万(wàn)柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这(zhè)个位(wèi)于(yú)北京海(hǎi)淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次(cì)受(shòu)到舆论关注(zhù)，起因中赫集(jí)团(tuán)成了共同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国信达(dá)为(wèi)了收回钱款不得不将中赫抵押(yā)的(de)75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这(zhè)些(xiē)房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地(dì)被拍(pāi)卖，算是被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪(guài)有网友调(diào)侃：“富人被割(gē)韭菜的(de)时(shí)候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精(jīng)准收割？

　　最惨直径26厘米等于多少寸，26厘米等于多少寸英寸的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中(zhōng)国信达(dá)在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司(sī)不良债权转让(ràng)项目”，债(zhài)权总额(é)高达近47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵(dǐ)押物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债权转让项目的处(chù)置主体是中国(guó)信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司北京市分公(gōng)司（下称中国(guó)信(xìn)达(dá)北(běi)分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元人(rén)民币，其中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债务(wù)人。目(mù)前，该(gāi)项目(mù)已有1万次围(wéi)观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户(hù)，而且(qiě)早已(yǐ)售(shòu)罄。如(rú)果该报道属(shǔ)实，说明这些房子实(shí)际上(shàng)都是卖出(chū)去了的，是有人住(zhù)的。

　　那(nà)为什么中国(guó)信达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子是(shì)“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根本没有网签(qiān)，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上(shàng)述内容(róng)。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押出(chū)去，现在还没(méi)资金解抵押，所以不能网签、没(méi)办房本(běn)。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的(de)业主基(jī)本都是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)也是(shì)万柳书院的(de)业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料(liào)，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少网友感(gǎn)叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业(yè)主确实已经(jīng)支付价(jià)款并(bìng)实(shí)际占有，那么，中国信达转让这(zhè)笔(bǐ)不(bù)良债权回本(běn)的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最(zuì)大的，没准(zhǔn)还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定(dìng)，民事执(zhí)行中，业主已经(jīng)支付价款并实际占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如(rú)果业主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人民法院(yuàn)不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院提(tí)出(chū)执行异议申(shēn)请，请(qǐng)求(qiú)法院解(jiě)除查(chá)封(fēng)，同时可以联(lián)合起诉(sù)开发(fā)商，要求(qiú)退还购房款或(huò)办理房(fáng)产证，并承(chéng)担违(wéi)约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最(zuì)高人(rén)民法院关于(yú)商品(pǐn)房消(xiāo)费者权利保护问题(tí)的批复》，以司法解释的(de)方(fāng)式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费者以居住为(wèi)目的购买房屋并已支(zhī)付全部价款，主张其房(fáng)屋交(jiāo)付请求权优先于建(jiàn)设工程价款优先(xiān)受(shòu)偿权、抵(dǐ)押权以及其他(tā)债(zhài)权(quán)的，人民法院应(yīng)当予以(yǐ)支持。只(zhǐ)支付了(le)部(bù)分价(jià)款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余(yú)价款的，可(kě)以(yǐ)适(shì)用(yòng)前款规(guī)定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套(tào)房子均为“已售未网(wǎng)签”，那(nà)么这笔不良债(zhài)权(quán)，实际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖(mài)出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公司中国信(xìn)达(dá)申请不良债(zhài)权转让，可以(yǐ)追溯(sù)到金谷信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退出(chū)了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一(yī)股东，后者由中(zhōng)国信(xìn)达资产(chǎn)管理(lǐ)股(gǔ)份(fèn)有(yǒu)限公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高(gāo)的国民知名度(dù)，但却(què)在(zài)北(běi)京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进(jìn)入北京的第(dì)一个豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万(wàn)/平米的天(tiān)价(jià)，成(chéng)为当时京(jīng)城最(zuì)贵(guì)的楼盘，引(yǐn)发(fā)了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科等大型(xíng)知名房企手中(zhōng)，抢下了(le)北京万(wàn)柳地块，成为北(běi)京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀(shā)入(rù)市场(chǎng)，无论是(shì)一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是(shì)每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树(shù)，还是每平米(mǐ)20万(wàn)元的(de)价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京(jīng)豪宅圈(quān)的地位。2014年(nián)末(mò)上市的它，对手是当时(shí)有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超(chāo)过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的(de)36万(wàn)元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已(yǐ)经推(tuī)出了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪(háo)宅圈备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则居(jū)住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功(gōng)奠定了中赫集团的“高端(duān)路(lù)线”，也因此(cǐ)，它被(bèi)外界(jiè)贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北(běi)京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执(zhí)行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律文书确(què)定(dìng)义务，中赫(hè)集团(tuán)正(zhèng)式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安(ān)坑了(le)？

　　中赫集(jí)团如今沦落(luò)到这个地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年(nián)初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之(zhī)时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集(jí)团(tuán)，发现其深陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的(de)开(kāi)发(fā)商(shāng)到(dào)沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的(de)人生轨迹(jì)跟着(zhe)急(jí)转直下(xià)。而(ér)追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收购(gòu)北(běi)京(jīng)国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开(kāi)始了多(duō)元化转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过多元化(huà)业务(wù)，先后进(jìn)军(jūn)能源市场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但(dàn)最(zuì)终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的目(mù)光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出(chū)后，中赫(hè)集(jí)团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果(guǒ)北京国安(ān)的估值一(yī)直没变，那么中赫集团拿下(xià)北京国安，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有(yǒu)人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫集团(tuán)及(jí)其实控人周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团股份质押陆续质押(yā)，据(jù)企查查(chá)显示，目(mù)前中赫集(jí)团(tuán)共有11条股权出质记(jì)录。质权(quán)人包括(kuò)海金(jīn)商业保(bǎo)理、北(běi)京建(jiàn)工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入(rù)主北京国安(ān)的时(shí)间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安(ān)的经营状况(kuàng)没(méi)有(yǒu)得到(dào)改善，中赫集(jí)团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京(jīng)国(guó)安足球俱乐(lè)部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解(jiě)资金压力，中(zhōng)赫(hè)集团和周金(jīn)辉(huī)夫妇还在(zài)持续质(zhì)押手(shǒu)中(zhōng)的中赫(hè)集团股份，但国(guó)安和中赫直径26厘米等于多少寸，26厘米等于多少寸英寸的经营状况却持续没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行(xíng)标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞(xiá)等(děng)共同成为被执(zhí)行人(rén)，执行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能(néng)力而(ér)拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文(wén)书确定义务，上(shàng)述被(bèi)执行人成为(wèi)“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成(chéng)为老赖的情况下，被(bèi)执行(xíng)10个多亿的北京国安(ān)，又如何(hé)能独善其身(shēn)？

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