5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于(yú)这一(yī)板块已经在悄(qiāo)然(rán)布局。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方(fāng)国企(qǐ)央企获得(dé)增持，持仓数(shù)量占流通(tōng)股比(bǐ)重增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募(mù)基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持房(fáng)地产公司市值在股(gǔ)票(piào)资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年(nián)来的首次回(huí)升(shēng)，年(nián)底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对(duì)房(fáng)地产行(xíng)业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似(shì)乎在今年一季度(dù)得以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持(chí)有房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块(kuài)一(yī)季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨(bīn)江(jiāng)集团，持(chí)仓(cāng)市值占板(bǎn)块(kuài)比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产的(de)投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在(zài)公募(mù)基金一季报汇(huì)总的重仓(cāng)股中，房地(dì)产板块排名最高的(de)是(shì)保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排(pái)在第96位。对(duì)比(bǐ)去年(nián)四季报，变化之处首先(xiān)在于几只房地产龙(lóng)头股从(cóng)排位(wèi)上看均有退步，尤(yóu)其是(shì)万(wàn)科(kē)最为明(míng)显；其次(cì)是(shì)金地集(jí)团(tuán)退出百大(dà)之列(liè)。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链(liàn)上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导到二级市(shì)场(chǎng)乃至机构持仓(cāng)上还需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经(jīng)济圈判断房(fáng)地产已经进入(rù)大分化时(shí)代，一二线(xiàn)城市好于(yú)三四线城市。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)行业轻松(sōng)收获行(xíng)业贝塔的(de)红利期一去(qù)不返了。“如果按(àn)照产业周(zhōu)期来(lái)分类(lèi)，包括房地产等(děng)几类行业(yè)在盖(gài)特(tè)纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没有什么(me)投资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行(xíng)情里包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似的行业也出现了一些机会(huì)，背后的逻(luó)辑是供给侧发生(shēng)了更大的变化(huà)。”一(yī)不(bù)愿具(jù)名的上海公(gōng)募(mù)基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很(hěn)难(nán)再出现了，2022年(nián)光是居民存款数(shù)量增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量地产的(de)更(gèng)新，也(yě)有(yǒu)近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端(duān)还(hái)需要有一定的政策出来(lái)去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人(rén)均住房(fáng)面积（接近(jìn)30平(píng)/人(rén)），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的(de)杠杆(gān)率和房(fáng)价收入也不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿(yì)元的销(xiāo)售额，以及(jí)过快上行(xíng)的(de)房(fáng)价(jià)，因而行(xíng)业高增(zēng)的时(shí)代(dài)已经过(guò)去，未来(lái)行业的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着(zhe)地产的(de)高杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易出现信用(yòng)风(fēng)险问(wèn)题(tí)（类(lèi)似2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆(bào)雷），行(xíng)业进入(rù)到供给侧出清的过程(chéng)。这个过程(chéng)中，综合竞争力强(qiáng)的公司(sī)就(jiù)能够通(tōng)过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获(huò)得市占(zhàn)率的提(tí)升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强(qiáng)竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这(zhè)样的认(rèn)识(shí)转变(biàn)，精耕细作个(gè)股成为公(gōng)募乃至整(zhěng)体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具体的个(gè)股来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入(rù)统计(jì)的(de)124只房地(dì)产类标的股中，本(běn)月(yuè)以来实现股价上涨的(de)达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安(ān)地(dì)产。排(pái)名第一的(de)上实发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的(de)主营业(yè)务为房(fáng)地产开发与经营。公司的(de)主要产品及服务为房地产销售、房地(dì)产(chǎn)租赁、物业(yè)管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营(yíng)业(yè)总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，各类机构(gòu)都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股(gǔ)股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上(shàng)银基金、私(sī)募的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的(de)浦(pǔ)东金桥也(yě)是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅度复(fù)苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后(hòu)疫(yì)情(qíng)时代(dài)出(chū)租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地(dì)结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一(yī)季(jì)度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势(shì)头向(xiàng)好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也吸引了知(zhī)名机(jī)构在(zài)其中持续(xù)驻(zhù)足。从第一(yī)季度十大流通股股东来看，知(zhī)名(míng)私募高(gāo)毅邓晓峰的两(liǎng)只产品(pǐn)依然(rán)在前(qián)十中(zhōng)，这也是连(lián)续第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀(shā)入前十。同(tóng)时榜单(dān)中还(hái)有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳的(de)地产公(gōng)司，一季报交(jiāo)出的也是(shì)一份报(bào)喜的成绩单：首季公司(sī)实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募(mù)指基首(shǒu)季新杀入(rù)十大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证全球基金相关(guān)人(rén)士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值(zhí)更(gèng)为笃定突出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年(nián)土地市场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质(zhì)土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜(qián)在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信(xìn)用问(wèn)题或者资(zī)金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售(shòu)金额）基本在30％以上(shàng)；从(cóng)融(róng)资上看，龙头房企(qǐ)杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企的净负(fù)债率(lǜ)普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙头(tóu)房企的融(róng)资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮(cháo)下(xià)，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或存在发展的大(dà)好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结(jié)构性机会依然存在，少部分公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主要(yào)又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公(gōng)司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较低的(de)融资成本，优质(zhì)的开发资源和良好(hǎo)的不动产(chǎn)资产运营能力的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特估，国(guó)央(yāng)企(qǐ)相较于(yú)民营地(dì)产公司也是(shì)更有(yǒu)优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资源债权债务关系(xì)等问题(tí)，市场对(duì)民营房开(kāi)企业的资(zī)产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清(qīng)的过(guò)程中，央国企相较于民企来说(shuō)估值的修复更明显。中特估(gū)的角(jiǎo)度从(cóng)中长期的(de)维度看，行业的(de)逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预期的(de)盈利和现金流创造能(néng)力(lì)，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，企业自(zì)身资产(chǎn)的质量好、运营能力(lì)强、可以(yǐ)创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业普涨的(de)概(gài)率比较低，行业(yè)内部将(jiāng)出现分(fēn)化，要关(guān)注将受益于行业集中(zhōng)度提升的头部(bù)公司。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等国资(zī)背(bèi)景龙头前途(tú)更为(wèi)光(guāng)明。不(bù)过国(guó)投瑞(ruì)银基金(jīn)投资(zī)部副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观(guān)察国企央企在(zài)三个方面(miàn)是否可(kě)以(yǐ)维持，首先是融资(zī)成本保(bǎo)持(chí)低位，其次(cì)是(shì)销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要(yào)多(duō)给一些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房企一(yī)季(jì)报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团(tuán)等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较(jiào)大增速(sù)的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地(dì)产(chǎn)业内人(rén)士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的(de)房(fáng)企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去(qù)两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资(zī)拿(ná)地之后，国(一个学期一般有多少周 一个学期一般有几个月guó)有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从(cóng)而在(zài)2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在(zài)房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一(yī)些不(bù)确(què一个学期一般有多少周 一个学期一般有几个月)定性。其(qí)实整个(gè)市场从四月份开始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三月相对表现(xiàn)较好之(zhī)外，包括北京、上海(hǎi)在内的(de)绝(jué)大多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而(ér)现在(zài)五月的(de)市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库(kù)存压力、企业(yè)的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期(qī)反(fǎn)弹外的一个(gè)市(shì)场乏(fá)力现象。也就是(shì)说，第(dì)二季度、第三季度增长不(bù)确定性的(de)压力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下(xià)游(yóu)产业(yè)链的复苏(sū)速(sù)度都比想象(xiàng)的要慢(màn)很多(duō)，我(wǒ)们要多给一(yī)些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及(jí)上下游(yóu)就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味(wèi)着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同(tóng)行好得多的企业(yè)，会伴随整个(gè)行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等(děng)待(dài)它的基本(běn)面(miàn)不断地凸(tū)显出(chū)来，这需(xū)要时间。

　　（本(一个学期一般有多少周 一个学期一般有几个月běn)文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及(jí)个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：中国书画艺术 一个学期一般有多少周 一个学期一般有几个月