近两年火(huǒ)爆的创新产品公募(mù)REITs进(jìn)入密集(jí)分红(hóng)期，近(jìn)日(rì)7只(zhǐ)REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现金流、可(kě)供分(fēn)配现金等指标，也(yě)是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注(zhù)意，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分(fēn)红目前已包(bāo)含了(le)利润分配和本金的归还(hái)，在选择投资(zī)标的时应了解资产类(lèi)型和分红的(de)特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比例98.89％夏天家中有小飞虫怎么办 夏天家中有小飞虫怎么消灭>

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了(le)高比例的(de)稳(wěn)定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金(jīn)额占可供分配金(jīn)额比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部(bù)分(fēn)分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)对此表示(shì)，投(tóu)资公募REITs的(de)主要收益来源为持(chí)有(yǒu)期分红收益(yì)，以及基金份额(é)交(jiāo)易价格的变化。基金份(fèn)额二级市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起波动(dòng)。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金分红(hóng)预期则更有(yǒu)规律可循(xún)。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主要来自基础设(shè)施资产的经营(yíng)现金(jīn)流(liú)，投资人通过基金募(mù)集材料和信息披露(lù)文件，结(jié)合行业及市场情况，可以分析(xī)基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场(chǎng)价格变化导致(zhì)的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作为(wèi)基金(jīn)份额持有人(rén)实(shí)际获得(dé)的现(xiàn)金收(shōu)益，对于长期(qī)投资者更(gèng)具参(cān)考价值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高级副(fù)总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及(jí)相关法规要求，基础设施(shī)基(jī)金(jīn)应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分(fēn)配(pèi)金额以现金形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要(yào)特征(zhēng)之(zhī)一，稳(wěn)定的(de)分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市(shì)场价(jià)格反映(yìng)这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一(yī)面，分红体现了这(zhè)类产品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分(fēn)红类(lèi)似于债券派息，但不等同于(yú)债券的(de)固(gù)定利息回报，而是由(yóu)可(kě)供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品(pǐn)类，为资产配置(zhì)多(duō)元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机(jī)构投资者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资债券相(xiāng)对高的收(shōu)益性，在有效控制风(fēng)险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市(shì)场价格(gé)走势的关键因(yīn)素之一(yī)。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部分(fēn)产品(pǐn)受(shòu)宏观(guān)经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率(lǜ)不达(dá)预期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格波动受(shòu)多重因素的(de)影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格(gé)的主(zhǔ)要因素之一，而稳(wěn)定的(de)分红有利(lì)于(yú)吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和债券回归的过(guò)程；另(lìng)一方面，基础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩相对经济活力(lì)的改(gǎi)善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权(quán)日，将对基金份(fèn)额的(de)开盘指导价做调减处理(lǐ)，调(diào)减金额根据单位基金(jīn)份额的分红(hóng)金额进行(xíng)计算。除权操(cāo)作是对分红前后基(jī)金份额净值变化(huà)的修正，使投资人(rén)在(zài)基金分红(hóng)前后均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的信心，同(tóng)时需结(jié)合持(chí)有(yǒu)产品的(de)特性，关注二级市场扰动对整体收益(yì)的影(yǐng)响程度(dù)。”中(zhōng)航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分红包(bāo)括利润分(fēn)配和(hé)本金归(guī)还

　　普通投资者应(yīng)了解底层(céng)资产情(qíng)况

　　多位业内人士还(hái)提(tí)醒，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红前(qián)提是本金之上的增值部(bù)分不同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金运作期(qī)间(jiān)的“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值两个部分，两个部分之间(jiān)的比例是(shì)变动(dòng)的，与现有公募(mù)基金分(fēn)红(hóng)差异很大，大多数普通投资者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金额(é)误认为是持续分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值(zhí)面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前(qián)公募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经营权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括(kuò)每(měi)年的现金(jīn)分红(hóng)及资产增值的收益，而(ér)持有特许经营类产品的收益主要(yào)来(lái)自项目(mù)每年(nián)的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的(de)分红包(bāo)括了利润分配和本金的(de)归还，两(liǎng)者的(de)比率也是变(biàn)动的(de)，对特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的公(gōng)募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层(céng)资(zī)产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看(kàn)，各类公募REITs分(fēn)红(hóng)因底层(céng)资产属性不同而形成区(qū)别。特(tè)许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价(jià)值增(zēng)值，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通(tōng)投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二(èr)级市场价格和(hé)分(fēn)红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认(rè夏天家中有小飞虫怎么办 夏天家中有小飞虫怎么消灭n)为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后(hòu)不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个(gè)特点，剩余经(jīng)营期(qī)限较短的特许经营项目(mù)，通常具(jù)备更高的分(fēn)派率水(shuǐ)平。对于剩余(yú)期限较长的特(tè)许经营权项(xiàng)目(mù)，即(jí)使(shǐ)分(fēn)派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责(zé)人提醒投资(zī)者注意，特(tè)许经营权项目的(de)分派金额包含了投资本金，在(zài)不(bù)进行扩募的情况下，基金份额(é)单(dān)价(jià)随着(zhe)分派进(jìn)度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营(yíng)权(quán)REITs的收益来(lái)自项目剩余期(qī)限(xiàn)产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权(quán)类项目(mù)的土地(dì)或(huò)建筑的(de)剩(shèng)余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过(guò)对建筑(zhù)的(de)更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地出让金等追(zhuī)加投资(zī)，有机会进一(yī)步延长经营期限。这种(zhǒng)类似(shì)永续经营的假(jiǎ)设反映在基(jī)础资产(chǎn)的(de)估值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属(shǔ)性。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观(guān)测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业(yè)内(nèi)人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投(tóu)资(zī)者(zhě)可以(yǐ)观测经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金(jīn)、内部(bù)收益率(lǜ)等指标，来观(guān)察和评估项目(mù)底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金(jīn)表示，年(nián)报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个：一是年(nián)报中披露的经营(yíng)活动(dòng)现金流，二(èr)是(shì)可供(gōng)分配现金(jīn)，二者存在本质性区别(bié)。经营活动产生的现(xiàn)金净流(liú)量是指(zhǐ)企业经营、筹(chóu)资(zī)、投资产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金流(liú)，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分(fēn)配的现金(jīn)实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的项目进行调整，加期(qī)初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相(xiāng)对股(gǔ)债(zhài)市场独立的资产配置功(gōng)能，比较适合长期(qī)持有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经营(yíng)权类(lèi)的资产可以更多(duō)关注内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)的高低，对产权类(lèi)的资产更多关注(zhù)分派率(lǜ)高(gāo)低(dī)。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产的(de)经营净现金流，所以(yǐ)底层(céng)资产运营情况(kuàng)直接影(yǐng)响投资(zī)回报，投资者(zhě)可(kě)综(zōng)合考虑(lǜ)原始权益人综合实(shí)力、运营(yíng)管理机(jī)构实(shí)力(lì)、公募基金管理(lǐ)人(rén)实力(lì)等多重因素(sù)来选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由(yóu)于分红(hóng)交易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接(jiē)连回(huí)调，建议投资者(zhě)关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分(fēn)红金(jīn)额与募集(jí)材料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实际(jì)环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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