OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级(jí)市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT开盘继续延(yán)续此前几(jǐ)日(rì)的下(xià)跌(diē)走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所(suǒ)拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT曾(céng)发布(bù)公告，紧急回应(yīng)称，哲库(kù)科(kē)技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关(guān)注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关(guān)应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目的(de)原始权益人相关负责人也表(biǎo)示，近期已同步(bù)启(qǐ)动(dòng)了应急(jí)预案，排摸储备租户，积极应对哲库(kù)提前退租的(de)可能事(shì)项(xiàng)。由于张润大(dà)厦(shà)是(shì)全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视(shì)，浦(pǔ)东新(xīn)区国(guó)资委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　多位业内人士(shì)表示，华安(ān)张江光大(dà)园REIT近期市场(chǎng)波(bō)动较大，但其实(shí)不动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从根本(běn)上影响其内外价值，投资者(zhě)应(yīng)理性看(kàn)待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科(kē)技的事(shì)件(jiàn)继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的价格(gé)小(xiǎo昆仑山在哪个省哪个市，昆仑山在哪个省哪个市哪个县)幅低开，此后二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格开始震(zhèn)荡(dàng)走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅(fú)一度扩大(dà)到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近(jìn)期不(bù)利消息影响，华安张江光大园(yuán)REIT最近几个交易日(rì)二级市场价(jià)格表现欠(qiàn)佳，5月11日(rì)以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安(ān)张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中(zhōng)位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场(chǎng)整(zhěng)体(tǐ)表现上看，目前上市的8只(zhǐ)产(chǎn)业园区(qū)基(jī)础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商(shāng)蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上(shàng)涨(zhǎng)，其余7只均(jūn)有不(bù)同(tóng)程度下跌，8只产(chǎn)业(yè)园区基础(chǔ)设(shè)施(shī)REITs5月15日平昆仑山在哪个省哪个市，昆仑山在哪个省哪个市哪个县均跌幅(fú)1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张(zhāng)江REIT一季(jì)报中已(yǐ)经(jīng)披露张江(jiāng)光大园项目出(chū)租率有所下降，如(rú)今拟扩(kuò)募的项目(mù)又遭(zāo)遇突发事件，因(yīn)此导致(zhì)二级市场(chǎng)价(jià)格出现波动。”一位业(yè)内人士分析称。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽管出于风险规避的原因，最近几个交易日场内资金有(yǒu)所流出(chū)，但是，不(bù)动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率下(xià)跌并不会(huì)从根本上影响其内外(wài)价值。

　　他也同(昆仑山在哪个省哪个市，昆仑山在哪个省哪个市哪个县tóng)时表(biǎo)示，目前随着二级市场价(jià)格(gé)下跌，风险(xiǎn)也得到一定释放(fàng)，但(dàn)是价格涨跌会受到基本(běn)面、情绪面等(děng)多重因(yīn)素影(yǐng)响，不好判(pàn)断价格是不(bù)是已(yǐ)经完全(quán)触(chù)底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市(shì)场表现低迷，不少产(chǎn)品年内二级市场跌幅较大(dà)，其实有(yǒu)些隐含收益率高的产品(pǐn)具备一定(dìng)的投资价(jià)值，很适(shì)合(hé)稳健类投资者。此外，伴(bàn)随着经(jīng)济复苏的步(bù)伐(fá)，产业(yè)园区(qū)、物流类等(děng)REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募(mù)基金执行董事高如(rú)星对此表(biǎo)示，若张江园区(qū)最(zuì)终(zhōng)能顺(shùn)利(lì)解决招商，平(píng)稳(wěn)过度对经营现(xiàn)金流(liú)没(méi)有(yǒu)造成大的影响，“事件性利空下调(diào)至得这么(me)急(jí)、这么深(shēn)，加(jiā)上前期本身园区类资产就回调不少了(le)，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是落到租金收入受不受影响，影响(xiǎng)多大(dà)，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的(de)重(zhòng)要承租方之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行(xíng)已签(qiān)租赁协议(yì)的(de)通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益人将继续密切关(guān)注哲(zhé)库科技后续情(qíng)况，积极做好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT因(yīn)其一季报(bào)中披(pī)露的张江光大园项目(mù)出租率下(xià)降事项(xiàng)，一度二级市场价格(gé)出(chū)现回落。在随后召开(kāi)的业(yè)绩说明会中管(guǎn)理人就相关事项进(jìn)行了解释说明(míng)，市场信心得到了(le)一定提振，二级(jí)市(shì)场价格表(biǎo)现也趋于平稳。据了(le)解，张(zhāng)江 REIT在(zài)5月11日召(zhào)开的线上和线下(xià)的扩募说(shuō)明会(huì)上，运营团队(duì)表示(shì)了对张江(jiāng)光大园项目的信(xìn)心，预计签署意(yì)向书和合同谈判(pàn)中的(de)储备租(zū)户正(zhèng)常转化后，项(xiàng)目(mù)出租(zū)率将得到回升。没想到仅过了不(bù)到三周的时(shí)间(jiān)，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上述公告引起(qǐ)了市场各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项目的原(yuán)始权益(yì)人相关负(fù)责人坦言，事发突然(rán)确实始料未及(jí)，在(zài)获(huò)悉OPPO关停哲(zhé)库科技消(xiāo)息的第(dì)一时间即奔赴现场进行了沟通(tōng)和核实工作，并同步启动了应急(jí)预案(àn)，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库(kù)提前退租(zū)的可能事项(xiàng)。由(yóu)于张润大(dà)厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目(mù)，公司领导高度重视，据悉新区国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈(tán)及储备租户(hù)情况(kuàng)，相关(guān)负责人(rén)介绍说，目(mù)前储(chǔ)备(bèi)租(zū)户还是比较丰富的，覆盖了(le)芯片测试、人工智能(néng)、航天产业、信息技术等产业(yè)客户(hù)，租赁(lìn)意向面积超过了2万方。从意向储备(bèi)转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们(men)正在着手通过签署租赁意向书来(lái)尽快(kuài)锁定一些重要租户(hù)。虽(suī)然收了(le)三个(gè)月履约(yuē)保证金给了我们一些(xiē)空间，但本着对首批扩募(mù)、对市场负责的态度，我们肯定要全力(lì)与时间(jiān)赛跑，把(bǎ)这些面积在短期内完成去化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的张(zhāng)江光大园项目一(yī)季度(dù)末也(yě)有(yǒu)将近(jìn)30％的空置率(lǜ)，原始权益(yì)人有那么多(duō)储备租户，之(zhī)前的(de)空(kōng)置(zhì)率为何未(wèi)能得到解决。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张江光大园一直以来都坚持以市场(chǎng)化运营为导向(xiàng)，历史运营表现(xiàn)稳(wěn)定，租户(hù)的调租(zū)和换租都(dōu)属于正常情况，而这(zhè)次项目(mù)的大租(zū)户退租正好发生在(zài)市场活(huó)跃度(dù)的短期低(dī)点，目前市场情况已有所(suǒ)好转(zhuǎn)。在(zài)看(kàn)到出租(zū)率下滑情况没有得到及时修复后，张江这边也作了一定的资源调(diào)配和(hé)倾斜，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大(dà)厦和(hé)张江光(guāng)大园(yuán)项目在给租户的分隔空间、交付标准、租(zū)金水平等方面(miàn)也(yě)有(yǒu)一些差异化，张(zhāng)润(rùn)大厦多是两千(qiān)多平的大平(píng)层，楼的成(chéng)新度高一些，单价也贵一些，张(zhāng)江光大园单层以一千(qiān)平的(de)面积为主，还有(yǒu)一些(xiē)独(dú)栋形态(tài)的物业(yè)。租户自身也会(huì)有诉求(qiú)，也(yě)会根据(jù)自身需求(qiú)和预(yù)算挑选区(qū)域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新老资产的管理人都变成了一家，后续我们在(zài)资源共享和(hé)联合营销方面能更(gèng)加充分发挥协(xié)同效应，相信可以做得更好。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最后谈(tán)及(jí)对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负(fù)责人表(biǎo)示，张江集团和张江高科目(mù)前在管资产(chǎn)约五百万方(fāng)，还有一些其他在开(kāi)发的储备项(xiàng)目，这些都将(jiāng)成(chéng)为张江REIT实(shí)现(xiàn)打造张江(jiāng)园区产业空间资产上市平台目标的(de)坚实后盾(dùn)和(hé)储备资源。“我们(men)非常重(zhòng)视张江REIT这个资本平(píng)台和它未来(lái)的发展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次扩(kuò)募是我(wǒ)们实现基金扩容(róng)的第一步，也是至关重要的一步，眼下我(wǒ)们可能面临了一些(xiē)突发情况需要解决，但是这和我们在张江(jiāng)科学城这三(sān)十年(nián)建设(shè)发展过程(chéng)中所(suǒ)经历(lì)的(de)相比，只(zhǐ)能(néng)算是一个非常小的(de)插曲(qū)。我们有(yǒu)信心排(pái)除万难(nán)，尽一切可能化解当前突发事件的所有负面影响，维持预期和市场(chǎng)的(de)信心。”

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