近两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额(é)的(de)REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)分红体现出(chū)该类产(chǎn)品长期投资(zī)价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提(tí)醒普通投资者注(zhù)意，与产权(quán)类项目(mù)相比，特(tè)许经营REITs项目在(zài)经营(yíng)权到期后不再产生现金收益(yì)，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)分红目前已包含(hán)了利润分配和本金的归还，在选择(zé)投资标的时(shí)应(yīng)了解资产类型和分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分(fēn)红(hóng)

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来除息日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额(é)的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分(fēn)配金额占(zhàn)可供(gōng)分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期(qī)分红收(shōu)益，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基(jī)金份额二(èr)级(jí)市场价格(gé)受到(dào)公募(mù)REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及市场因(yīn)素的(de)综合(hé)影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则(zé)更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的(de)经(jīng)营现金流，投资人通过(guò)基金募集材料(liào)和信息披(pī)露文(wén)件(jiàn)，结合(hé)行业及(jí)市(shì)场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础设施项目的经营业绩(jì)，作为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持有人(rén)实际获得的(de)现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基(jī)金相关负责(zé)人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根(gēn)据(jù)《公开募集(jí)基(jī)础(chǔ)设(shè)施证(zhèng)券投资(zī)基金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并后基金年度可分配(pèi)金额以现金形(xíng)式分配给投资者，强制分红(hóng)机制是(shì)公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的分红机(jī)制体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双(shuāng)重(zhòng)特(tè)点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分(fēn)红要求，分红(hóng)类似于债券派(pài)息，但不(bù)等同于(yú)债(zhài)券的(de)固定(dìng)利(lì)息回报，而(ér)是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多(duō)元化(huà)提(tí)供抓手，具(jù)有(yǒu)较强的配置(zhì)价值。另一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红能够(gòu)帮(bāng)助机构投资者(哪些人不适合穿老爹鞋，老爹鞋的优点和缺点zhě)稳定收(shōu)益(yì)。机构投资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过分红获取相(xiāng)对于投资债券(quàn)相对高的收益性(xìng)，在有效控制风险的前(qián)提下(xià)，增厚资产包收益(yì)，起到(dào)投(tóu)资(zī)“压舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收(shōu)益(yì)“落袋为(wèi)安”外(wài)，市场(chǎng)对于未来分(fēn)红(hóng)水平(píng)的(de)预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报(bào)，部(bù)分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因(yīn)素的(de)影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济(jì)预期(qī)恢(huī)复(fù)，一方面市(shì)场热(rè)点呈现向股票和债券回(huí)归的过程；另一(yī)方面，基础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩相对经济活力的改(gǎi)善有(yǒu)一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将对基金份额的(de)开盘指导价(jià)做调减处理，调(diào)减金(jīn)额根(gēn)据(jù)单位(wèi)基(jī)金份(fèn)额的(de)分红金额(é)进(jìn)行计(jì)算。除(chú)权(quán)操作是对分红前后基(jī)金份额净值变化的修正，使投(tóu)资人在(zài)基金分红(hóng)前后均可以获(huò)得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长(zhǎng)期投资(zī)的信心，同时需结合(hé)持(chí)有(yǒu)产品的特(tè)性，关注二级市场扰动对整体收益(yì)的影响程(chéng)度(dù)。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包(bāo)括利润(rùn)分配(pèi)和本金归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者应了解底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红前提是本金之上(shàng)的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更为准确(què)，分(fēn)派(pài)的(de)是本金与增值(zhí)两个部分(fēn)，两(liǎng)个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红(hóng)差异很大，大多数普通(tōng)投资者可能把(bǎ)“分(fēn)派”金(jīn)额误认为是(shì)持续分红。哪些人不适合穿老爹鞋，老爹鞋的优点和缺点一旦30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合同年限到(dào)期后基金价值面临(lín)极大不确定性，这是该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营权类和产(chǎn)权类(lèi)两大资产类(lèi)型，持(chí)有产权类产品的收益主(zhǔ)要(yào)包(bāo)括每年的现金分红及(jí)资(zī)产(chǎn)增值的收益，而持有(yǒu)特许(xǔ)经营类产(chǎn)品的收益(yì)主要来自(zì)项(xiàng)目每年的现金(jīn)分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的分红(hóng)包(bāo)括了(le)利(lì)润分配和本金(jīn)的(de)归还，两者的(de)比(bǐ)率也(yě)是变(biàn)动的，对特许经营权类资产的(de)公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也(yě)表示，从(cóng)细分来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资产(chǎn)属(shǔ)性不同而形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者在(zài)选择公募REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市(shì)场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也认为，与产权类项目(mù)相比，特许经营项目(mù)在经营(yíng)权到期后(hòu)不再能产生(shēng)现金收益，因此将可供分配(pèi)金额(é)的分(fēn)配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确。基于(yú)这(zhè)个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营(yíng)项目，通(tōng)常(cháng)具备更高的(de)分派率水平(píng)。对于剩余(yú)期限较长的特许经营权项目(mù)，即(jí)使分派(pài)率相对较低，也有足(zú)够(gòu)年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该负责人(rén)提(tí)醒投资者注意(yì)，特许经营权(quán)项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金(jīn)，在不进行(xíng)扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基(jī)金份额单价随着分派进(jìn)度逐年(nián)下降(jiàng)是(shì)正(zhèng)常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的(de)收益来自项(xiàng)目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类(lèi)项目(mù)的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般(bān)较(jiào)长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后(hòu)通(tōng)过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会(huì)进一步延(yán)长经营期限。这种类似永续(xù)经营(yíng)的假(jiǎ)设反映在基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资(zī)产(chǎn)投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的(de)时点(diǎn)，多(duō)位(wèi)业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金、内部收益率等(děng)指标，来观察和评估(gū)项(xiàng)目底层资产的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金表(biǎo)示，年(nián)报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金(jīn)相(xiāng)关的指标有两个(gè)：一(yī)是年报(bào)中(zhōng)披露的(de)经营活动现(xiàn)金流，二是可供(gōng)分配现(xiàn)金，二(èr)者(zhě)存在本质性区别。经营(yíng)活动产生的(de)现金(jīn)净(jìng)流量是(shì)指企业经营、筹资、投资(zī)产生(shēng)的现(xiàn)金流，基于企业(yè)本身经(jīng)营活动产生；可供(gōng)分(fēn)配的现金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独(dú)立(lì)的资产配置功能(néng)，比较适(shì)合长期持有(yǒu)。建议投资(zī)者对经(jīng)营权(quán)类的资产可以更(gèng)多关(guān)注(zhù)内部收益率(lǜ)的高低(dī)，对(duì)产(chǎn)权类的资产更多关注(zhù)分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底层资产的(de)经营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产(chǎn)运营情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投资(zī)者可(kě)综合考虑原(yuán)始权益人(rén)综合实力(lì)、运营管(guǎn)理(lǐ)机构(gòu)实力、公(gōng)募基金管理人实力等多(duō)重因素来选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由(yóu)于(yú)分红(hóng)交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接(jiē)连回(huí)调，建议(yì)投资者关(guān)注有(yǒu)基本面支撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对明显、同时(shí)分红规模较(jiào)为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明(míng)书均(jūn)会载明REITs在(zài)发行(xíng)首(shǒu)年及次年(nián)的可供分(fēn)配金(jīn)额预测(cè)。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露(lù)预(yù)测进行比较(jiào)分析，结合经(jīng)济及市(shì)场的实际环(huán)境，对基础设施项目(mù)的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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