文：任泽(zé)平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的(de)全国(guó)住房和城乡建(jiàn)设工作会(huì)议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　上下红中间白的国旗是哪个国家的 国旗可以随便挂吗1、是(shì)该取消(xiāo)商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没实力(lì)的别建了，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓(xìng)和社(shè)会，这(zhè)是(shì)房地产从大开发时代步入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋势(shì)，也(yě)是对购房老(lǎo)百姓的(de)最大保护(hù)。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民众不(bù)公平的预售制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改为现房销售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然(rán)二次(cì)房改是个技术活(huó)，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效机制，长效(xiào)机制四大(dà)关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中(zhōng)国一定能(néng)实(shí)现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过(guò)这(zhè)道(dào)关，解好这道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消(xiāo)预(yù)售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平(píng)制(zhì)度(dù)，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能(néng)交付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交房的(de)风险。从(cóng)行业(yè)层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，这样有(yǒu)助于落实(shí)中央(yāng)房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助(zhù)于保障购房老百姓(xìng)权(quán)益(yì)、有助于房(fáng)企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制(zhì)度？预(yù)售制度(dù)怎么(me)来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一(yī)下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一种(zhǒng)开发(fā)商放杠(gāng)杆的方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入(rù)了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预(yù)售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严(yán)格的监管保障措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开(kāi)始销售(shòu)，买(mǎi)家在购买期房后(hòu)并非像中国一样在支付完首付款后(hòu)从银行(xíng)一次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发(fā)商(shāng)工程进度在(zài)完(wán)全交(jiāo)房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度(dù)是需要严格的(de)资金监管(guǎn)、分期支付(fù)以及违约处罚(fá)措施作为保障的(de)，如果没有这(zhè)些(xiē)保障措施，一定(dìng)会触发风险，对(duì)购房(fáng)民众不公(gōng)平，所以不(bù)如借机取消预(yù)售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售(shòu)制度有(yǒu)一定(dìng)历史阶段性(xìng)，现在(zài)中(zhōng)国住房进(jìn)入(rù)存量时代，取消预(yù)售制度有助(zhù)于降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚(jiān)持市场化(huà)改(gǎi)革(gé)，中(zhōng)国(guó)一(yī)定(dìng)能化解这个难题，让房(fáng)地产回归实体经济和居住属性，安(ān)居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱(luàn)、不知道能(néng)不(bù)能兑现(xiàn)的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对(duì)购(gòu)房民众的最根本(běn)最实质(zhì)的(de)保障，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是(shì)以客户为(wèi)中心，房(fáng)地(dì)产也不(bù)能例外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人(rén)。从(cóng)这个角度，取消预售(shòu)制、实施(shī)现房(fáng)销售是实现老百姓安(ān)居(jū)乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业(yè)健康发(fā)展的重大(dà)措施。在当前(qián)的情况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生(shēng)、新模式(shì)等综(zōng)合施策。

　　作者十(shí)年前在国务(wù)院发展研究中心参与财税改革方案研究时(shí)，对预售(shòu)制、房(fáng)地产税、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的(de)专项(xiàng)研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地(dì)商(shāng)品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开发商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国(guó)香港，楼宇出租是地产(chǎn)行(xíng)业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难(nán)、出(chū)租资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临时(shí)住(zhù)宅，住(zhù)房(fáng)的需求是相(xiāng)当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以(yǐ)一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产商开(kāi)始探求新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售(shòu)的基(jī)础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业直(zhí)觉(jué)和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳(bó)运业(yè)务的(de)经验，对于商(shāng)品流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金(jīn)周转。当时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙(lóng)的一块地盘后，除(chú)了分层(céng)出售、还(hái)印(yìn)发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地(dì)势(shì)环境(jìng)、建(jiàn)筑(zhù)材(cái)料、分(fēn)层价格、订(dìng)购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外一个(gè)亮点，即先收取(qǔ)买家的订(dìng)金，采(cǎi)用类(lèi)似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解决了制造(zào)商的资金(jīn)问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售模(mó)式成为当时(shí)中国香(xiāng)港房(fáng)地产(chǎn)市场的一大特色(sè)，纵(zòng)观中国(guó)香港房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房(fáng)供(gōng)不应(yīng)求的问题(tí)，使(shǐ)房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼(lóu)市(shì)几十年繁荣，但(dàn)期间(jiān)也(yě)出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管部门不(bù)断完(wán)善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全的监管(guǎn)机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的一(yī)个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港管理部门提(tí)升了对于预售楼花制(zhì)度的(de)监管，即要求(qiú)开发商在(zài)预(yù)售(shòu)前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证(zhèng)明自身(shēn)有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套(tào)取监管(guǎn)账户(hù)资金，中国香(xiāng)港要(yào)求律师行在银行开(kāi)设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等(děng)采取(qǔ)全(quán)透明化机制，且(qiě)银(yín)行的责任上升，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最(zuì)大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目(mù)完(wán)工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的(de)现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地(dì)面临住房需求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强调基础(chǔ)建设，这(zhè)一导向使前(qián)期(qī)发展工业化的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理(lǐ)，统一(yī)分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不(bù)公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房制度不(bù)再适用于当时的国情(qíng)。叠加房(fáng)地产市场面(miàn)临(lín)商品房(fáng)的需(xū)求(qiú)量大，而(ér)社会(huì)缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房(fáng)供(gōng)应量小的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑(yí)是对内地房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步(bù)引进(jìn)中国香港预售商品房制度，先后出台(tái)多项文(wén)件，大力(lì)支持国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关于(yú)进一步深化城镇住房制度改革(gé)，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿(cháng)实物分配，逐步(bù)实行住房(fáng)分配货币化、住(zhù)房供给商品(pǐn)化、社会化的住房(fáng)新体制(zhì)，从(cóng)计划经济下的福(fú)利(lì)分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产市场采(cǎi)用(yòng)预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决(jué)了房(fáng)企缺(quē)少资金和(hé)开发时间周期长的两(liǎng)大(dà)难题(tí)，开发商以(yǐ)预售(shòu)款(kuǎn)撬动下(xià)一个项目的(de)开发(fā)，形(xíng)成滚动开发(fā)模式(shì)，住房供应速度加(jiā)快(kuài)。自此中国内(nèi)地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动(dòng)了房(fáng)地产市(shì)场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商品房预售制(zhì)度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企业将(jiāng)正(zhèng)在建设中的房(fáng)屋预先出售给购房(fáng)者(zhě)，由购(gòu)房(fáng)者支付定金或(huò)房(fáng)款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国(guó)内(nèi)地实践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进行(xíng)备案登(dēng)记和(hé)预告登记-交付房屋(wū)。在购房(fáng)过(guò)程中(zhōng)，购房者(zhě)需要一(yī)次性付清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用(yòng)银行贷(dài)款的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能(néng)已(yǐ)拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国香(xiāng)港(gǎng)的按(àn)照工(gōng)程进度付款有所不同。对中国内地的开(kāi)发商而(ér)言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城(chéng)市(shì)化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　作为(wèi)中国(guó)内地商(shāng)品房销售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同(tóng)时增(zēng)加市(shì)场商品(pǐn)房供应，推动(dòng)了城镇化(huà)发展进(jìn)程。预售制在(zài)过(guò)去20多年对中国内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)市场的稳步发(fā)展起到了(le)重(zhòng)要作用，不仅解(jiě)决(jué)了房地产市(shì)场快(kuài)速(sù)发展阶段的(de)资金需求，也提高了居民居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)，中国内地城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅(zhái)小区，从(cóng)全(quán)民(mín)蜗居到基本(běn)适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达(dá)国家几百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中(zhōng)国住房存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量(liàng)从(cóng)不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套(tào)数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了(le)中国(guó)内(nèi)地房地产行(xíng)业的发(fā)展。中国内地房地产历(lì)经二十多(duō)年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发(fā)投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积和销(xiāo)售金额(é)分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地产企业从无(wú)到有、从(cóng)国企先行到民(mín)企崛起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉(lā)动中(zhōng)国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动(dòng)的上下游产业链特(tè)别(bié)长，高达(dá)50多个行(xíng)业。2020年房(fáng)地产及(jí)其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的(de)带动最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全社会固定(dìng)资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开(kāi)发投资占(zhàn)固定(dìng)资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房(fáng)地(dì)产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷(dài)款余额的比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托等(děng)通道业务，占比(bǐ)超过(guò)三(sān)分之一。从房地产(chǎn)融资存(cún)量占社融(róng)存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房企大(dà)面(miàn)积违约，将导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应(yīng)渠道，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英法德(dé)三国(guó)合计(jì)的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房市值占股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与股债(zhài)房市值的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要(yào)是(shì)因为住(zhù)房(fáng)市值高，以及(jí)中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例(lì)较(jiào)低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售(shòu)制(zhì)背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险确实(shí)存在，当前的负(fù)面效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是(shì)一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预(yù)售制(zhì)是对购(gòu)买者的单(dān)方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付(fù)的(de)风险。比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房等(děng)风险。另外(wài)，购房者(zhě)和开(kāi)发商之间的购房合同(tóng)、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合(hé)同是两个独立的合(hé)同(tóng)关(guān)系，如(rú)果开(kāi)发商发(fā)生违约，购(gòu)房者只(zhǐ)能根据购房(fáng)合同向开发商(shāng)主张权力，但(dàn)依旧需要根(gēn)据(jù)按揭贷款合(hé)同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承(chéng)担(dān)的(de)风险较大。

　　从(cóng)行业层(céng)面看(kàn)，预(yù)售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇(yù)到下(xià)行周(zhōu)期(qī)，会(huì)引(yǐn)发资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险，进行影响自(zì)身(shēn)信用和购房(fáng)者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动(dòng)或经营不善，出(chū)现资(zī)金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者签(qiān)订的预售(shòu)合(hé)同和(hé)按揭合(hé)同，已经从(cóng)银行获得(dé)房(fáng)款，如果购房(fáng)者丧失还款能(néng)力或短期(qī)不能(néng)还(hái)款等(děng)，则风险完(wán)全由银行(xíng)承担，银行将面(miàn)临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购房者(zhě)的(de)预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办(bàn)法》中(zhōng)明确规(guī)定了开(kāi)发企业(yè)预(yù)售商(shāng)品房所得款(kuǎn)项应当用于有(yǒu)关(guān)的工程建(jiàn)设，商品房预售(shòu)款监(jiān)管的具体办法，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部(bù)门制定。但多年以来(lái)全(quán)国并没有(yǒu)统一(yī)的预售资(zī)金(jīn)监管规定，各地实行(xíng)“一城一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重(zhòng)点监管资金(jīn)比例(lì)为(wèi)总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工(gōng)程总额报价计算重(zhòng)点(diǎn)资金。而(ér)事(shì)实是，不(bù)少购房款未进入监管账户、或进入(rù)监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户(hù)资金(jīn)如何被挪走的(de)？实际(jì)上，在(zài)过去(qù)房(fáng)地产大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监管(guǎn)账户资金，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设(shè)名义，获得监管(guǎn)账户拨付(fù)资金，再由工(gōng)程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而(ér)拨(bō)付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所需。通(tōng)过这些方式套取的资金，在(zài)房企(qǐ)各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一(yī)种(zhǒng)资(zī)金(jīn)循环(huán)高周转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售(shòu)制度(dù)呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于(yú)购(gòu)房者预付资金，一般设有定(dìng)金或预(yù)付款保护(hù)机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房(fáng)者支付(fù)的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方式(shì)：预付款一般以定金方式(shì)支付(fù)，或(huò)按工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一般(bān)采用两种(zhǒng)方式发(fā)放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是(shì)按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为(wèi)预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方式(shì)，一是期房由政府或(huò)第三方验收合(hé)格并提供验(yàn)收凭证后，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得购房(fáng)者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年(nián)，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美(měi)国(guó)期(qī)房定金一定期限(xiàn)内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首(shǒu)付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付前(qián)资(zī)金由第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环(huán)节，定金(jīn)比例一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数(shù)据，2021年(nián)美国平(píng)均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定(dìng)金或(huò)首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美国为(wèi)防(fáng)止开(kāi)发(fā)商挪用资金，购房者的(de)定金及首(shǒu)付(fù)款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监(jiān)管。如果开发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁(cái)取(qǔ)回(huí)，且(qiě)不承担任(rèn)何(hé)责任(rèn)与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程中的资(zī)金全(quán)部来自银行(xíng)，银(yín)行根据工程进度向开发(fā)商(shāng)提(tí)供一定比例(lì)的(de)贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银行有充(chōng)分动机监管开发商(shāng)施(shī)工进度(dù)。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部(bù)门(mén)经审查后(hòu)发放的验收凭(píng)证，通过(guò)验收凭证向银(yín)行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房可(kě)零(líng)首付购房(fáng)，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期进度支付(fù)，按揭按(àn)工期(qī)放款后还贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购买期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定金退还(hái)。如由(yóu)于任何原因不能购买，定(dìng)金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者需支付公证(zhèng)费和土(tǔ)地(dì)交(jiāo)易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含在购房款中(zhōng)，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德(dé)国没有规定最低(dī)首付(fù)比(bǐ)例，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也采(cǎi)取按工期支(zhī)付房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比(bǐ)例(lì)因项目(mù)而异。一般(bān)来说，支付(fù)节(jié)点可分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面完工、地板完(wán)工(gōng)、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按施(shī)工节奏分多次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予购(gòu)房(fáng)者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保险公司针对(duì)期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时(shí)，保险公司保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公(gōng)司负责相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方(fāng)均有一名(míng)律(lǜ)师(shī)，负(fù)责沟通期(qī)房交易(yì)中的房(fáng)产(chǎn)、资(zī)金、合同等各(gè)个环节，各(gè)环(huán)节内容确认无误后(hòu)签订首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当(dāng)开发商(shāng)出现(xiàn)财(cái)务、经营(yíng)问题时，购(gòu)房者10％的定金由(yóu)保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付方面，首付(fù)比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在(zài)合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英国采(cǎi)取按工程(chéng)进度(dù)付(fù)款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例(lì)相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司(sī)的检(jiǎn)验验(yàn)收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节，英国期房(fáng)预售资金(jīn)监管极为严格，资金(jīn)也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确(què)认工程进度(dù)、支付相关款项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方(fāng)律师(shī)，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在进(jìn)入开发商账户(hù)前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立(lì)法方(fāng)面(miàn)，日(rì)本二战(zhàn)结束后由于(yú)房屋供给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加(jiā)法律空白，社(shè)会上“一(yī)房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是唯一一部(bù)规范期房(fáng)交易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保(bǎo)护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业(yè)法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部分，法律要(yào)求(qiú)开(kāi)发商(shāng)必须完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房(fáng)合同时(shí)，开发商(shāng)向金融机构或(huò)指(zhǐ)定保证机(jī)构或保险机构签订定金保证(zhèng)委(wěi)托合同，设置购房者定(dìng)金的保证或保险，并将相(xiāng)应的(de)保证金证(zhèng)明书交付(fù)给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的购(gòu)房款(kuǎn)也受该措(cuò)施保护。若(ruò)开发(fā)商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房(fáng)者可凭保(bǎo)证金证明书向(xiàng)金融机(jī)构或保(bǎo)证机构或保险公司(sī)兑(duì)付，同时(shí)，开发(fā)商需向购(gòu)房者赔付违约金(jīn)，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付(fù)最多(duō)不超(chāo)20％的(de)定金，签订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者即可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房后才开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在交房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付(fù)尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房购房(fáng)者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例(lì)20％，余款按工(gōng)程进度支付(fù)，所有(yǒu)资金(jīn)进银行专门项目资金账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修期后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发(fā)商有统一的(de)选购权合同以及(jí)订(dìng)金返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房(fáng)款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签订(dìng)购(gòu)买合同，不(bù)执行(xíng)OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税(shuì)，同时购房(fáng)者向银(yín)行(xíng)申请按揭贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加坡期(qī)房同(tóng)样采取按工程进度付款的(de)方式，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期房(fáng)付款(kuǎn)流(liú)程做了(le)统(tǒng)一详(xiáng)细(xì)规(guī)定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点一般(bān)为合同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照(zhào)工程进度(dù)放款，月供在(zài)此(cǐ)过(guò)程中随着放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而增加，未放款部(bù)分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购(gòu)房者(zhě)的订金与付(fù)款会存入(rù)银行专门(mén)的(de)项目资金账户，账户资(zī)金提取须与(yǔ)房(fáng)屋建(jiàn)设有关(guān)。房(fáng)屋交付后，购房(fáng)者(zhě)享受1年的(de)房屋保修期(qī)，此后购房者(zhě)支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来(lái)看(kàn)，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点是保交楼和房(fáng)企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大对(duì)刚(gāng)需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的(de)金融工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对(duì)还(hái)在正(zhèng)常运转的房企包括(kuò)民营企业(yè)，加(jiā)大支持(chí)力度(dù)，由(yóu)优质房(fáng)企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充分估计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务(wù)、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效机制。长效机制四(sì)大(dà)关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约(yuē)后定金保护机(jī)制，如将已(yǐ)支付定金冻(dò上下红中间白的国旗是哪个国家的 国旗可以随便挂吗ng)结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金(jīn)安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司介(jiè)入，为(wèi)房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等(děng)情(qíng)况提供充分的(de)保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付款机制或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分保护购房(fáng)者的权益。资(zī)金监管环(huán)节，引入独(dú)立于开(kāi)发商、银行的第(dì)三方资金监管机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相(xiāng)关部门直接(jiē)监(jiān)管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立(lì)商(shāng)品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对(duì)房屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修(xiū)，购房者在保修(xiū)期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平(píng)的(de)预(yù)售制已经(jīng)过时了(le)，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是(shì)对购(gòu)房民(mín)众的(de)最根本最实质的(de)保障，这样将极(jí)大的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑(zhù)质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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