近两年火(huǒ)爆的创新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现(天之蓝52度多少钱一瓶xiàn)出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表(biǎo)示，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出该类产品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资价值，通过观(guān)测经营活(huó)动现金流、可(kě)供分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们(men)也提(tí)醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营(yíng)权(quán)到期后不再(zài)产生现金收益，特许经(jīng)营权(quán)分红目前已包(bāo)含(hán)了利润(rùn)分(fēn)配和本金(jīn)的归还(hái)，在选择投资标的(de)时应(yīng)了(le)解资(zī)产类型和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未公布。整体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例的稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额(é)比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收(shōu)益(yì)来源为持有期分红收益，以及基(jī)金份额(é)交易价格(gé)的(de)变化(huà)。基金份(fèn)额二级(jí)市场价(jià)格(gé)受到公(gōng)募REITs资产运营情况及(jí)市(shì)场因素的(de)综(zōng)合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起波动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础(chǔ)设(shè)施资产的经营现金流，投资人通过(guò)基金募集材料和信息(xī)披露(lù)文件，结合(hé)行(xíng)业及市场情况(kuàng)，可(kě)以分析基础设(shè)施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级(jí)市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作为基(jī)金份额(é)持有人实际获得(dé)的(de)现金(jīn)收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责(zé)人(rén)称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证(zhèng)券投(tóu)资基金指引（试(shì)行）》及(jí)相关法(fǎ)规要(yào)求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金(jīn)额(é)以现金形式分配给投资者，强制分红机(jī)制是(shì)公募(mù)REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之一(yī)，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二(èr)级市(shì)场价格(gé)反映这类(lèi)产品“股(gǔ)性”的(de)一面，分红体现了这类产品(pǐn)的(de)“债性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债(zhài)券(quàn)派息，但(dàn)不等同(tóng)于(yú)债券的固定(dìng)利息回(huí)报，而(ér)是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方(fāng)面是(shì)公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构投资(zī)者的投资品类(lèi)，为资产配(pèi)置多元化提供抓手(shǒu)，具(jù)有较(jiào)强的(de)配置价(jià)值。另(lìng)一方面，公募(mù)REITs的(de)分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机(jī)构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债(zhài)券相对(duì)高的收益性，在(zài)有效控制风险的前提下(xià)，增(zēng)厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的(de)关键因(yīn)素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级(jí)市场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分(fēn)产(chǎn)品受宏观经济的(de)影(yǐng)响，可分配金(jīn)额(é)完(wán)成率不达预(yù)期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs天之蓝52度多少钱一瓶二级市场的价(jià)格。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格波动受(shòu)多重因素的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益(yì)是影响REITs二级市场价格的(de)主(zhǔ)要因(yīn)素(sù)之一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面(miàn)市场热点呈(chéng)现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活(huó)力(lì)的改善有一(yī)定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将(jiāng)对(duì)基(jī)金(jīn)份(fèn)额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调(diào)减处理，调减金额(é)根据单位基金份(fèn)额的分红金额进行(xíng)计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变(biàn)化的修正，使投资人(rén)在基金分红前后均可(kě)以获得公(gōng)平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资者长(zhǎng)期投(tóu)资的信心(xīn)，同时需结(jié)合持(chí)有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动(dòng)对整体收益的影(yǐng)响程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配和本金(jīn)归(guī)还

　　普通投资(zī)者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基(jī)金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金(jīn)运(yùn)作期(qī)间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为(wèi)准确(què)，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两个(gè)部分(fēn)之间的(de)比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差(chà)异很大天之蓝52度多少钱一瓶，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分(fēn)派”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基(jī)金价值面临(lín)极(jí)大不确(què)定(dìng)性，这是该类投资者应(yīng)该注意(yì)的情况。

　　李华平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括(kuò)每(měi)年的现金分(fēn)红及资(zī)产增值的收(shōu)益，而持(chí)有特许经营类产品的收益主要来自(zì)项目每年(nián)的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资(zī)产的分红(hóng)包括了(le)利润分配和本(běn)金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经(jīng)营权(quán)类(lèi)资产的公募(mù)REITs可以(yǐ)内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普(pǔ)通投资者在选择投(tóu)资标的(de)时，应了解公募(mù)REITs底(dǐ)层(céng)资(zī)产的(de)类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表示，从细分来看(kàn)，各(gè)类公(gōng)募REITs分(fēn)红因(yīn)底层资(zī)产属性不同而(ér)形成区别。特(tè)许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本(běn)金+收益”，分红相对(duì)较多(duō)，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为(wèi)“收益(yì)”，更看(kàn)重底层(céng)资产的(de)价值增值，所以相(xiāng)对(duì)股性偏(piān)强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要(yào)考虑底层(céng)资产属(shǔ)性(xìng)，对所选择(zé)产品的二级市场(chǎng)价格和分红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也认(rèn)为，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经营(yíng)项目(mù)在经营权到期后不再能产生现金(jīn)收益(yì)，因此将可(kě)供(gōng)分配金额(é)的分配理解为“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特(tè)许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分派率水平(píng)。对(duì)于剩余期(qī)限(xiàn)较长的特许(xǔ)经营权项目，即(jí)使分派率相对(duì)较低，也有足(zú)够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权(quán)项目的分派金额包含了投资本金，在不进(jìn)行(xíng)扩募的情况下，基金份额单价随着分(fēn)派进度(dù)逐(zhú)年下降是正(zhèng)常(cháng)现(xiàn)象(xiàng)，投资(zī)特(tè)许经营(yíng)权REITs的收益来自项(xiàng)目剩(shèng)余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，产(chǎn)权(quán)类项目的土地(dì)或建筑的剩余使用年(nián)限一(yī)般较(jiào)长，再加(jiā)上到期后通过对(duì)建筑的更新改造或补缴土地(dì)出让金等追(zhuī)加投资(zī)，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续(xù)经(jīng)营的(de)假设反(fǎn)映在基础资(zī)产的(de)估值(zhí)上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点(diǎn)，多位业(yè)内人(rén)士(shì)还(hái)表示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观(guān)察和评估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟现金(jīn)相关(guān)的指(zhǐ)标有两个：一是年报中(zhōng)披露(lù)的(de)经营活动现金流(liú)，二(èr)是可供分配现(xiàn)金，二者存(cún)在本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是(shì)指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本(běn)身经营活(huó)动产生；可(kě)供分配的(de)现金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现(xiàn)金影(yǐng)响(xiǎng)利(lì)润(rùn)表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平(píng)也表示(shì)，公募REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新(xīn)选择，投(tóu)资(zī)价值体(tǐ)现在相(xiāng)对股债市场独(dú)立的资产配置功能，比(bǐ)较适(shì)合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注(zhù)内部(bù)收益率的高低，对产(chǎn)权类的(de)资产更多关注分派(pài)率高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分配(pèi)收益(yì)主要(yào)来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接影响投资回(huí)报，投资者(zhě)可综合(hé)考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募(mù)基金(jīn)管理人实力(lì)等多重(zhòng)因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集(jí)分(fēn)红(hóng)期，由于分红交(jiāo)易带来的(de)短期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连(lián)回调，建议(yì)投资者关(guān)注(zhù)有基本面支撑、填(tián)权效应相(xiāng)对(duì)明显、同时分红(hóng)规模(mó)较为可观(guān)的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募(mù)说明(míng)书均会(huì)载明REITs在发行首年(nián)及次年的可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额预测。投(tóu)资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实(shí)际(jì)分红金额与募集材料中披露预(yù)测进行比(bǐ)较(jiào)分析(xī)，结合经济及(jí)市场的(de)实际环境，对基(jī)础设施项目的运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进(jìn)行(xíng)判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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