近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎(yíng)来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对(duì)此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳(wěn)定(dìng)分红体现出(chū)该类产品长期投资价(jià)值，通过观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也(yě)是观察(chá)REITs项目底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了利润分配和本金的(de)归还，在选择投资标的时应了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外(wài)尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚未公(gōng)布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年全年(nián)分配金(jīn)额占(zhàn)可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收益，以及(jí)基金份(fèn)额交易价格(gé)的变化。基金(jīn)份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况(kuàng)及市(shì)场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要(yào)来自基础设施资(zī)产的经营现金流，投资人(rén)通过(guò)基(jī)金募集材料和(hé)信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目(mù)的经营业绩(jì)，作为进(jìn)行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价(jià)格变化导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作(zuò)为基金份(fèn)额持有人实际获(huò)得的现金收益，对于长期投(tóu)资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营高级副(fù)总(zǒng)监李华(huá)平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配金额以现(xiàn)金形式分(fēn)配给投资者，强制(zhì)分红机制是(shì)公募(mù)REITs的主要(yào)特(tè)征(zhēng)之一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资(zī)角度来看，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映(yìng)这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一(yī)面，分红体现了这类产品的(de)“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同(tóng)于债(zhài)券的固定利(lì)息回报，而(ér)是由可供分配(pèi)现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机(jī)构投资者的(de)角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者(zhě)的(de)投资(zī)品类，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具(jù)有较(jiào)强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的(de)分红能够(gòu)帮助机(jī)构投(tóu)资者稳定(dìng)收益。机(jī)构投资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过分红获取相(xiāng)对于(yú)投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风险的(de)前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资(zī)“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对于未(wèi)来分红(hóng)水平的预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和(hé)债券宽基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品受宏(hóng)观经济的影响，可(kě)分配金额完成(chéng)率(lǜ)不达预期(qī)，一定程(chéng)度上影响了公募(mù)REITs二级(jí)市场的(de)价格。”李华平称，公募(mù)REITs二(èr)级市场的(de)价格波动受多(duō)重(zhòng)因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈(chéng)现向(xiàng)股票(piào)和债券回归的过(guò)程(chéng)；另一(yī)方面，基础设施项目的经营(yíng)业(yè)绩相对经济活力的改善(shàn)有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金额根据单(dān)位基金份(fèn)额的分红金额(é)进行(xíng)计算(suàn)。除权操作是对分红前后基金(jīn)份额(é)净值变(biàn)化的修正，使投资人(rén)在基金分红前后均可(kě)以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增强投资(zī)者(zhě)长期投资的信(xìn)心，同时(shí)需结合持有产(chǎn)品的特(tè)性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影(yǐng)响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红包括(kuò)利润分配和本金(jīn)归还(hái)

　　普通投资者应了(le)解底层(céng)资产情况

　　多位业(yè)内人士还(hái)提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前(qián)提是本金之上的增值部分不(bù)同(tóng)，无菌蛋是什么，无菌蛋是什么蛋特许(xǔ)经营权(quán)REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与(yǔ)增(zēng)值两(liǎng)个部分，两个部分之间的(de)比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分红(hóng)差异很(hěn)大，大(dà)多数(shù)普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限到期(qī)后基金价值(zhí)面临极大不确定性，这是(shì)该类投资(zī)者(zhě)应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前(qián)公募(mù)REITs主要有特许经营权(quán)类和产权(quán)类(lèi)两大资产类(lèi)型(xíng)，持有产权类产品的收益主要包(bāo)括每(měi)年的现金(jīn)分红及资产增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产品的(de)收(shōu)益主要来(lái)自(zì)项(xiàng)目(mù)每年的(de)现(xiàn)金分红。其(qí)中，特许经(jīng)营权类资产的分红包(bāo)括了利润分配(pèi)和本(běn)金的归还，两(liǎng)者(zhě)的比率也是变动的，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底(dǐ)层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看，各(gè)类(lèi)公(gōng)募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形成(chéng)区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其(qí)分红相(xiāng)当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看(kàn)重底(dǐ)层资产(chǎn)的价(jià)值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择产品(pǐn)的(de)二级市场价格和(hé)分红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为(wèi)，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经营(yíng)项目在经营权到期后不再(zài)能产(chǎn)生现(xiàn)金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确(què)。基(jī)于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余(yú)期限较长的特许经营权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也(yě)有足够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基(jī)金该负(fù)责(zé)人提醒投资者注(zhù)意，特许经营权项(xiàng)目(mù)的(de)分(fēn)派金额包(bāo)含了投资本金(jīn)，在(zài)不进行扩募的情况下(xià)，基金(jīn)份额单价(jià)随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目(mù)相(xiāng)比，产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用(yòng)年限(xiàn)一(yī)般较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑的(de)更新改造或补缴土地出让金等(děng)追加投(tóu)资，有机会(huì)进一步延长经营(yíng)期(qī)限。这(zhè)种类似永续经营的(de)假设反映(yìng)在基础资产的(de)估值上，使产权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的(de)资产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负责人(rén)称。

　　观测(cè)内部收益率(lǜ)等(děng)指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的时点(diǎn)，多位(wèi)业(yè)内人士还表示(shì)，在产(chǎn)品分红期，投(tóu)资者(zhě)可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益率等指标，来观察和评估项目底层(céng)资产的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两(liǎng)个：一(yī)是年报中披露(lù)的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性(无菌蛋是什么，无菌蛋是什么蛋xìng)区别。经营活动产生的现金净流量是指企(qǐ)业经(jīng)营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于(yú)企(qǐ)业(yè)本(běn)身经营活动(dòng)产(chǎn)生；可(kě)供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目(mù)进(jìn)行调整(zhěng)，加期(qī)初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场独立的资产配置(zhì)功能，比较适合(hé)长(zhǎng)期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资者(zhě)对(duì)经(jīng)营(yíng)权类的资产可(kě)以更多关注(zhù)内部收益率的高低，对产权类(lèi)的资(zī)产(chǎn)更多关注分派率(lǜ)高低。因(yīn)为(wèi)公募(mù)REITs可分配收益主(zhǔ)要来(lái)自(zì)底(dǐ)层资产的(de)经营净(jìng)现金流，所以底层(céng)资产运营情况直接(jiē)影响投资回报，投资者可综合考虑原始权(quán)益人综合实力、运(yùn)营管理(lǐ)机构实力、公募基(jī)金管理人实力等(děng)多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，由于分红交易带(dài)来的(de)短期博弈机(jī)会仍在(zài)，叠(dié)加(jiā)此前市(shì)场接连回调(diào)，建(jiàn)议投资者关(guān)注有基本面(miàn)支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的(de)可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中披露预测(cè)进行比较(jiào)分(fēn)析，结合经济(jì)及(jí)市(shì)场的实际环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基(jī)金上述(shù)负责人也称(chēng)。

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