5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金(jīn)为代表的(de)机构对于这一(yī)板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日(rì)时所(suǒ)公布(bù)的总份额均较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季报(bào)统计，龙头与(yǔ)地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分(fēn)别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从公募(mù)基金对房地产的(de)配置看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持(chí)有(yǒu)的房地产(chǎn)行业(yè)标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公(gōng)募所持房地(dì)产公(gōng)司市值(zhí)在股票(piào)资产(chǎn)中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了(le)三(sān)年(nián)来(lái)的(de)首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募(mù)对(duì)房(fáng)地产行(xíng)业的持股比例也同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续(xù)。数据统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持有房地产板块一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年(nián)四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值(zhí)占(zhàn)板块比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公(gōng)募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基金一季报(bào)汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块(kuài)排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二(èr)的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处(chù)首先在(zài)于(yú)几只(zhǐ)房地产龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金(jīn)地集团退出(chū)百大之列。但考虑到房(fáng)地产(chǎn)是(shì)复苏链(liàn)上最后(hòu)一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至(zhì)机构(gòu)持仓上还需(xū)要时(shí)间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大(dà)分化时代，一(yī)二线城市好于三四线城市(shì)。而映射到(dào)二(èr)级市场(chǎng)投资上，配置房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果(guǒ)按照产业(yè)周期来(lái)分(fēn)类，包(bāo)括房地产等几类行业(yè)在(zài)盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰(shuāi)退期(qī)的行业(yè)，传统认知上没有什么投资机会(huì)的。但在这几年特(tè)殊的行(xíng)情(qíng)里包括(kuò)煤(méi)炭(tàn)、电解铝等(děng)类似的行业也(yě)出现了一些机(jī)会(huì)，背(bèi)后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大的变化(huà)。”一(yī)不愿具名(míng)的(de)上海公募(mù)基金经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年(nián)销(xiāo)售面积(jī)很难(nán)再出现了，2022年(nián)光是居民存(cún)款数量增加了(le)15万亿元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存(cún)量(liàng)地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定的政策出来去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告别(bié)住(zhù)房短缺时代，而目前(qián)居民的杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高(gāo)增的(de)时代已经过(guò)去(qù)，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的(de)高杠杆(gān)属性，就(jiù)很容(róng)易出现信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地产爆雷(léi)），行(xíng)业进(jìn)入到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争(zhēng)力强(qiáng)的公司就能够通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市(shì)占率的(de)提升(shēng)。当行业(yè)需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代表没(méi)有(yǒu)投资机会，机会在(zài)于城市、位置(zhì)、产品的(de)阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于(yú)这样(yàng)的(de)认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作个股成(chéng)为公募(mù)乃至整体机(jī)构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机构配置(zhì)房地产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的(de)成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产板块个股(gǔ)，在(zài)纳(nà)入统计(jì)的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标(biāo)的(de)股中(zhōng)，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的公司(sī)月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基(jī)本面来看(kàn)，上实发展的主营业(yè)务为房(fáng)地产开发与经营。公(gōng)司的主要产品及服务为(wèi)房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管(guǎn)理服(fú)务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩(jì)数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东来看，各(gè)类机构都有对其(qí)布(bù)局的(de)例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股东来(lái)看， 具(jù)体(tǐ)包括公募的上(shàng)银基金、私(sī)募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇金、长城资(zī)产管理公司等都(dōu)跻身(shēn)前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季度的收(shōu)入利润规模大幅(fú)度(dù)复苏。究(jiū)其(qí)原因，一方面是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复(fù)苏至近年来最高，另一(yī)方面则是公(gōng)司拿(ná)地结算持续性(xìng)向好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑面积(jī)约(yuē)54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持(chí)续驻足。从第(dì)一季度(dù)十(shí)大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，知(zhī)名(míng)私募高毅邓晓峰的(de)两只产品(pǐn)依然(rán)在前十中，这也是连(lián)续第三个季度他有的两只产品杀入(rù)前十(shí)。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投(tóu)资局，其当(dāng)季还(hái)小(xiǎo)幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳的地产公司(sī)，一(yī)季报交出的(de)也是一份(fèn)报喜的成绩单(dān)：首季公司(sī)实现营业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两只公募(mù)指(zhǐ)基(jī)首季新杀入十大(dà)流通股股东行列。具体说(shuō)来(lái)， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则排名第九位(wèi)，此外联(lián)袂(mèi)出(chū)现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基金(jīn)相关(guān)人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年土地(dì)市场大幅降温(wēn)，优质(zhì)土地供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上(shàng)，目前房(fáng)企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受限于信(xìn)用问题或者资(zī)金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力(lì)度(dù)（拿(ná)地金(jīn)额/销售(shòu)金额(é)）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而(ér)其他房企(qǐ)的净负债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资(zī)成本(běn)看(kàn)，龙头房企的融资成(chéng)本(běn)不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头房(fáng)企明(míng)显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强(qiáng)房企的销售(shòu)额(é)增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出(chū)：“房地产行业的结(jié)构性机会依(yī)然存在，少部分公司(sī)尤其(qí)是央企(qǐ)占(zhàn)据显著优(yōu)势，其主要又体现为(wèi)库存的优(yōu)势。央企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现出较低的(de)融(róng)资(zī)成(chéng)本，优质的开发(fā)资源和良好的(de)不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地(dì)产公(gōng)司也是(shì)更有优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调(diào)，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关(guān)系等问题，市场对民营房开企业的资产会(huì)有更多担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的(de)修复(fù)更明显。中(zhōng)特估(gū)的(de)角度从中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在(zài)于集中(zhōng)度(dù)提升后(hòu)，行业进(jìn)入中国内战打了几年，中国内战打了几年时间高质量发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较快速发(fā)展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利(lì)和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值中枢的提(tí)升(shēng)，应该关注估值(zhí)相对较(jiào)低，企业(yè)自身资产的质(zhì)量好、运营(yíng)能力(lì)强、可以创造(zào)持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比(bǐ)较(jiào)低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将受益于(yú)行(xíng)业集中(zhōng)度提(tí)升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路(lù)的话(huà)，或(huò)许还(hái)是保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光明。不(bù)过(guò)国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地去(qù)持续(xù)观察国企央企(qǐ)在三个方面是(shì)否可以维持(chí)，首(shǒu)先(xiān)是融资成本保持(chí)低位，其次是销售份额持(chí)续(xù)提(tí)升，再次是拿地份额持续中国内战打了几年，中国内战打了几年时间提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多(duō)给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据(jù)房(fáng)企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的(de)增长。而这些(xiē)公司(sī)也(yě)是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主要是因为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年(nián)下半年(nián)民营房企不怎(zěn)么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要(yào)集(jí)中在核心城市，投资力度较大。投资的(de)驱动能(néng)够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍(réng)处于调整的(de)过程中(zhōng)，能够保有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同时(shí)也提醒表示，在(zài)房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确(què)定性(xìng)。其(qí)实整个(gè)市(shì)场从四月份开(kāi)始又在(zài)往下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个别城市四(sì)月环比三(sān)月相(xiāng)对表现较好(hǎo)之外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在内的绝大(dà)多(duō)数城市都出现(xiàn)环比下(xià)滑的情况。而现在五月的市(shì)场表现也(yě)不(bù)太乐(lè)观。按(àn)照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业的资(zī)金(jīn)面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企(qǐ)为了半年报(bào)冲业绩出现市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性(xìng)的压力(lì)仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现在整个(gè)房地(dì)产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏速(sù)度都比想象的要慢很(hěn)多，我们要(yào)多给一些耐心，这个(gè)时(shí)候，在房(fáng)地产以及上下(xià)游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他(tā)基本面(miàn)的钱(qián)。但这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐步(bù)体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去(qù)等待它的基(jī)本面不断地凸(tū)显出来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅(jǐn)为举例(lì)分(fēn)析，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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