文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作(zuò)会(huì)议(yì)提出“有条件的(de)可以进行现房销售”，不足(zú)一个(gè)月时间，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河南(nán)、四川、广东等(děng)地明确(què)表态(tài)，试(shì)点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用(yòng)你的(de)钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不(bù)公平(píng)。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没(méi)实力的别(bié)建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地(dì宝鸡市属于哪个省份城市啊，宝鸡市属于哪个省份哪个市)产从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶段的(de)必(bì)然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存量时代(dài)，对(duì)购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了(le)，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效机制四大(dà)关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中国一定能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大(dà)部(bù)分商品(pǐn)是一(yī)手(shǒu)交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者非(fēi)常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能(néng)交房的(de)风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁(gē)置等系(xì)列风险。取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售(shòu)，这样有助于落(luò)实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制(zhì)度？预售(shòu)制度怎么来(lái)的？国外什么情(qíng)况？简单科普一(yī)下：商品房预售最(zuì)早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆的(de)方(fāng)式(shì)。98年房(fáng)改(gǎi)，由于(yú)商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入了商(shāng)品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一(yī)般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后才可以开(kāi)始销售，买家在购买期房后并(bìng)非像中国一样在支付(fù)完首付款(kuǎn)后从银(yín)行一次性贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全(quán)部房款，而是根据开发商工程进(jìn)度(dù)在(zài)完全交房前进行分期支付(fù)。所以，预售制度是需要严格(gé)的资(zī)金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些(xiē)保障(zhàng)措施，一定会触(chù)发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。客观(guān)讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在中国(guó)住房进(jìn)入存量时代，取消预售制(zhì)度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需(xū)要(yào)配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢(huī)复市(shì)场信(xìn)心和房地产长效机制(zhì)。这是个技(jì)术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房地产回归(guī)实(shí)体经济(jì)和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才(cái)是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将极(jí)大的提升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有商业的本(běn)质是向善(shàn)，是(shì)以客户为中心(xīn)，房地(dì)产也(yě)不(bù)能例外，老百姓(xìng)买房子是天(tiān)大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福(fú)一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施(shī)现房销(xiāo)售(shòu)是实现老(lǎo)百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业(yè)企业健康发展的重大措施。在当前的(de)情况(kuàng)下(xià)，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金融(róng)支持(chí)当(dāng)期(qī)三好生、新(xīn)模式等综合(hé)施策。

　　作者十年(nián)前在(zài)国(guó)务(wù)院(yuàn)发展研(yán)究中心参与财税(shuì)改(gǎi)革(gé)方案(àn)研究时，对(duì)预(yù)售制、房地产税、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆(gān)率等进(jìn)行过长(zhǎng)期系(xì)统的专项研究(jiū)。（参考后来(lái)形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销(xiāo)售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地(dì)产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难(nán)、出租(zū)资金(jīn)周转期长等问(wèn)题(tí)，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未(wèi)推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于(yú)木屋或者其(qí)他临(lín)时(shí)住宅，住房(fáng)的需求是相当(dāng)高，不过大多数(shù)居民的(de)储蓄很少。当(dāng)时楼(lóu)宇买(mǎi)卖(mài)多数以一(yī)整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港(gǎng)地产行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出(chū)租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针对这一(yī)系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼(lóu)宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模(mó)式(shì)一经推(tuī)行，购买楼宇的(de)市(shì)民数量有所增(zēng)加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办立信置业有限公司，凭(píng)借商(shāng)业直(zhí)觉和(hé)多(duō)年(nián)经营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳(bó)运业务(wù)的经(jīng)验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到(dào)的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快(kuài)自身资(zī)金周(zhōu)转。当时其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮(liàng)点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类(lèi)似租金的分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐(qí)买家的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了自己的房产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房的(de)资金压力(lì)，加速了房屋的(de)建造和(hé)销售，也(yě)解决了制造商的(de)资金问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成(chéng)为当(dāng)时中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的(de)一大(dà)特色，纵观中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了(le)核心的(de)住(zhù)房供不应求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动(dòng)了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部门不断完(wán)善、规范(fàn)化(huà)，建立(lì)健全的监管机制，促进(jìn)市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘(pán)因建筑(zhù)费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管理(lǐ)部门提(tí)升了对于预售楼花制度的(de)监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确(què)保地价(jià)款已经(jīng)全部支付，还要证明自(zì)身有(yǒu)资金等能力把项目完成，资金(jīn)需放入(rù)律师所托(tuō)管，支(zhī)取时(shí)需律所和建筑师(shī)的(de)核准。为(wèi)了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造假，套(tào)取监管账(zhàng)户资金，中国香港(gǎng)要求律(lǜ)师(shī)行在(zài)银行开设(shè)的(de)信托账户(hù)（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商操(cāo)作(zuò)等采(cǎi)取全(quán)透明化机(jī)制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续(xù)需自(zì)身推动项目完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国内地面(miàn)临住(zhù)房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重工业(yè)，强调基础(chǔ)建设，这(zhè)一导向使(shǐ)前期发(fā)展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一(yī)步推(tuī)进城市化(huà)。但当时推行(xíng)的(de)是“统一(yī)管理，统一分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的福(fú)利分(fēn)房制度，住房市场(chǎng)发(fā)展起(qǐ)步较晚、增速较慢(màn)，福利(lì)分房(fáng)制度也(yě)出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差(chà)等(děng)问题，因此福利分(fēn)房制度(dù)不再(zài)适用于当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房(fáng)地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此(cǐ)时(shí)引入(rù)中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地(dì)逐步引进中国(guó)香(xiāng)港预售(shòu)商品房制度，先后出(chū)台(tái)多项文件(jiàn)，大力(lì)支持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一(yī)步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住房供给商(shāng)品(pǐn)化、社(shè)会化(huà)的住房新体制，从计(jì)划(huà)经济下的福利(lì)分房转向(xiàng)市场经济的商品(pǐn)房。房地(dì)产市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企(qǐ)缺(quē)少资金和开(kāi)发时间周(zhōu)期长的(de)两大难(nán)题，开(kāi)发(fā)商以(yǐ)预售款撬(qiào)动下一(yī)个项目的(de)开发，形成(chéng)滚动开发(fā)模(mó)式，住房供应速度加(jiā)快。自此(cǐ)中国内地(dì)开(kāi)始(shǐ)房改(gǎi)货币化，中国(guó)人民银行(xíng)等(děng)多方迅(xùn)速出台(tái)相关的信贷政策，支持(chí)购房(fáng)者，极大作(zuò)用推动(dòng)了房地产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解(jiě)房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发(fā)企业将正在建设中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由(yóu)购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区(qū)别(bié)于(yú)中国香港，在中(zhōng)国内地(dì)实践(jiàn)过程(chéng)中，商品房预售流(liú)程为：房地(dì)产开发(fā)商(shāng)办(bàn)理预售许可证-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖(mài)合同-进行(xíng)备(bèi)案登记和预(yù)告(gào)登(dēng)记-交付房屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次性(xìng)付(fù)清首付款，并采用银行贷(dài)款的形式一次性付(fù)清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可能(néng)已(yǐ)拿到(dào)了全部购(gòu)房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国香(xiāng)港的按照工程(chéng)进(jìn)度付款有所不(bù)同。对中(zhōng)国内地的(de)开发商而言，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商(shāng)品房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期(qī)，同(tóng)时(shí)增加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预(yù)售(shòu)制在过去20多年对中国内地房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的(de)稳步发展起到了(le)重要作用(yòng)，不(bù)仅解决了房(fáng)地(dì)产市(shì)场快速发(fā)展阶(jiē)段的资(zī)金(jīn)需求，也提高了居民(mín)居住水平(píng)，中国内(nèi)地(dì)城(chéng)镇(zhèn)居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居(jū)，住房事业(yè)取(qǔ)得巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革(gé)开放以来(lái)，城镇化进程进入(rù)快(kuài)速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人(rén)增(zēng)长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面(miàn)积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当(dāng)前已成(chéng)为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅(zhái)期(qī)房销售面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了中国内地房(fáng)地产行业的(de)发展。中国(guó)内地房地产历(lì)经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投资完成额(é)从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)面积和(hé)销售(shòu)金额(é)分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的(de)快速(sù)发展，房地产企业从无(wú)到(dào)有、从国企先行(xíng)到(dào)民企(qǐ)崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中国内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道，房地(dì)产带动的上(shàng)下游产业(yè)链特别长，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年房(fáng)地产及其(qí)产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产业(yè)增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地产带(dài)动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地(dì)产对金融、批发、建材(cái)的带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动(dòng)的投资(zī)占全社会固定(dìng)资产投资(zī)的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产(chǎn)开发投资占固定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠(qú)道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分(fēn)之(zhī)一。从房地产融(róng)资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大面(miàn)积违约(yuē)，将(jiāng)导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应渠道，根(gēn)据(jù)我们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大(dà)于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法德三(sān)国合计(jì)的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房(fáng)市值的比例(lì)看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的(de)比例较高(gāo)，主要是因(yīn)为(wèi)住(zhù)房市(shì)值(zhí)高(gāo)，以及中(zhōng)国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市(shì)值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证(zhèng)延(yán)期办(bàn)理甚至不(bù)能交(jiāo)房等风险。另(lìng)外，购房者(zhě)和开发商之(zhī)间(jiān)的(de)购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭(jiē)贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果(guǒ)开(kāi)发商(shāng)发生违约，购房者只能根(gēn)据购房合(hé)同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按(àn)揭贷(dài)款合同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险，进(jìn)行影响自(zì)身信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为(wèi)市场波(bō)动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房企通过(guò)与购房者签订的预售合同和按揭合(hé)同(tóng)，已经(jīng)从银行(xíng)获(huò)得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期(qī)不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管角度(dù)看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个(gè)字(zì)那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品房预(yù)售管理办法》中明确规定了开发企业(yè)预售商(shāng)品房所得(dé)款项应(yīng)当(dāng)用于有关的工程建设(shè)，商品房预售款监管的具体办(bàn)法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没(méi)有统一的预售资金(jīn)监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程总(zǒng)额报价(jià)计算重点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售款监(jiān)管账(zhàng)户资金(jīn)，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比如(rú)工程总承包方(fāng)，以(yǐ)工程(chéng)建设名义，获得(dé)监管账户拨(bō)付资金，再由工程(chéng)方将资(zī)金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度所需。通过(guò)这些方(fāng)式套取的资(zī)金，在房企(qǐ)各地(dì)项目间流(liú)动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了(le)资金流(liú)动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成(chéng)一(yī)种(zhǒng)资金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一(yī)定(dìng)程度(dù)上把风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品(pǐn)房(fáng)预售制度呈现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付的(de)预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后(hòu)开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付宝鸡市属于哪个省份城市啊，宝鸡市属于哪个省份哪个市方式：预(yù)付(fù)款一般以定(dìng)金(jīn)方式支(zhī)付，或(huò)按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者(zhě)开始月供；二(èr)是房屋交付后发放(fàng)按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出(chū)现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的(de)保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府(fǔ)或第三(sān)方验收合格并(bìng)提(tí)供验收凭证后，开发(fā)商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得购房者支付(fù)的房款。二(èr)是开发(fā)商为购房(fáng)者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款

　　美国(guó)期(qī)房(fáng)定(dìng)金(jīn)一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金(jīn)比例(lì)一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数据(jù)，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋(wū)交付(fù)后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发(fā)商挪(nuó)用(yòng)资金，购房者的(de)定(dìng)金(jīn)及首付(fù)款由(yóu)第三(sān)方(fāng)公证行或产权保险公司的信(xìn)托账户监管。如果开(kāi)发(fā)商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担任何责任与(yǔ)损失(shī)。而(ér)开发商(shāng)在房(fáng)屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度(dù)向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害银行利益(yì)，银行(xíng)有充分(fēn)动机监管开发商施工进度。开发商在(zài)房屋交付时需(xū)取得由(yóu)政府相关部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零(líng)首付购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商或购房(fáng)者(zhě)可(kě)购(gòu)买期房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面，德国开(kāi)发(fā)商(shāng)在项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于(yú)任何原(yuán)因不(bù)能购买，定金按照德国法(fǎ)律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房(fáng)者需支付公证费和(hé)土地(dì)交易税，分别(bié)为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购(gòu)房款中(zhōng)，属于购(gòu)房附(fù)加费。

　　首付(fù)方面，德国(guó)没有规定最低(dī)首(shǒu)付比例，可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德国也(yě)采取按(àn)工(gōng)期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行(xíng)支(zhī)付，具体支(zhī)付(fù)节点、比例因项目而异。一般来说，支付节(jié)点(diǎn)可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，银(yín)行按(àn)施工节(jié)奏分多次发(fā)放贷(dài)款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期房设计了两(liǎng)种保(bǎo)险，保险的(de)功能是(shì)当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)均有一(yī)名律师，负责沟(gōu)通(tōng)期房交易(yì)中(zhōng)的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等各个环节(jié)，各(gè)环节内容确认(rèn)无误后(hòu)签订首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设(shè)置了10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由(yóu)保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)的(de)方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个(gè)月(yuè)分别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必(bì)须经过房(fáng)产公证公司的检验(yàn)验收(shōu)后才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环(huán)节，英(yīng)国期(qī)房预售资金监管极为严(yán)格，资金也由律师(shī)监管(guǎn)，在(zài)确认工程进度、支(zhī)付相(xiāng)关款项过程中，由买(mǎi)房律师(shī)将资金转给卖方(fāng)律师，卖(mài)方(fāng)律师(shī)转给开发商，即资金在进入开发商账户(hù)前经过两(liǎng)道关口，有利(lì)于保(bǎo)障购(gòu)房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本期(qī)房交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金保(bǎo)全措施”，交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例不超(chāo)房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价(jià)并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束(shù)后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社(shè)会(huì)上“一房(fáng)二卖(mài)”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多(duō)次(cì)修订，目前是(shì)唯一一部(bù)规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者(zhě)支付定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要求开发商(shāng)必须完成(chéng)定(dìng)金保全措(cuò)施才可预售。什么是(shì)定金(jīn)保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或(huò)保险机构签订定金(jīn)保证委托合同，设置购房者定金的(de)保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明(míng)书交付给购(gòu)房者(zhě)。除定金(jīn)外，其(qí)他预先支付的购房(fáng)款(kuǎn)也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机(jī)构或保(bǎo)证(zhèng)机构(gòu)或(huò)保险公司(sī)兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向购(gòu)房者(zhě)赔付违约金，一般(bān)约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付最(zuì)多不超20％的定(dìng)金(jīn)，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房者即(jí)可向银(yín)行(xíng)申(shēn)请(qǐng)贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才(cái)开(kāi)始按(àn)揭贷款，除定(dìng)金外的(de)剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房者违约(yuē)可(kě)返(fǎn)还(hái)相当(dāng)于(yú)3.75％房款的(de)订金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程进度(dù)支(zhī)付，所有资金进(jìn)银行(xíng)专门项目(mù)资金账(zhàng)户(hù)，交房(fáng)后满1年保修(xiū)期后支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新(xīn)加坡开发(fā)商有(yǒu)统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付15％的(de)首付及印花(huā)税(shuì)，同(tóng)时购(gòu)房者(zhě)向银行申(shēn)请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡(pō)期房同样(yàng)采取按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款的(de)方式(shì)，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期房付(fù)款流程(chéng)做(zuò)了统一详细(xì)规定(dìng)，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等(děng)完工(gōng)等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也(yě)依照工(gōng)程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的(de)增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，购(gòu)房者的订金与付款(kuǎn)会(huì)存入(rù)银行专门(mén)的项目资金账户，账户资金提(tí)取须(xū)与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房(fáng)屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房(fáng)者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政策出手临界点，重点是(shì)保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和(hé)改善(shàn)型(xíng)需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保民生，给(gěi)予强有力的金融(róng)工具支持。另一方(fāng)面(miàn)，从(cóng)现在起，对还(hái)在正常运转的(de)房(fáng)企包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金融工具(jù)配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计(jì)形势复杂性和人(rén)性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长效机(jī)制四大关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发(fā)商违约后定金保护机(jī)制，如(rú)将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷(xiàn)等(děng)情(qíng)况(kuàng)提供充(chōng)分(fēn)的(de)保障。余(yú)款支付环(huán)节，建(jiàn)立按工(gōng)程(chéng)进度付款机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引入(rù)独立于开发商、银行(xíng)的第(dì)三方(fāng)资金监管(guǎn)机(jī)构，或由政府相(xiāng)关部门直接监管，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商品(pǐn)房(fáng)保(bǎo)修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负(fù)责、免(mi宝鸡市属于哪个省份城市啊，宝鸡市属于哪个省份哪个市ǎn)费维(wéi)修，购房者在保修期(qī)结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房(fáng)预售(shòu)制是大势所(suǒ)趋。一(yī)方(fāng)面(miàn)，98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是(shì)权(quán)宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另(lìng)一方(fāng)面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼(pīn)的(de)不(bù)是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民(mín)众(zhòng)的最(zuì)根(gēn)本(běn)最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将极(jí)大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣(liè)币。

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