文：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开的全(quán)国(guó)住房和城乡建设工作会(huì)议(yì)提出“有条件(jiàn)的可(kě)以进行现(xiàn)房销售”，不(bù)足一个月时(shí)间，已有(yǒu)山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确(què)表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房预售制了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的(de)房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能(néng)把包袱甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，这(zhè)是房地(dì)产从大开发时代步入(rù)高质量发展阶(jiē)段的(de)必然(rán)趋势，也是(shì)对购(gòu)房老百姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入存量时(shí)代，对购房民众不(bù)公平的预售(shòu)制已(yǐ)经(jīng)过时(shí)了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后(hòu)一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然(rán)二次房改是个(gè)技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制，长效机制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照经(jīng)济规律办(bàn)事，中(zhōng)国一定能实现房(fáng)地(dì)产(chǎn)软着陆(lù)和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不能(néng)交付的风险。从(cóng)个人层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制(zhì)对购(gòu)房(fáng)者非常不公平(píng)，比如(rú)，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证(zhèng)延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保(bǎo)障购(gòu)房老(lǎo)百姓权益(yì)、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消预售制度？预售制度怎么(me)来(lái)的？国外(wài)什么情(qíng)况？简单(dān)科(kē)普一下：商(shāng)品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发(fā)商放(fàng)杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入了商品房(fáng)预售(shòu)制度。其实，当前世界不少国家存(cún)在预(yù)售(shòu)制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有(yǒu)严格(gé)的监管保障措施，开(kāi)发商在(zài)项目获得政府批准后才可(kě)以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后(hòu)并非像中国一样在(zài)支(zhī)付完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进(jìn)度(dù)在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是(shì)需要严格的资金监(jiān)管、分期支付以及违约处(chù)罚措施作(zuò)为保障(zhàng)的，如(rú)果没(méi)有这些保障措施(shī)，一定会(huì)触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不(bù)如(rú)借机取消预售(shòu)制度(dù)，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一(yī)定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现(xiàn)在(zài)中国住房进(jìn)入(rù)存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套(tào)房(fáng)企(qǐ)债务重组、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信心和(hé)房地产长效机(jī)制。这是(shì)个技(jì)术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市(shì)场(chǎng)化改革，中国一定(dìng)能化(huà)解这个难题，让房地(dì)产(chǎn)回归实(shí)体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最(zuì)根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。所有商(shāng)业的本质(zhì)是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度(dù)，取消(xiāo)预售制、实施现(xiàn)房销售是实现(xiàn)老百姓(xìng)安(ān)居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企(qǐ)业健康发展的重大措施。在当前(qián)的(de)情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市(shì)、房(fáng)地产软着陆、打通(tōng)金(jīn)融支持当期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行(xíng)过(guò)长(zhǎng)期(qī)系统的(de)专项研究。（参考后(hòu)来形成的(de)专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售(shòu)资(zī)金第(dì)三(sān)方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二(èr)十世纪五十(shí)年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年(nián)代，中国香(xiāng)港(gǎng)还(hái)未(wèi)推(tuī)行公(gōng)共(gòng)房(fáng)屋(wū)制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其(qí)他(tā)临时住宅(zhái)，住房(fáng)的需求是(shì)相当高，不(bù)过大多数(shù)居民(mín)的(de)储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖多(duō)数(shù)以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的(de)资金实力才(cái)能购买。虽然(rán)楼宇出租是中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期(qī)长等问题。针对这(zhè)一(yī)系列问题，不少(shǎo)地产商(shāng)开始探求(qiú)新的方式，如(rú)把楼(lóu)宇契约切(qiè)开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇分(fēn)层出(chū)售。这(zhè)模式一经推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民(mín)数量有所(suǒ)增加，开发商资(zī)金(jīn)周转加快。

　　在(zài)分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入(rù)房地(dì)产销售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年(nián)底霍英东创(chuàng)办(bàn)立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和(hé)多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务(wù)的经验，对于(yú)商品流通、资(zī)金周转有着独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块(kuài)地盘后(hòu)，除(chú)了分层出售(shòu)、还(hái)印发售楼(lóu)说明(míng)书，上(shàng)有文(wén)字详尽说明楼(lóu)宇的(de)地(dì)势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金(jīn)的分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的(de)房产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻(qīng)了(le)民(mín)众购房(fáng)的(de)资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销(xiāo)售，也(yě)解(jiě)决(jué)了制(zhì)造商的资金(jīn)问题，降低(dī)投(tóu)资风险，在当(dāng)时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当(dāng)时中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的一大特色(sè)，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率(lǜ)地解决了核(hé)心(xīn)的住(zhù)房供不应求的问题，使(shǐ)房(fáng)市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式(shì)推动了中国香港楼市(shì)几十年(nián)繁(fán)荣(róng)，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘(pán)因(yīn)建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香港管理部门(mén)提升了(le)对于预售(shòu)楼花(huā)制度的监管，即要求开发(fā)商在预(yù)售前，确保地(dì)价款(kuǎn)已经(jīng)全部支付(fù)，还要证明自身有资金等能力把项目完(wán)成，资金(jīn)需放(fàng)入(rù)律师所托管，支(zhī)取时(shí)需律所和建筑师的(de)核准(zhǔn)。为了(le)防止开发商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等(děng)造假，套取(qǔ)监管账户资(zī)金，中国香(xiāng)港(gǎng)要(yào)求律(lǜ)师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采(cǎi)取全透明化机制(zhì)，且(qiě)银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需自身推(tuī)动项目完(wán)工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二(èr)十世(shì)纪九十年代，中国内地面临住房(fáng)需求(qiú)大和(hé)供给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先(xiān)发展重工业，强调基(jī)础建设，这(zhè)一导向使前期发展工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决住房基础等(děng)城(chéng)市化配套问题，才能(néng)进(jìn)一步推(tuī)进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一(yī)分配，以租养房”的(de)福(fú)利分房(fáng)制度，住房市场(chǎng)发(fā)展起步较晚、增速(sù)较慢(màn)，福利分(fēn)房制度也(yě)出现了分配不(bù)公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房(fáng)制(zhì)度不(bù)再(zài)适用(yòng)于当时(shí)的国情。叠加房地产市场面(miàn)临(lín)商品房的需求量大，而社(shè)会缺少大(dà)型房(fáng)地产开(kāi)发(fā)商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引入中国香(xiāng)港(gǎng)的(de)“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑是对(duì)内地房地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香港预售(shòu)商品房制度(dù)，先后出台多项文件，大(dà)力支持国内房地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出(chū)台《关于进一步(bù)深化城镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的(de)通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行住房(fáng)分配货币(bì)化、住房供给商品化(huà)、社(shè)会化的住(zhù)房(fáng)新(xīn)体制，从(cóng)计(jì)划经济下(xià)的福(fú)利分房(fáng)转向市场经济的商品房。房地(dì)产(chǎn)市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖(mài)期房(fáng)，解决(jué)了房企(qǐ)缺(quē)少资金和(hé)开发时(shí)间周(zhōu)期(qī)长的两大(dà)难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下(xià)一个项目(mù)的开发，形成(chéng)滚动开(kāi)发模式(shì)，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内(nèi)地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速(sù)出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房(fáng)者(zhě)，极(jí)大(dà)作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整(zhěng)形成契合中国内地的商品房预售制度(dù)。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是为了(le)缓(huǎn)解房企资(zī)金压力(lì)，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来(lái)说，是指房地产开(kāi)发企业将正(zhèng)在建设(shè)中的房屋(wū)预(yù)先出售给(gěi)购房者，由购房者支付定(dìng)金(jīn)或房款的行为。区别于中国香港，在(zài)中国(guó)内地实践(jiàn)过程(chéng)中(zhōng)，商品房(fáng)预售(shòu)流程为：房地产开发商(shāng)办理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和预(yù)告登(dēng)记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款(kuǎn)的(de)形(xíng)式(shì)一次(cì)性付清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言(yán)之，房屋未建成，开发商(shāng)可能(néng)已拿(ná)到了全(quán)部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港的(de)按照工程(chéng)进度付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对中国内地的开发商而言(yán)，预售制(zhì)商品房也开(kāi)启(qǐ)了(le)高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市(shì)化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　作(zuò)为中国内地商品房(fáng)销售的(de)最主要方式(shì)，预售制极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时(shí)增加市(shì)场商品房供应(yīng)，推动了(le)城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国(guó)内地房地(dì)产市(shì)场的稳(wěn)步(bù)发展起到(dào)了重要作用，不(bù)仅(jǐn)解决了房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场快速发展阶(jiē)段(duàn)的(de)资金(jīn)需求，也提高(gāo)了居(jū)民居(jū)住水平，中国内地(dì)城镇(zhèn)居民从(cóng)筒(tǒng)子(zi)楼(lóu)住(zhù)到住(zhù)宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适(shì)居，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完(wán)发达国家几百年(nián)城(chéng)镇化路(lù)程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发(fā)展时(shí)期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成区面(miàn)积由7438平(píng)方(fāng)公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套(tào)数从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前已成(chéng)为中国内地商(shāng)品房销售最主(zhǔ)要(yào)方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售面积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国(guó)内地房地(dì)产行业的发(fā)展。中国内地(dì)房地产历经二十多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售面积和(hé)销售金(jīn)额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地产(chǎn)企业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行(xíng)到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中国内地经济(jì)高(gāo)增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年(nián)房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批发(fā)、建材的带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年(nián)房地产完(wán)全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房(fáng)地产融资存量占社(shè)融存量(liàng)比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约(yuē)，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房(fáng)市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿(yì)美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与股(gǔ)债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发(fā)育尚不成熟(shú)，直接(jiē)融(róng)资比例(lì)较(jiào)低，股票、债券(quàn)市值较(jiào)低，居民(mín)投资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在(zài)，当前的(de)负(fù)面效应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外(wài)，购房(fáng)者(zhě)和(hé)开发商(shāng)之间(jiān)的(de)购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同(tóng)是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发(fā)生违约，购房者(zhě)只(zhǐ)能(néng)根据购房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷款合同(tóng)按(àn)时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房(fáng)者(zhě)承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列(liè)风险，进行(xíng)影响自身信用和(hé)购(gòu)房(fáng)者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链断裂(liè)等(děng)一(yī)系列问题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房(fáng)企通过与购房者(zhě)签订(dìng)的预(yù)售(shòu)合同和(hé)按揭合同(tóng)，已经(jīng)从银(yín)行获(huò)得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或(huò)短期不能(néng)还款等，则风险完全由银(yín)行(xíng)承担，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个(gè)字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱付(fù)工程款。在2004版的《城市(shì)商(shāng)品房(fáng)预(yù)售管理(lǐ)办法》中明(míng)确(què)规(guī)定了开发企业预售商(shāng)品房所得款项应当(dāng)用(yòng)于有(yǒu)关的(de)工程建设，商(shāng)品房预售款监管(guǎn)的(de)具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制(zhì)定。但多年以来全(quán)国并没(méi)有统(tǒng)一的预售资金监管规(guī)定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市重点监管(guǎn)资金比例为总预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥(féi)等城市则按照项目的建安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面(miàn)积或者项目工程总额报(bào)价计算(suàn)重点资金。而事实(shí)是，不少购(gòu)房款未进入(rù)监管(guǎn)账户、或进(jìn)入监(jiān)管账户后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘(pán)没(méi)有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么(me)，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大(dà)开发时代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资(zī)金(jīn)，是行业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工程(chéng)总(zǒng)承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资(zī)金(jīn)转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方式套(tào)取(qǔ)的(de)资金，在房(fáng)企各地项目间(jiān)流动(dòng)，变相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做(zuò)提供了资金流动性(xìng)，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种资金循环高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外(wài)商品房预售制度(dù)呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房(fáng)者预付(fù)资(zī)金，一般(bān)设有定金或(huò)预(yù)付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者支付(fù)的预(yù)付款比(bǐ)例相(xiāng)对(duì)较低(dī)，绝大(dà)部(bù)分房款在(zài)房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以定金方式(shì)支付，或按工程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式(shì)发放(fàng)按揭贷款结婚祝福语恭喜恭喜是什么意思，恭喜恭喜是什么意思抖音，一是按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋(wū)交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)护：为预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房出现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式(shì)，一是期房由政府(fǔ)或第(dì)三(sān)方验收(shōu)合格并提(tí)供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)购房者支付的(de)房款。二是(shì)开发(fā)商(shāng)为购房者提供一定的保(bǎo)修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金一定(dìng)期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余(yú)房款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还款，交付前资金(jīn)由第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及(jí)首付环(huán)节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平(píng)均首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房(fáng)者在(zài)房屋交(jiāo)付后通(tōng)过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付款由第三方公证(zhèng)行或产权保(bǎo)险公司的信托(tuō)账户监管。如(rú)果开(kāi)发(fā)商倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资(zī)金(jīn)可通过申请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与(yǔ)损失。而(ér)开发商在房屋建设过程中的资(zī)金全(quán)部来自银行(xíng)，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的(de)贷(dài)款，由于开(kāi)发商挪用资金直接损害银行利(lì)益，银行有(yǒu)充分动(dòng)机监管开发商施工进度。开发商在(zài)房屋交付时需取得(dé)由政府相关部门经审(shěn)查(chá)后发(fā)放的验收凭(píng)证，通过验收凭证向银行得到购房者(zhě)支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购(gòu)房，房款按建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发(fā)商在项目获批后即可(kě)预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证(zhèng)，签订合(hé)同(tóng)后定金退还。如由于任何原因不能(néng)购(gòu)买，定(dìng)金按(àn)照(zhào)德(dé)国法律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付(fù)公证费和土地交易税，分(fēn)别为房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采取按工期支付(fù)房款的制度(dù)，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及(jí)墙面(miàn)完工、地(dì)板(bǎn)完(wán)工、全部完工，支付比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房者(zhě)可(kě)在支付(fù)房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银行(xíng)按施(shī)工(gōng)节奏分多次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对期(qī)房设(shè)计了(le)两(liǎng)种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保证(zhèng)开发(fā)商(shāng)赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保护(hù)机(jī)制，交房前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一名(míng)律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期房交易(yì)中的房产、资金(jīn)、合同等各个环(huán)节(jié)，各环节内容确认无(wú)误后签(qiān)订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出(chū)现财务(wù)、经营问题时(shí)，购房者10％的(de)定金由保险公司(sī)赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节(jié)，英国(guó)采取按工程进度付款的方式(shì)，但(dàn)是(shì)交房前(qián)付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，一般会在合(hé)同签(qiān)订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规定(dìng)房屋(wū)必(bì)须经过房产公证公(gōng)司的检验验收后才能(néng)交(jiāo)付，交付(fù)后方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节，英国期房(fáng)预(yù)售资(zī)金监管极(jí)为严格，资金也由律(lǜ)师监(jiān)管(guǎn)，在(zài)确认工程(chéng)进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资(zī)金转(zhuǎn)给卖方律师，卖(mài)方律师转给开(kāi)发商，即资金在(zài)进入开(kāi)发商账户前经过两道(dào)关口，有利(lì)于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.结婚祝福语恭喜恭喜是什么意思，恭喜恭喜是什么意思抖音4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时，开发(fā)商必须完成“预售(shòu)房定金(jīn)保全措施(shī)”，交房前付款比例不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二战(zhàn)结束后由(yóu)于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社(shè)会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本(běn)政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前(qián)是唯一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日(rì)本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必(bì)须完(wán)成定金保全措施(shī)才(cái)可预售。什么(me)是定金(jīn)保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时(shí)，开发商向金融机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签(qiān)订(dìng)定(dìng)金保(bǎo)证委托合同，设置购(gòu)房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书(shū)交付给(gěi)购房者(zhě)。除(chú)定金外(wài)，其他(tā)预先支付的购(gòu)房款也受该措施保护。若(ruò)开发(fā)商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机构或保(bǎo)证机构或(huò)保险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者即可向(xiàng)银行申(shēn)请贷(dài)款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的(de)剩余房(fáng)款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进(jìn)银行专门(mén)项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金(jīn)返还(hái)机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付(fù)15％的首付及(jí)印花税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商(shāng)条例》对(duì)期房(fáng)付款流程做了统一详细规定(dìng)，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付(fù)节点一般(bān)为合(hé)同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供(gōng)在此过程(chéng)中随(suí)着(zhe)放出贷款的增加而(ér)增加(jiā)，未放款部分(fēn)无(wú)需(xū)月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银行专门(mén)的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后(hòu)购(gòu)房者(zhě)支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前(qián)房地产(chǎn)到了政策(cè)出手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力(lì)度(dù)，长短兼顾(gù)妥善应对局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力(lì)的金融工具支(zhī)持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民营(yíng)企(qǐ)业，加大支持(chí)力(lì)度(dù)，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应(yīng)充(chōng)分估(gū)计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制。长效机制四大关键是(shì)推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建(jiàn)立开(kāi)发商违(wéi)约(yuē)后定金(jīn)保护机制(zhì)，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段(duàn)，保障(zhàng)购房者(zhě)定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重(zhòng)大(dà)延期以及重大缺陷等情况提(tí)供充分(fēn)的(de)保障(zhàng)。余(yú)款支(zhī)付(fù)环(huán)节，建立按(àn)工程进度付款(kuǎn)机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益(yì)。资(zī)金监管(guǎn)环节(jié)，引(yǐn)入(rù)独立于开(kāi)发商、银行的(de)第三方资金监管机构，或(huò)由政府相关部门直(zhí)接监管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品(pǐn)房(fáng)保修期(qī)制度(dù)。保修(xiū)期内(nèi)，开发商应对(duì)房屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结(jié)束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消(xiāo)商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制是(shì)大势所趋。一(yī)方面，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大(dà)开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得的(de)过(guò)硬(yìng)的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是(shì)对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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