文：任(rèn)泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和(hé)城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的可(kě)以进(jìn)行(xíng)现房销(xiāo)售(shòu)”，不足一(yī)个月时(shí)间(jiān)，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购(gòu)房(fáng)者的(de)不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱(fú)甩给老百姓和(hé)社会，这是(shì)房地产从(cóng)大(dà)开发时代步入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋势，也是对购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)的最大保护。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜(yí)之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经地义(yì)。当然二次(cì)房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四(sì)大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定(dìng)和(hé)房地(dì)产税。如果按照经济规(guī)律(lǜ)办事，中(zhōng)国(guó)一定能实现房地产软着陆和(hé)长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制(zhì)、改为(wèi)现房销售(shòu)？大家想想，绝大部(bù)分(fēn)商品是(shì)一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。从个人(rén)层(céng)面看，预(yù)售制(zhì)对购房者(zhě)非常(cháng)不(bù)公(gōng)平(píng)，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实(shí)中(zhōng)央房住不炒精神、有助于(yú)保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制(zhì)度？预(yù)售(shòu)制度怎么来的？国外什(shén)么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前(qián)世(shì)界不(bù)少国(guó)家(jiā)存在(zài)预(yù)售制。但(dàn)是，重点来(lái)了！发达国家一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获(huò)得政(zhèng)府(fǔ)批准(zhǔn)后才可以开始(shǐ)销售(shòu)，买(mǎi)家在购买期房(fáng)后并非像中国一样(yàng)在(zài)支付完首付款乔布斯为什么把苹果给库克后从银行一次(cì)性贷款(kuǎn)支付剩余全(quán)部房款，而是根据开发商工程(chéng)进度在完(wán)全(quán)交房(fáng)前进行分期支付。所以，预(yù)售制度是需要(yào)严(yán)格的资金监管、分期支(zhī)付以及违约处罚(fá)措施(shī)作为(wèi)保障(zhàng)的(de)，如果没(méi)有这些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平(píng)，所以不如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在(zài)中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然(rán)这(zhè)需(xū)要配套房(fáng)企(qǐ)债务(wù)重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房(fáng)地产(chǎn)长效机(jī)制(zhì)。这是个技术活(huó)，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能(néng)化解这个难题(tí)，让房地(dì)产回(huí)归实体经济和居住(zhù)属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产(chǎn)品质量和(hé)诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的(de)最根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的(de)本质是向善(shàn)，是以客(kè)户为(wèi)中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人。从这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售制、实施(shī)现房销(xiāo)售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发(fā)展的重大(dà)措施。在当前的(de)情况下，取(qǔ)消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当(dāng)期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前(qián)在国务院发展研(yán)究中心参与财税改革(gé)方案(àn)研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期(qī)系统的专项研(yán)究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公(gōng)共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临时住宅(zhái)，住房(fáng)的需求是相(xiāng)当(dāng)高，不过大多(duō)数居民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位(wèi)，需(xū)要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题。针对(duì)这(zhè)一(yī)系列问题，不少地产商(shāng)开始探求新的(de)方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分(fēn)层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有(yǒu)所增加，开发商(shāng)资金(jīn)周转加快。

　　在(zài)分层(céng)出售(shòu)的基(jī)础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍(huò)英东创办立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和(hé)多年经营杂货(huò)铺(pù)、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品流(liú)通(tōng)、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在(zài)努力寻求(qiú)方法加快自(zì)身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一(yī)块(kuài)地盘(pán)后，除了(le)分层出(chū)售、还印发(fā)售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明(míng)楼宇(yǔ)的地势环(huán)境、建筑材料(liào)、分层(céng)价(jià)格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另外(wài)一(yī)个(gè)亮点(diǎn)，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似(shì)租金的(de)分期付款形式，等(děng)新楼落(luò)成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己的(de)房(fáng)产。这种方(fāng)式减轻了民众购房的资(zī)金压力(lì)，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资(zī)金问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模(mó)式成为当时中国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率(lǜ)地解(jiě)决(jué)了核(hé)心的住房(fáng)供不应求的(de)问题，使房市(shì)发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼(lóu)市(shì)几十年(nián)繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的(de)情况，但(dàn)监(jiān)管部门(mén)不(bù)断完善(shàn)、规(guī)范化(huà)，建立健全(quán)的(de)监管(guǎn)机制，促(cù)进市(shì)场健康发展(zhǎn)。例(lì)如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘(pán)因(yīn)建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国香港管(guǎn)理部门(mén)提升了对于预售楼花制度的监管，即(jí)要求开发商在预售前(qián)，确保地价款已经全(quán)部支(zhī)付，还要证(zhèng)明自(zì)身有资(zī)金等能(néng)力把项(xiàng)目(mù)完成(chéng)，资金需(xū)放入律师所托管，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户(hù)资金，中国(guó)香港(gǎng)要求(qiú)律师(shī)行在银行开设的信托账户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透明化机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自(zì)身推动项目完工。随着监管体系逐(zhú)步(bù)完(wán)善，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二(èr)十(shí)世(shì)纪九十年代(dài)，中国内地面(miàn)临住房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基础建设，这一(yī)导向使前期发展工业(yè)化的进程(chéng)大(dà)于(yú)城市化进(jìn)程(chéng)，唯有解决住房(fáng)基础等城市(shì)化配套问题，才能(néng)进一(yī)步(bù)推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度(dù)也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等(děng)问题，因此福利(lì)分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的(de)需(xū)求量大，而社会缺少(shǎo)大型房(fáng)地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中国(guó)香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是(shì)对内(nèi)地房地产市(shì)场的(de)一(yī)针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港预售商(shāng)品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房(fáng)地产市场改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关于(yú)进一步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度(dù)改革，加快(kuài)住房建设的通知》文(wén)件(jiàn)，决(jué)定停(tíng)止住房无偿(cháng)实(shí)物(wù)分配，逐步实行住(zhù)房分配(pèi)货币(bì)化、住房供给商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划(huà)经济下(xià)的(de)福利(lì)分房转向市(shì)场(chǎng)经(jīng)济的商品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允(yǔn)许(xǔ)开发(fā)商(shāng)卖期(qī)房，解决了房企(qǐ)缺(quē)少资金(jīn)和(hé)开发时间(jiān)周期长的两大难题(tí)，开发商以预(yù)售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度(dù)加快。自(zì)此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人(rén)民(mín)银(yín)行等多方(fāng)迅速出台相关(guān)的信贷(dài)政策，支持购(gòu)房者，极大(dà)作用推动(dòng)了房(fáng)地产市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合中国内地(dì)的商品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了(le)缓解房企资(zī)金压(yā)力，加快(kuài)城镇住(zhù)房建设。具体来(lái)说，是指房地产(chǎn)开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预(yù)先(xiān)出售给购房者，由购(gòu)房者支付定(dìng)金(jīn)或房款的行(xíng)为。区别(bié)于(yú)中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房(fáng)地(dì)产开发商办理预(yù)售(shòu)许可证-签订商品房(fáng)买卖合(hé)同-进行备案登记和预告登记(jì)-交(jiāo)付房屋(wū)。在购(gòu)房过程中，购房者(zhě)需(xū)要(yào)一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余(yú)房款，换言之(zhī)，房屋(wū)未建成(chéng)，开(kāi)发商可能已拿到(dào)了(le)全(quán)部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对(duì)中国(guó)内地的开(kāi)发(fā)商而言(yán)，预售制商(shāng)品(pǐn)房(fáng)也开启了(le)高周转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动(dòng)城(chéng)市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确(què)实(shí)存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地商品房销售的(de)最主要方(fāng)式，预售制极大(dà)缩(suō)短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同时(shí)增加(jiā)市场商(shāng)品房(fáng)供应(yīng)，推(tuī)动(dòng)了(le)城镇(zhèn)化发(fā)展进程。预售制在过去20多年对(duì)中国(guó)内地房地产市场(chǎng)的(de)稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也(yě)提(tí)高了居民居住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区(qū)，从(cóng)全(quán)民蜗(wō)居(jū)到基(jī)本适居，住房事(shì)业(yè)取得巨(jù)大(dà)进步，数十年时(shí)间走(zǒu)完发达国家几(jǐ)百年城镇化路(lù)程。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布(bù)的《中国住房(fáng)存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿(yì)平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当前已成为中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)房销售(shòu)最主(zhǔ)要(yào)方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总(zǒng)销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了中国内地房地产行业的发(fā)展(zhǎn)。中国(guó)内地房地(dì)产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资(zī)完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业的(de)快速发展，房(fáng)地产企(qǐ)业从无(wú)到有、从国(guó)企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来(lái)房地(dì)产也(yě)成(chéng)为(wèi)拉动中(zhōng)国内地经济高增长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产(chǎn)带动的上下(xià)游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全(quán)社(shè)会固(gù)定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷乔布斯为什么把苹果给库克款余额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信托等(děng)通道业务，占比超过三分(fēn)之一(yī)。从(cóng)房地产融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效(xiào)应渠(qú)道，根据(jù)我们的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美(měi)元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计(jì)的(de)31.5万亿(yì)美元。从住房市值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股(gǔ)债(zhài)房市值的(de)比例较高，主要是因为住(zhù)房(fáng)市值高，以及中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存(cún)在(zài)，当前的负面(miàn)效(xiào)应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等(děng)待(dài)期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不(bù)能(néng)交房等(děng)风险。另外，购房者和开发商(shāng)之(zhī)间(jiān)的购(gòu)房合同(tóng)、购房者和银(yín)行(xíng)的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者(zhě)只能根据购(gòu)房合(hé)同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要(yào)根据按揭贷款合(hé)同按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承(chéng)担(dān)的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用和购(gòu)房者(zhě)对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦房企因为市场波(bō)动或经营不善(shàn)，出现资(zī)金链断(duàn)裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而(ér)房企通过与(yǔ)购房者签订的(de)预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则(zé)风险(xiǎn)完全由(yóu)银行(xíng)承担(dān)，银(yín)行将面(miàn)临较大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购房者(zhě)的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两(liǎng)个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预(yù)售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发(fā)企业预售(shòu)商品房所(suǒ)得款项(xiàng)应当用(yòng)于有(yǒu)关的工程建设(shè)，商品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由(yóu)房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全(quán)国并没有统一的预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重(zhòng)点监(jiān)管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建筑(zhù)面积或者项(xiàng)目(mù)工(gōng)程总(zǒng)额(é)报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少购房款未进入监管账户、或(huò)进入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金(jīn)继续建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却(què)被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监(jiān)管账户资(zī)金(jīn)，是行业(yè)“潜规(guī)则(zé)”。比(bǐ)如工程总承(chéng)包方，以(yǐ)工程建(jiàn)设(shè)名义，获(huò)得(dé)监(jiān)管账(zhàng)户拨(bō)付资金，再由工(gōng)程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方式(shì)套取的资金，在房(fáng)企各地(dì)项目间流(liú)动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆(gān)，这(zhè)样做提(tí)供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形(xíng)成一(yī)种(zhǒng)资金循环(huán)高(gāo)周(zhōu)转模式，但一(yī)定程度(dù)上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者(zhě)预付资(zī)金，一(yī)般设有定金或预(yù)付款保护机制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求购房(fáng)者支付的预付款比例相对(duì)较低，绝大部分房(fáng)款在房屋(wū)交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一(yī)般以定金方式支付(fù)，或按工(gōng)程进度分期支付(fù)，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一(yī)是按工程(chéng)进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放(fàng)，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量的(de)保障有两种方式，一是期(qī)房由(yóu)政府或(huò)第三方验(yàn)收(shōu)合格(gé)并提供验收凭(píng)证后，开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。二是开发(fā)商为(wèi)购房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购(gòu)房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预(yù)售资(zī)金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低(dī)首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全(quán)程监管，交付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定(dìng)金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首(shǒu)付外(wài)，购房者在房屋(wū)交付后通过(guò)按揭贷款支付(fù)剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用资(zī)金(jīn)，购房者的定(dìng)金及首付款由第三方公证行或(huò)产权保险(xiǎn)公司的(de)信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不(bù)承担任何(hé)责(zé)任(rèn)与损(sǔn)失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的资金全(quán)部来自银行(xíng)，银行根据工(gōng)程进(jìn)度向开发(fā)商提供一(yī)定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分(fēn)动(dòng)机监(jiān)管(guǎn)开发商施工进度。开(kāi)发商在(zài)房(fáng)屋交付时需取得(dé)由政府相关部(bù)门(mén)经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房(fáng)，提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可(kě)零(líng)首付购房，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭按工(gōng)期(qī)放款后还贷，房贷(dài)利(lì)率采(cǎi)用固定利率，开发(fā)商(shāng)或购房者可购(gòu)买期房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面(miàn)，德国开发商在(zài)项(xiàng)目获批后(hòu)即(jí)可(kě)预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付(fù)约2000欧(ōu)的定金并进行(xíng)预约公证(zhèng)，签订合同(tóng)后定金退还。如(rú)由于任(rèn)何原因不能购(gòu)买，定金按照(zhào)德国法律全(quán)部退还。

　　签署购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付(fù)公(gōng)证费和土地交易税(shuì)，分别为(wèi)房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购(gòu)房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有(yǒu)规定(dìng)最低首付比(bǐ)例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也(yě)采(cǎi)取按工(gōng)期(qī)支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付(fù)节点、比例因项(xiàng)目而异。一般(bān)来说(shuō)，支付节点可(kě)分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻(bō)璃完(wán)工、室内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完(wán)工(gōng)、地板完工、全部完工，支付(fù)比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可(kě)在(zài)支付房款前(qián)申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利(lì)率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏分(fēn)多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期限，期(qī)限(xiàn)结束后(hòu)，购房者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期(qī)房设计了两种保险，保险的功能是(shì)当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或修(xiū)复，开发(fā)商(shāng)破产(chǎn)，由保险公司(sī)负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开发(fā)商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　英国(guó)预售(shòu)制设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名(míng)律(lǜ)师(shī)，负责沟通期房交(jiāo乔布斯为什么把苹果给库克)易中的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内(nèi)容确认(rèn)无误后签订(dìng)首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商(shāng)出现财务、经(jīng)营问(wèn)题时，购房者10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方式(shì)，但是(shì)交房前付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，一般(bān)会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交房前(qián)付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须(xū)经过(guò)房产公证公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付(fù)后方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在(zài)确认(rèn)工程(chéng)进度、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师(shī)转给开发商(shāng)，即资金在进(jìn)入开发商账(zhàng)户(hù)前经过两道关口，有(yǒu)利(lì)于(yú)保(bǎo)障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期(qī)房交易(yì)立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前(qián)付款比例不(bù)超房款的(de)20％，开发(fā)商违约(yuē)需返还(hái)定价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二战结束(shù)后由于房屋(wū)供(gōng)给严(yán)重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑(zhù)物(wù)交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯(wéi)一一部规(guī)范期房交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可(kě)预售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双方签(qiān)订购(gòu)房合同时(shí)，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的(de)保(bǎo)证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相应的保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明(míng)书(shū)交付给购房(fáng)者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购(gòu)房款也(yě)受(shòu)该措施保护(hù)。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保证金证明书向金融(róng)机构或(huò)保证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向(xiàng)购房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付最(zuì)多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款在(zài)交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门(mén)项(xiàng)目(mù)资金账户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支(zhī)付环(huán)节，新(xīn)加坡开发(fā)商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者(zhě)向银(yín)行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对(duì)期(qī)房付(fù)款流程(chéng)做了统一详(xiáng)细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完(wán)工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)也(yě)依(yī)照工程进(jìn)度放(fàng)款，月供在(zài)此过程中随着放(fàng)出(chū)贷(dài)款的增加而增(zēng)加，未放款部(bù)分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入银(yín)行专(zhuān)门(mén)的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需(xū)求(qiú)的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民(mín)生，给予(yǔ)强有力的金融(róng)工具支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在(zài)正常运(yùn)转的房企(qǐ)包括(kuò)民营企业，加大支(zhī)持力(lì)度，由优质房企牵头(tóu)并(bìng)购重(zhòng)组(zǔ)整个(gè)行业，为每(měi)个(gè)房企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充分估计形势复(fù)杂性(xìng)和(hé)人性复杂(zá)性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企(qǐ)债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机(jī)制。长效机制四大关键是推动(dòng)城市群(qún)战略(lüè)、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房(fáng)地(dì)产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约(yuē)后定金保护(hù)机制，如将已支(zhī)付定金冻结(jié)至房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购房者定(dìng)金(jīn)安(ān)全。签订合同(tóng)环节，鼓励(lì)保险公司介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供(gōng)充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程进(jìn)度付款机制或交房后(hòu)按(àn)揭贷款机(jī)制，充分保(bǎo)护购(gòu)房者(zhě)的(de)权益。资(zī)金监管环节，引(yǐn)入独立(lì)于(yú)开发(fā)商、银行(xíng)的第三方资(zī)金监管机(jī)构(gòu)，或由政府相关部(bù)门直接监管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量(liàng)问题全权负责、免费(fèi)维(wéi)修，购房者在保(bǎo)修(xiū)期结束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所(suǒ)趋(qū)。一方面(miàn)，98年(nián)房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的(de)预(yù)售制(zhì)已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。另(lìng)一(yī)方面，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众的(de)最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：中国书画艺术 乔布斯为什么把苹果给库克