近(jìn)两年(nián)火爆的(de)创新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的(de)REITs产品，平(píng)均分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对(duì)此(cǐ)表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳定(dìng)分(fēn)红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价(jià)值，通(tōng)过观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现(xiàn)金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资(zī)者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目(mù)在(zài)经营权到期后不(bù)再产生现金收(shōu)益(yì)，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权分红目前(qián)已(yǐ)包含了利润分配和(hé)本(běn)金(jīn)的归还，在选择投资标(biāo)的(de)时应了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来(lái)除(chú)息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高(gāo)比例的(de)稳(wěn)定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分(fēn)红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运(yùn)营情况及(jí)市(shì)场因素的综合影响，较易(yì)引(yǐn)起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基(jī)金分(fēn)红预期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主要来自基础设施(shī)资产的经营现金(jīn)流(liú)，投资人通(tōng)过基金募(mù)集(jí)材(cái)料和(hé)信息(xī)披露文件，结(jié)合(hé)行业及(jí)市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目(mù)的经营业(yè)绩，作为进行(xíng)投资决(jué)策的(de)重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份额(é)二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮(fú)始祖鸟什么档次 穿始祖鸟是有钱人吗亏，分红作为基(jī)金份(fèn)额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者(zhě)更具(jù)参考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副(fù)总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募集基(jī)础设施证(zhèng)券(quàn)投资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金(jīn)应(yīng)当将90％以上合(hé)并(bìng)后(hòu)基金年(nián)度可分配金额以现金形式分配给投资(zī)者(zhě)，强制分红机(jī)制是(shì)公(gōng)募REITs的(de)主要(yào)特征之一，稳定的分红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募(mù)REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的(de)一(yī)面，分红(hóng)体现了这(zhè)类产品(pǐn)的“债性”特点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要(yào)求，分红类(lèi)似(shì)于(yú)债券派(pài)息，但不等同(tóng)于债券(quàn)的(de)固定利息(xī)回(huí)报，而是(shì)由可供(gōng)分配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰(fēng)富了(le)机构投(tóu)资者的投资品类(lèi)，为资产配置多元化(huà)提(tí)供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较(jiào)强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一(yī)方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机(jī)构投(tóu)资者稳定(dìng)收(shōu)益(yì)。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对(duì)于(yú)投资债券(quàn)相对高的收益(yì)性(xìng)，在有效(xiào)控制风险的前提(tí)下(xià)，增(zēng)厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落(luò)袋为安”外(wài)，市场对于(yú)未来分红水平(píng)的预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基(jī)金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股(gǔ)票和债(zhài)券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部(bù)分产品受(shòu)宏观经济的影响，可(kě)分配金额完成率不达预期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二(èr)级(jí)市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的(de)价格波动受多(duō)重因素(sù)的影响，投资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素之一(yī)，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近期经济预期(qī)恢复(fù)，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票(piào)和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份(fèn)额的开盘指导(dǎo)价做调减(jiǎn)处理，调(diào)减金额根据单位基金份额的(de)分红金额进行计算(suàn)。除权操作(zuò)是对分红(hóng)前后基金份额净(jìng)值(zhí)变化的修正，使(shǐ)投资人在基金(jīn)分红前后均可以(yǐ)获(huò)得公平的(de)投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者(zhě)长期投资的信心，同时需(xū)结合(hé)持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了解(jiě)底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是本(běn)金之上的增(zēng)值部分不(bù)同(tóng)，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的是本(běn)金与增(zēng)值两个部分，两个部(bù)分(fēn)之间的比(bǐ)例是变动的，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红差(chà)异很大(dà)，大多数普通投(tóu)资者可能(néng)把(bǎ)“分派”金(jīn)额误(wù)认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期(qī)后基(jī)金价(jià)值面临极大不确定性，这是(shì)该(gāi)类投(tóu)资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特许经营权(quán)类和产权类(lèi)两大(dà)资产类(lèi)型，持(chí)有(yǒu)产权类产品的收益主(zhǔ)要(yào)包括每(měi)年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产品的收益主要来自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特(tè)许经(jīng)营权类资产(chǎn)的分红包(bāo)括(kuò)了利润分配和本(běn)金的归还(hái)，两者的比率也(yě)是变(biàn)动的，对特许经营(yíng)权类(lèi)资产的公募(mù)REITs可(kě)以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资(zī)者(zhě)在(zài)选(xuǎn)择投(tóu)资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也(yě)表示，从细分来看，各(gè)类公(gōng)募(mù)REITs分红因底层资(zī)产属性不同(tóng)而形成区(qū)别。特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的(de)公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包(bāo)含“本金(jīn)+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权始祖鸟什么档次 穿始祖鸟是有钱人吗类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层资产(chǎn)的价值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时(shí)，需(xū)要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品(pǐn)的二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人也认(rèn)为(wèi)，与产权类项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比，特许(xǔ)经营(yíng)项目(mù)在经营权(quán)到期后不再能(néng)产生现金收益，因(yīn)此将可供分配(pèi)金(jīn)额(é)的(de)分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基(jī)于这个(gè)特点，剩(shèng)余经营期限较(jiào)短(duǎn)的特许经营项目，通(tōng)常具备更高(gāo)的分(fēn)派(pài)率(lǜ)水平。对(duì)于(yú)剩余期限(xiàn)较(jiào)长(zhǎng)的特许经营权项目(mù)，即(jí)使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年(nián)限(xiàn)收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人(rén)提醒投(tóu)资者注意，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)项目的分派金额包(bāo)含了投资(zī)本金，在不(bù)进行(xíng)扩募的情况(kuàng)下(xià)，基金份(fèn)额单价随着(zhe)分派进(jìn)度逐年(nián)下(xià)降是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限(xiàn)产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使(shǐ)用年限一般较(jiào)长，再加(jiā)上(shàng)到期后通(tōng)过对建(jiàn)筑的(de)更新改造(zào)或补缴土地出(chū)让(ràng)金等追加投(tóu)资，有机(jī)会进一(yī)步(bù)延长经(jīng)营期(qī)限。这种类似(shì)永续经(jīng)营(yíng)的假设反映在(zài)基础资产的(de)估值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内(nèi)人士还(hái)表示，在(zài)产品分红期，投资(zī)者(zhě)可以观测经营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内部(bù)收益率等指标，来观察和(hé)评(píng)估(gū)项目底层资产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有(yǒu)两个：一是年报中披露的(de)经营活动现金(jīn)流，二是可供分配现金(jīn)，二(èr)者存(cún)在本质性区别。经营活(huó)动产生的现金(jīn)净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资(zī)产生的(de)现(xiàn)金流，基于企业本身(shēn)经营(yíng)活动产(chǎn)生(shēng)；可(kě)供分(fēn)配(pèi)的(de)现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的项目进(jìn)行调(diào)整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体(tǐ)现在(zài)相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类(lèi)的资产可以更多关(guān)注内部(bù)收益率的(de)高低(dī)，对产(chǎn)权类的资产更多(duō)关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经(jīng)营净现(xiàn)金流(liú)，所以底(dǐ)层资产运(yùn)营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可(kě)综合考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管理机(jī)构实力、公募(mù)基(jī)金(jīn)管理人实力(lì)等多重(zhòng)因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红始祖鸟什么档次 穿始祖鸟是有钱人吗期，由于(yú)分(fēn)红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回(huí)调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填(tián)权效应(yīng)相(xiāng)对明显、同时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明书均会载(zài)明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金(jīn)额与募集材料中披露预测进行(xíng)比较分析，结合经济及(jí)市场的(de)实际环境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进(jìn)行判(pàn)断。”中(zhōng)金基(jī)金上述负(fù)责人也称。

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