OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯片子公司哲(zhé)库科技(jì)，引发(fā)了(le)公募REITs扩募(mù)风波，如(rú)今(jīn)，二级市场(chǎng)的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安(ān)张江光大园REIT开盘继续延续(xù)此前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应称(chēng)，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大厦(shà)的重要承租(zū)方之一(yī)，目前未收(shōu)到(dào)哲库科技及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止(zhǐ)执行(xíng)已签租赁(lìn)协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始(shǐ)权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目的原(yuán)始权益(yì)人相关负(fù)责人也表(biǎo)示，近期已(yǐ)同步启动(dòng)了应急(jí)预案(àn)，排摸储备(bèi)租户，积极应对(duì)哲库提前退租的可能(néng)事(shì)项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公(gōng)司领导高度(dù)重(zhòng)视，浦东新区国资委也高度(dù)关注。

　　多位业内人士(shì)表示(shì)，华安张江光大园REIT近期市场波(bō)动较大，但其(qí)实不动产公(gōng)募(mù)REITs项(xiàng)目短期(qī)出租(zū)率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外价值，投(tóu)资(zī)者(zhě)应(yīng)理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波(bō)动

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技(jì)的事(shì)件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此后二级市场价格开始震(zhèn)荡走低，午(wǔ)盘收(shōu)跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT跌(diē)幅一(yī)度扩(kuò)大到8.30％，随(suí)后价格有(yǒu)所回升(shēng)，最终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响，华安张江光大(dà)园REIT最近几个(gè)交易日二级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年(nián)以来(lái)跌(diē)幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市(shì)以来，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT累计涨(zhǎng)幅(fú)超过24％，在(zài)全(quán)市场公(gōng)募REITs中(zhōng)位(wèi)居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表现上(shàng)看，目前上(shàng)市的8只产业(yè)园区(qū)基础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇(shé)口产(chǎn)业园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不同程(chéng)度(dù)下跌(diē)，8只产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平(píng)均跌(diē)幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一(yī)季(jì)报中已(yǐ)经(jīng)披露张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目出租率有所(suǒ)下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因(yīn)此导(dǎo)致二级市(shì)场价格出现波动。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不过(guò)，在(zài)上述人士看来，尽管出于(yú)风险(xiǎn)规避的原因，最近(jìn)几(jǐ)个交易日(rì)场内(nèi)资金有所流出，但是，不(bù)动产公募REITs项目短期出(chū)租率(lǜ)下跌并(bìng)不会从根本(běn)上影响(xiǎng)其内外(wài)价值。

　　他(tā)也同时表示，目(mù)前随着二级市场价格下跌，风险(xiǎn)也得到一定释放，但是(shì)价格涨跌(diē)会受(shòu)到基(jī)本面(miàn)、情绪(xù)面等多重因素影响，不好判断价(jià)格是不(bù)是已经完全触底。

　　此外(wài)，还有(yǒu)一(yī)位业(yè)内人士表示，今年整体REITs市场表现低(dī)迷，不少产(chǎn)品年(nián)内二级市场跌幅较大(dà)，其(qí)实有些隐含收益率高(gāo)的产品(pǐn)具备一定的(de)投资(zī)价值(zhí)，很适(shì)合(hé)稳中国最早的朝代，中国最早的皇帝是谁健类投资者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏(sū)的步伐，产业园(yuán)区、物流类等(děng)REITs产品具备一定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞(ruì)驰私募基金(jīn)执(zhí)行董(dǒng)事高(gāo)如星对(duì)此(cǐ)表示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经(jīng)营现(xiàn)金流(liú)没有造成(chéng)大(dà)的(de)影响(xiǎng)，“事件性利(lì)空下调至得这么急、这么(me)深，加上前期本身园区类资产就(jiù)回调不少了，这(zhè)就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是落到(dào)租金收(shōu)入受不受影响，影响多大，估(gū)计园区会最终解(jiě)决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募(mù)路(lù)上(shàng)再(zài)迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急回(huí)应(yīng)称(chēng)，哲库(kù)科技是其(qí)扩募拟新购入基础(chǔ)设施(shī)资产张润大厦的(de)重要(yào)承租方之一，目前未收到哲库科技(jì)及(jí)OPPO方面关于(yú)停(tíng)止执行已签租赁协议(yì)的通知。同时(shí)，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继续密(mì)切关注哲库科(kē)技(jì)后续情(qíng)况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报中(zhōng)披露(lù)的张江光大园项目出租率(lǜ)下降(jiàng)事项，一度(dù)二级市场价格出现回落。在随后(hòu)召开的业(yè)绩(jì)说(shuō)明会中(zhōng)管理人就(jiù)相关事项进行(xíng)了解释说明，市(shì)场信(xìn)心(xīn)得(dé)到了一定提振(zhèn)，二级市场(chǎng)价格表现也趋(qū)于(yú)平(píng)稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的(de)线上和线(xiàn)下的扩募说明会上，运营(yíng)团队表(biǎo)示了对(duì)张江光(guāng)大园项目的信心，预计签署意向书和合(hé)同谈判中的储备租户正常转化后，项目(mù)出租率将得到回升。没想到仅过了不到(dào)三周的(de)时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎来了(le)新的(de)考验。

　　因张江REIT的上述公告引起(qǐ)了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目的原始(shǐ)权益人相关(guān)负责人坦(tǎn)言，事发突然确实始料未(wèi)及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科(kē)技(jì)消息的第一(yī)时间即奔赴现场进行了沟通和(hé)核实工作(zuò)，并同步启动了应(yīng)急(jí)预案，排摸(mō)储备(bèi)租户，积极应(yīng)对哲库(kù)提前(qián)退(tuì)租的可能事(shì)项。由(yóu)于(yú)张润大(dà)厦是全(quán)国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度重视，据悉新区国资委(wěi)也高度关(guān)注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相关(guān)负责中国最早的朝代，中国最早的皇帝是谁人介绍说，目前储备租(zū)户还是比较丰富的，覆盖(gài)了芯片测(cè)试、人工智能(néng)、航天(tiān)产(chǎn)业、信息技术等产业客(kè)户，租赁意(yì)向面积超过(guò)了2万方(fāng)。从意向(xiàng)储备转化为实际租户需(xū)要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁(lìn)意向书(shū)来尽快(kuài)锁(suǒ)定(dìng)一些(xiē)重要(yào)租户(hù)。虽然收了三个月履约保证金给了我们一些空间，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场(chǎng)负责的态度(dù)，我们肯定要全力与时间赛跑，把这(zhè)些面积在短期内完成去化。”相关(guān)负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的张江光大园项目(mù)一(yī)季(jì)度末(mò)也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有(yǒu)那么多(duō)储备租户，之前的空置率为何未能得(dé)到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一(yī)直(zhí)以来(lái)都坚持以市场(chǎng)化运营为(wèi)导向(xiàng)，历史运营(yíng)表现稳(wěn)定(dìng)，租户的调租和换租都属于正常情况，而(ér)这次(cì)项目的大租户退租正好发生在市(shì)场活跃(yuè)度的短期(qī)低(dī)点，目前市场情(qíng)况(kuàng)已有所好转(zhuǎn)。在看到出(chū)租率下中国最早的朝代，中国最早的皇帝是谁滑(huá)情(qíng)况没有得到及时修复后，张江这边也作了一定(dìng)的(de)资源调配和倾斜，引(yǐn)入了(le)一些储备租户。

　　另外(wài)，张(zhāng)润大厦和张(zhāng)江光大园(yuán)项目(mù)在给租户(hù)的(de)分隔空间、交付(fù)标准、租金(jīn)水平等方面也有一些差异化(huà)，张润大(dà)厦(shà)多是两千多平的大平层(céng)，楼的成新度高一(yī)些，单价(jià)也贵一些，张江光(guāng)大园(yuán)单层以一千平的面积为主(zhǔ)，还有(yǒu)一些独栋形态的(de)物业。租户自(zì)身(shēn)也会有(yǒu)诉(sù)求，也会根据自(zì)身需(xū)求(qiú)和预算挑选区域内(nèi)的(de)不同物业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩募完成以后(hòu)，新老资产的管理人都变成了一家(jiā)，后续我们在资源共享和联合(hé)营(yíng)销方面能更(gèng)加充分发挥(huī)协同效(xiào)应，相信可以做得更好。”上(shàng)述(shù)负(fù)责人补充说道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定位和展(zhǎn)望，相(xiāng)关负责人表示，张江(jiāng)集(jí)团和(hé)张江高科目前在(zài)管资产约五百万方，还有一(yī)些(xiē)其(qí)他在开发的储备(bèi)项目，这些都将成为(wèi)张江(jiāng)REIT实现打(dǎ)造张江园区产(chǎn)业空间资产(chǎn)上市(shì)平台目标的坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们非常重视张江REIT这(zhè)个资本平台和它未来(lái)的发展。”相关负责人(rén)表示，“这次扩募是(shì)我们实现基金扩容的(de)第一(yī)步，也是(shì)至关重要的一步，眼下我们可能面临了一些突发(fā)情况需要(yào)解决(jué)，但是(shì)这(zhè)和我们在张江科(kē)学城这(zhè)三十(shí)年建设发展过(guò)程中所经(jīng)历的相(xiāng)比(bǐ)，只能算是一个非常小(xiǎo)的插曲。我(wǒ)们(men)有信心排除万难，尽一切可能化解当前突发事(shì)件的所有负面影响，维持预期和(hé)市场的信心。”

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