导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之(zhī)后，当下(xià)中国(guó)地产步(bù)入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年(nián)是中(zhōng)国房地(dì)产市场(chǎng)黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年(nián)地产持续低景(jǐng)气，有关中(zhōng)国地产是否过(guò)剩的(de)讨论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存(cún)量(liàng)住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据(jù)此判断中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产(chǎn)存(cún)量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披(pī)露(lù)全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数(shù)据显(xiǎn)示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过(guò)剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不(bù)到一成，其中还包(bāo)括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)人(rén)均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不(bù)是人(rén)均(jūn)一间房所能满足，它与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施等因素密(mì)切相关。中国的人(rén)均住宅(zhái)间数较发达国(guó)家还有很大差(chà)距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的(de)数据，我(wǒ)们根据(jù)商(shāng)品住宅套数、商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果显示，目前(qián)城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似(shì)乎(hū)意(yì)味着户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场(chǎng)供需并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅套户比(bǐ)会(huì)大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说(shuō)不(bù)平衡，是因为(wèi)户均(jūn)一套(tào)房无法满足流动人口的租(zū)赁和置业需求。全国(guó)总人口(kǒu)的(de)近(jìn)三成(chén如何把对象玩成喷泉状态，怎么让自己女朋友喷泉g)都是流动人口，流(liú)动人口会(huì)选择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家买房，从而(ér)产生了额(é)外(wài)的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大(dà)新增需求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户(hù)、两(liǎng)人户占比不断(duàn)增加，导致(zhì)家庭户(hù)数(shù)增多。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的(de)分化日益明显，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的新增住(zhù)宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面积(jī)。促成(chéng)“老破小”住宅的(de)改造势(shì)在必行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的(de)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发(fā)达国(guó)家有(yǒu)着不小差(chà)距，“住上更大房子(zi)”的改善性(xìng)需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下(xià)中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不足，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么当下房地产大分化时代已至，大分化(huà)时代(dài)下地产矛(máo)盾则(zé)更多体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将体现在(zài)不同能级(jí)城市之间，不同区(qū)域板块之间(jiān)，不同(tóng)品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久前，官(guān)方披露全(quán)国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月(yuè)以来(lái)，各大城(chéng)市二(èr)手房挂牌量突然激(jī)增(zēng)，引发一阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房(fáng)子是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅到底是供给(gěi)过剩(shèng)，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量(liàng)数据并未公(gōng)布，我们无法(fǎ)直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测算出(chū)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有住(zhù)宅套(tào)数，回答当前的房子是否真的过(guò)剩了？据(jù)此判断未来房地产市场会(huì)如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均(jūn)拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数(shù)量过剩的直观(guān)判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普(pǔ)查(chá)工(gōng)作情况(kuàng)为主题的新(xīn)闻发布会上(shàng)，负责(zé)人对外披(pī)露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据(jù)以及80多万处市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均每(měi)栋建(jiàn)筑住不到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看似(shì)已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了(le)大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医(yī)院等非住宅。总的算下(xià)来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人(rén)人(rén)都有房间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施等因素密(mì)切相关。单单(dān)从人均住宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中国主要是(shì)以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类(lèi)是商(shāng)品住宅，另一类(lèi)是保障(zhàng)房(fáng)、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没(méi)有直(zhí)接(jiē)公布城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民住宅相关(guān)数据有两处可(kě)以直接公布，一是(shì)每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数(shù)（统(tǒng)计局）；二是居(jū)民住宅来(lái)源(yuán)（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我们主要用到(dào)上述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套(tào)数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步(bù)，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)和非(fēi)商品住宅比例，推算得到(dào)居(jū)民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除(chú)以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套户(hù)比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既(jì)有统计数据(jù)，大致测算得到中国存量房地产套(tào)数，并进一步(bù)推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期(qī)房为(wèi)主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的(de)期房销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到(dào)2022年商品(pǐn)住宅累计(jì)销售(shòu)套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数(shù)除以家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进(jìn)一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民拥(yōng)有的户均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其中(zhōng)自建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉(lián)租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其(qí)他住宅和购(gòu)买(mǎi)二手房都(dōu)是商品住(zhù)宅(zhái)，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为(wèi)过(guò)去(qù)十年变化幅(fú)度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期房，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利(lì)，已(yǐ)购(gòu)期房会在2-3年(nián)内陆续(xù)交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭都会(huì)拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户均一套(tào)房的程度，“户(hù)户有房(fáng)”是否意味着(zhe)中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存(cún)量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房并不意(yì)味着住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余(yú)住(zhù)宅来满(mǎn)足(zú)因人口流动、居民换房(fáng)等(děng)因素产生的住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来看，美(měi)国、英(yīng)国和日本的住宅套(tào)户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本如何把对象玩成喷泉状态，怎么让自己女朋友喷泉为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地(dì)的(de)住宅市(shì)场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国的(de)流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际(jì)流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在(zài)大(dà)城(chéng)市(shì)租(zū)房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示(shì)，在上(shàng)海、杭州以及南京工(gōng)作的流动(dòng)人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高工资吸(xī)引打(dǎ)工人，但高房(fáng)价迫使打(dǎ)工人回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上(shàng)会占(zhàn)据(jù)两套房，在高(gāo)房价的(de)大城(chéng)市租(zū)赁一套房，在(zài)房价(jià)较低的县(xiàn)城购买一套房(fáng)。所以说户均一套(tào)房无(wú)法满足庞大流(liú)动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的(de)城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在(zài)着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如(rú)电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的(de)不便(biàn)和安(ān)全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老旧住宅面(miàn)积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积(jī)占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右的(de)家(jiā)庭没有独(dú)立卫浴和厨房(fáng)。这类(lèi)上(shàng)世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足(zú)现代生活(huó)需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭(tíng)住宅为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)户型更小，当然这与城市(shì)土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和(hé)老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存(cún)量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一(yī)半的家庭人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积不足19平(píng)方米(mǐ)，不及全(quán)国人均(jūn)水平的一半。若(ruò)去除20％的(de)公摊(tān)，可(kě)使(shǐ)用(yòng)的住宅面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标(biāo)准算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家(jiā)庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数(shù)，需要(yào)住宅总量约3如何把对象玩成喷泉状态，怎么让自己女朋友喷泉90.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人(rén)均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所(suǒ)需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套房(fáng)，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中国(guó)人口静态结构和(hé)动(dòng)态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)需求释(shì)放。户均(jūn)1套住宅现实之(zhī)下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来(lái)自于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需(xū)求扩张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)人口数不断(duàn)下降，六(liù)普显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户(hù)的占(zhàn)比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数(shù)会因户均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导致经济发展带来的(de)新增住宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经(jīng)济(jì)带(dài)、都市圈(quān)中(zhōng)心城(chéng)市流入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租(zū)房，给(gěi)迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅(jǐn)为(wèi)6.5万(wàn)人(rén)，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建(jiàn)住(zhù)宅和(hé)原公(gōng)有住宅的家庭(tíng)拆(chāi)迁改建最多。自(zì)建(jiàn)房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原(yuán)公有住宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅(zhái)减少了(le)1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧(jiù)城(chéng)改(gǎi)造，商品住(zhù)宅的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住宅建筑面积还(hái)有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小、质量(liàng)低、基础设施(shī)配(pèi)套差、没有或(huò)少有(yǒu)物(wù)业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中(zhōng)小户型。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭希(xī)望提高(gāo)生活品质，以小换(huàn)大、以旧换(huàn)新。2022年底的(de)中(zhōng)央(yāng)经济工(gōng)作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是(shì)否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平(píng)的(de)提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去(qù)二(èr)十年(nián)是(shì)中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在(zài)不足，供需出现错(cuò)配，这是过去(qù)二十年(nián)房价快速上(shàng)涨基石。那么(me)未来将是住宅质量的(de)供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局(jú)限于(yú)城市(shì)能级之间差异，优(yōu)质小区(qū)和老旧二(èr)手房之(zhī)间的(de)差异也将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口普查数据(jù)调查的(de)是人，并不是针(zhēn)对住宅，因(yīn)此可(kě)能存在(zài)统计偏差。商品住(zhù)宅占比(bǐ)实际值可能偏低(dī)，其增速可能超预(yù)期。

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