地产经纪服务(wù)行(xíng)业关注最多的一个话题(tí)，便是房地产经(jīng)纪(jì)服务费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相(xiāng)关部门主要监管的重(zhòng)点(diǎn)，将是对房地(dì)产经纪服务(wù)收费(fèi)及中介交(jiāo)易进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易(yì)过程中，部分价值(zhí)不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额(é)不低的中介费。以北京某房地产经纪服(fú)务(wù)机构2.7％的服务费(fèi)率计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收费(fèi)上，两部门在(zài)此(cǐ)次意见中(zhōng)提及，房地(dì)产经纪机(jī)构要(yào)合理降低住(zhù)房买(mǎi)卖和(hé)租赁(lìn)经(jīng)纪服务(wù)费用。鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分(fēn)档(dàng)定价。引导(dǎo)由交易双方共同(tóng)承(chéng)担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房(fáng)地产经纪服(fú)务收费标准(zhǔn)的(de)最(zuì)早依据是(shì)1995年国家计委建设部(bù)下发的《关于房地(dì)产中介服(fú)务收费的(de)通知》（971号文），其中(zhōng)第六条(tiáo)规定：房屋买卖(mài)代理收费(fèi)，按成交(jiāo)价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为(wèi)例，目前北京市执行的(de)2014年更新后的收(shōu)费(fèi)标准，即根(gēn)据(jù)这样的规定：“少数特别复杂的(de)住(zhù)宅买(mǎi)卖经纪服务(wù)，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准基础上适(shì)当(dāng)上浮，上(shàng)浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意味着，当(dāng)前北京二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的(de)精神，北京2015年(nián)取消了房地产中介服务等57个政府定价，房地(dì)产经纪服务收费(fèi)多少由(yóu)各中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实(shí)际收(shōu)取费用过程(chéng)中(zhōng)，相(xiāng)关(guān)监(jiān)管部门当前并未(wèi)明确(què)具体的中介(jiè)费率(lǜ)，中介机构仅需(xū)在服务(wù)过程中(zhōng)对收费标准进行明(míng)码标价(jià)即(jí)可。而(ér)房地产经纪服务机(jī)构(gòu)在具体收取过程中，会结合房屋价值(zhí)及(jí)工资标准，综合计算出合适的(de)中介(jiè)费率。”张大伟(wěi)补充道(dào)。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部(bù)门在(zài)此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机(jī)构应(yīng)当在(zài)经营门店、网(wǎng)站、客户端(duān)等场所(suǒ)或渠道，公示服务项目(mù)、服务内容和收费标准(zhǔn)，不得混合(hé)标(biāo)价和捆(kǔn)绑(bǎng)收费(fèi)。房地产(chǎn)经纪机构提供的基(jī)本服(fú)务(wù)和(hé)延(yán)伸服务，应当分别明(míng)确(què)服(fú)务项目和收费标准。房地产经纪机(jī)构(gòu)收费前应当向交(jiāo)易当事人出具收费清单，列明收费标准(zhǔn)、收费金额，由当事人签字(zì)确认。

　　另外，对收费明显高于市(shì)场平均水(shuǐ)平的房地产(chǎ张学良多高，少帅张学良多高n)经纪机构，住房和(hé)城(chéng)乡建设部(bù)门将会同市(shì)场监管(guǎn)等(děng)部门采取约谈等综(zōng)合(hé)措施进行重(zhòng)点监管。市场(chǎng)监管(guǎn)部门会同有关部(bù)门依法查处不按(àn)规定明(míng)码标价、操纵经纪(jì)服务收(shōu)费等(děng)违反价格(gé)和反垄断(duàn)法(fǎ)律法规的行为。对房地(dì)产经纪机构相关违(wéi)法违规信息(xī)，市场(chǎng)监管部(bù)门要依法依规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了(le)？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的(de)原则实(shí)行分(fēn)档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼深(shēn)圳(zhèn)中(zhōng)原总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越(yuè)高、服(fú)务费率越(yuè)低的原(yuán)则实行分档定价，合(hé)理降低住(zhù)房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用(yòng)，主要还是规范行业，打击收费过高(gāo)的经纪机(jī)构(gòu)，但对市(shì)场影响有限(xiàn)，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪宅和普宅本来(lái)收费就不同(tóng)，各家收费普遍在合理范(fàn)围内(nèi)，加上经纪服务费用对市张学良多高，少帅张学良多高场的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两部门(mén)提出的意见仅为鼓励性质(zhì)，即(jí)只是纲领性(xìng)文(wén)件而非(fēi)规(guī)定(dìng)，未来如(rú)何具体(tǐ)认定其中的细则，还需要看各(gè)城市落地执(zhí)行情况(kuàng)。

　　不(bù)过(guò)，张大伟表示(shì)，“从目(mù)前市场看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利于行业健康发展(zhǎn)。同时，由于二(èr)手(shǒu)房(fáng)很多房源在产权(quán)方面有瑕疵(cī)，如(rú)产权(quán)抵押、不(bù)同税费等(děng)都可能(néng)对交易产生影响(xiǎng)，这(zhè)对房(fáng)地产经纪(jì)服务行业的专(zhuān)业性提出更高的要(yào)求。”

　　58安居(jū)客研究(jiū)院研究(jiū)总(zǒng)监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖(mài)过(guò)程中(zhōng)，原本应该由上下(xià)家(jiā)各(gè)支付(fù)一半的中介费，但在(zài)一些热(rè)点(diǎn)城市的二手房交易过(guò)程中，往往(wǎng)会(huì)有这样(yàng)的情形，因(yīn)部分购(gòu)房者处于(yú)弱势(shì)地位，从而会(huì)出现中介(jiè)费及税费(fèi)均(jūn)由购房(fáng)者来承担。即使一(yī)些房东愿意(yì)承担中介费，这部分费用也(yě)可能通过转嫁的方(fāng)式，在房价中(zhōng)有(yǒu)所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的(de)情况，一些房产中介公司将其(qí)视为向(xiàng)购房者(zhě)单(dān)边收费的行为。部(bù)分(fēn)中介公司可能会利用其支配地位，在原先经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费的(de)基础上，再次向房东(dōng)收(shōu)取费用，而(ér)这(zhè)部分(fēn)费用，房(fáng)东(dōng)往往(wǎng)会将其(qí)转再次转嫁给(gěi)购房者，这实际上相当于(yú)变相(xiāng)推高了房价(jià)。两部门(mén)提出严禁操纵经纪服(fú)务收(shōu)费，不仅有利于提高交易(yì)中操作的透明(míng)度，也有利于房(fáng)价的稳(wěn)定。”陆(lù)骑麟称。

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