导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下(xià)中国地产步(bù)入(rù)大分化时(shí)代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十年是中(zhōng)国房地产市(shì)场(chǎng)黄金二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅(zhái)销售(shòu)面(miàn)积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年(nián)地(dì)产持(chí)续低(dī)景气(qì)，有(yǒu)关中国地产(chǎn)是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅(zhái)真实情(qíng)况，据此判断中国未来(lái)地产趋势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国(guó)有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口(kǒu)普查(chá)调查数(shù)据显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实(shí)上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比(bǐ)不到(dào)一成(chéng)，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商(shāng)业(yè)办(bàn)公楼(lóu)、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是人均一间房所能满足，它(tā)与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等因素密切相关。中国的人均住宅间数(shù)较发达国家还有很大差(chà)距。人均住宅间(jiān)数大于(yú)1同(tóng)样(yàng)不意味着中(zhōng)国住宅(zhái)市(shì)场已经饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算发(fā)现中(zhōng)国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅的数(shù)据，我们(men)根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示(shì)，目前城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商(shāng)品住宅(zhái)。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上中国住宅市(shì)场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示(shì)，成熟(shú)房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的住宅套(tào)户比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为(wèi)户均一套(tào)房(fáng)无法满(mǎn)足流动人(rén)口(kǒu)的租赁和置业(yè)需求。全(quán)国(guó)总人(rén)口的近三成都是(shì)流(liú)动人(rén)口(kǒu)，流动(dòng)人口会选择在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家买(mǎi)房(fáng)，从而产(chǎn)生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地(dì)产(chǎn)仍有四大新(xīn)增(zēng)需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家庭户数(shù)增多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将延续，带来(lái)新户购房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的(de)分化(huà)日益明显(xiǎn)，区域(yù)经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅(zhái)需求有(yǒu)望持(chí)续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家庭住(zhù)在(zài)2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均住宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)均较(jiào)发达国家有着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善(shàn)性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存(cún)在不足(zú)，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么(me)当下房地(dì)产大分(fēn)化(huà)时代已至，大分化(huà)时代下(xià)地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大(dà)分化(huà)必将体现在不同能级城市(shì)之间(jiān)，不同区域板块之间，不同(tóng)品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露(lù)全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发(fā)热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌(pái)量(liàng)突然(rán)激增，引发一(yī)阵二手(shǒu)房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到(dào)底是供给过剩(shèng)，还是(shì)供(gōng)需平衡，或是(shì)仍(réng)然存(cún)在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布(bù)，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有住宅(zhái)套数，回答当(dāng)前的房(fáng)子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未(wèi)来房地产市(shì)场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察中国户均拥有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观判(pàn)断(duàn)站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾(zāi)害(hài)综合风险(xiǎn)普查工作(zuò)情况为(wèi)主题的新(xīn)闻(wén)发布会(huì)上，负责人对(duì)外(wài)披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业(yè)获取了全(quán)国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万(wàn)处市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住(zhù)宅(zhái)市(shì)场看似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医(yī)院等非住(zhù)宅。总的(de)算(suàn)下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查数据(jù)公布(bù)了中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市(shì)家庭户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看(kàn)似意(yì)味着(zhe)人人(rén)都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积(jī)、配套设施等因素密切相关(guān)。单(dān)单从人均住宅间(jiān)数不(bù)能完全反(fǎn)映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套(tào)设施齐全的(de)住(zhù)宅才是(shì)城镇居民宜(yí)居的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分(fēn)两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类(lèi)是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等(děng)非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民住宅相关(guān)数据有两(liǎng)处(chù)可以直(zhí)接公布，一是每(měi)年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国居(jū)民户(hù)均(jūn)住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主(zhǔ)要(yào)用到上述(shù)两组数(shù)据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)数量极少，可忽(hū)略(lüè)不计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将(jiān缺少父爱的女生易恋上什么人，缺父爱的女孩子不会谈恋爱g)1999年(nián)以来每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得(dé)到当前商品住宅(zhái)总(zǒng)存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根(gēn)据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅比(bǐ)例(lì)，推算得到(dào)居民(mín)住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数(shù)，我(wǒ)们就(jiù)能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前(qián)缺乏(fá)一个(gè)准确统计。我们利用(yòng)既(jì)有(yǒu)统计数据，大致测算(suàn)得到中国(guó)存量房地产套数，并(bìng)进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销售以(yǐ)期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累(lèi)计(jì)销售(shòu)套(tào)数里的期(qī)房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后(hòu)装修的时间，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中国城镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民(mín)的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅(zhái)和购买二手房都是商品(pǐn)住(zhù)宅，因(yīn)此将租(zū)赁其(qí)他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与购买二手房加(jiā)总，得到商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)居民所有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)增幅为过去十年(nián)变化(huà)幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的(de)实际变化(huà)比例，从而我们估(gū)算出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期(qī)房，中国(guó)平(píng)均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年(nián)内陆续交付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房(fáng)的三(sān)点含义(yì)

　　既(jì)然城镇居民已(yǐ)经(jīng)达到了户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着(zhe)中国城镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味(wèi)着中国(guó)地产存量供给绰(chuò)绰(chuò)有(yǒu)余(yú)？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并不意(yì)味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需(xū)要有多(duō)余(yú)住(zhù)宅来满足因人口流(liú)动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际(jì)经验来看，美国、英国(guó)和日本(běn)的(de)住宅套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套(tào)户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就会(huì)造成人(rén)口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应(yīng)求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数据(jù)显示，在(zài)上(shàng)海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口在老家拥(yōng)有住(zhù)宅比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口缺少父爱的女生易恋上什么人，缺父爱的女孩子不会谈恋爱实际上(shàng)会占据两套房(fáng)，在(zài)高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在(zài)房价(jià)较低的县城(chéng)购买一套房(fáng)。所以(yǐ)说户(hù)均一(yī)套房无法满足庞大流动人口的(de)租(zū)赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城(chéng)镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居(jū)民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设(shè)施(shī)陈(chén)旧、安(ān)全隐患大(dà)等问题(tí)，如电(diàn)线老化(huà)、管道等基(jī)础设施陈(chén)旧，给住户(hù)的生活带(dài)来了很大的(de)不(bù)便和安全隐患(huàn)，并且居住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有的(de)住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧小区很难(nán)满足现代(dài)生活需求，在未来大(dà)都会(huì)被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家(jiā)庭住(zhù)宅为(wèi)一居(jū)室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市(shì)土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普(pǔ)数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进(jìn)城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积不足19平(píng)方米，不及全国人(rén)均水平的一(yī)半。若(ruò)去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平方(fāng)米(mǐ)的家(jiā)庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人(rén)均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前至少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本(běn)、德国(guó)和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若去除公(gōng)摊面积后(hòu)，中国的人均可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已然1套房(fáng)，未来地产(chǎn)还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到(dào)中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户(hù)有房。即(jí)便如此(cǐ)，中国人(rén)口静态结(jié)构(gòu)和(hé)动态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四(sì)个(gè)方面。

　　第(dì)一，户均人口缩(suō)小，家(jiā)庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数(shù)会因户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移导致(zhì)经济发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向(xiàng)经济带(dài)、都市圈中心(xīn)城市(shì)流入，区域经济资源分配(pèi)的(de)再集(jí)中吸引着人(rén)口流入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人(rén)口增量(liàng)为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅的(de)家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其(qí)他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了(le)商品住(zhù)宅。租房(fáng)、购买经济适用房(fáng)和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的(de)占比(bǐ)势(shì)必会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求(qiú)美好(hǎo)、宜居生活的(de)环境，背后的改善性需求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需求还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活品(pǐn)质，以小换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中央(yāng)经济工作会(huì)议明确指出支持住宅(zhái)改(gǎi)善(shàn)等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的(de)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平(píng)有着密切正向联系。随着经济发(fā)展水平(píng)的提高，中国(guó)的(de)人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存(cún)在不足(zú)，供(gōng)需出现错配，这是过去二(èr)十年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量(liàng)的供(gōng)需(xū)冲突。房地(dì)产(chǎn)大分化(huà)时代已至，这种分(fēn)化不单局(jú)限于(yú)城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间(jiān)的差异也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是(shì)人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比实际值可能偏低(dī)，其(qí)增速可(kě)能超预期。

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