导读

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是(shì)中(zhōng)国房地产(chǎn)市场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅(zhái)销售面(miàn)积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨(tǎo)论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此判(pàn)断中国(guó)未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲(xuàn)染中国地产存(cún)量极度过剩(shèng)，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调(diào)查数据显示城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑，中国(guó)房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑(zhù)占比不(bù)到一成，其中还包(bāo)括大量城(chéng)镇(zhèn)非住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)，如(rú)商业(yè)办公楼、学校等(děng)，因此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间房所能满足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密(mì)切(qiè)相关(guān)。中国的人均住宅间数较发达国(guó)家还有很大(dà)差(chà)距(jù)。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意味着中国(guó)住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民(mín)户均1套(tào)房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户(hù)均住宅的数据，我们根据(jù)商(shāng)品住(zhù)宅套数、商(shāng)品(pǐn)住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户(hù)城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅(zhái)，其中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有房(fáng)，然(rán)而事实(shí)上(shàng)中国(guó)住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡(héng)，是因为户均一(yī)套房(fáng)无法满足流动人口的(de)租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而(ér)产(chǎn)生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导致(zhì)家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续(xù)，带(dài)来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的(de)分(fēn)化日益明显，区(qū)域经济(jì)资源(yuán)分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人(rén)口流入，人口(kǒu)净迁入(rù)城(chéng)市(shì)的新增(zēng)住(zhù)宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面积(jī)均(jūn)较发达国家有着不小差距(jù)，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当下(xià)中国(guó)地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，这是(shì)过去二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基(jī)石(shí)。那么当下房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，大分化(huà)时(shí)代下地(dì)产矛盾(dùn)则更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将体(tǐ)现在不(bù)同能(néng)级(jí)城(chéng)市之(zhī)间，不同(tóng)区域板块之(zhī)间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官(guān)方披露全国(guó)已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，引发热议。从2月(yuè)以来(lái)，各大城市二(èr)手房挂牌(pái)量突(tū)然激增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担心，中国的房(fáng)子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是(shì)供给过(guò)剩，还(hái)是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的过剩了？据(jù)此判(pàn)断(duàn)未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过(guò)剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风险普查(chá)工作情况为(wèi)主题的新(xīn)闻(wén)发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数(shù)据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建筑，平均每(měi)栋建(jiàn)筑住不到(dào)3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)中，农(nóng)村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非(fēi)住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居(jū)民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数大于(yú)1，看似(shì)意味着人人都(dōu)有房(fáng)间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全(quán)反(fǎn)映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以家庭为(wèi)单位购买成套住(zhù)宅(zhái)，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居(jū)民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算(suàn)思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大(dà)类，一类是商品住(zhù)宅，另一(yī)类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计算中(zhōng)国居(jū)民户均(jūn)住宅(zhái)数(shù)量，我(wǒ)们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得到(dào)当前商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比(bǐ)例(lì)，推算(suàn)得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅总套(tào)数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套数/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到底有多(duō)少，目前缺(quē)乏一个准确统计(jì)。我们利用既(jì)有统计(jì)数(shù)据，大(dà)致测算得到中国存(cún)量房地产套(tào)数，并进一(yī)步推算(suàn)中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本(běn)文去除商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售(shòu)，得(dé)到(dào)商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)计算(suàn)为(wèi)例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现房套数(shù)除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们需(xū)要进一步推算中(zhōng)国城镇居(jū)民拥有(yǒu)的户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城(chéng)镇居民的住(zhù)宅结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和(hé)购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商品住宅(zhái)增幅为过(guò)去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅的实际(jì)变化(huà)比例，从而我(wǒ)们估算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。体重kg是公斤还是斤，体重50kg是多少斤p>

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年内陆(lù)续(xù)交付(fù)使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含(hán)义

　　既然城镇居民(mín)已经达到(dào)了户均(jūn)一(yī)套房(fáng)的(de)程度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否(fǒu)意味(wèi)着(zhe)中国(guó)城(chéng)镇化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不(bù)意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足(zú)因(yīn)人(rén)口流动、居(jū)民换房等因素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日(rì)本的住宅(zhái)套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成(chéng)人口净(jìng)流(liú)入(rù)地的住宅市场供不(bù)应(yīng)求(qiú)，造(zào)成(chéng)房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动(dòng)人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口(kǒu)会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的中国城乡人口流动(dòng)调查数(shù)据显示，在(zài)上海、杭州以及南京(jīng)工(gōng)作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引(yǐn)打工(gōng)人，但(dàn)高(gāo)房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口实际上(shàng)会占据(jù)两套房，在(zài)高房价(jià)的大城市租(zū)赁一套房，在房价较(jiào)低的县(xiàn)城(chéng)购买一套房。所以说户均一套房(fáng)无法满足庞大(dà)流动(dòng)人(rén)口的租赁(lìn)与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅品质仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅(zhái)中依然有不少老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在(zài)着(zhe)建筑结(jié)构(gòu)松散、设施(shī)陈旧(jiù)、安(ān)全(quán)隐患(huàn)大等(děng)问题(tí)，如(rú)电线老(lǎo)化(huà)、管道(dào)等(děng)基础设施(shī)陈旧，给(gěi)住户(hù)的生(shēng)活带来了很大(dà)的(de)不(bù)便和安全(quán)隐患(huàn)，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成(chéng)的老旧住宅面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭(tíng)没有独立卫(wèi)浴(yù)和厨房。这(zhè)类上世(shì)纪修建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现代生(shēng)活需求(qiú)，在未来大都(dōu)会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏(piān)小。其(qí)中一(yī)居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地(dì)资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭户(hù)住(zhù)宅存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农(nóng)民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积小于(yú)均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)不足19平方米，不及全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人(rén)均(jūn)住宅建筑面积低于15平(píng)方米的(de)家庭(tíng)界定为住宅存在(zài)困难(nán)，若按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即(jí)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考虑家庭(tíng)户人数(shù)，需要(yào)住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较(jiào)目(mù)前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套房，未(wèi)来地产还会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们(men)测算得(dé)到中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户(hù)户(hù)有房(fáng)。即便如此，中国人口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决(jué)定(dìng)了中国未来地产仍(réng)有需求(qiú)释放。户均1体重kg是公斤还是斤，体重50kg是多少斤套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇(zhèn)住宅(zhái)需求主(zhǔ)要来自(zì)于四(sì)个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户(hù)购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户(hù)均(jūn)人(rén)口数不断下降(jiàng)，六普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人(rén)户的占比明显(xiǎn)上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续(xù)延(yán)续，导致户数(shù)会因户均人口规模(mó)的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来(lái)的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分(fēn)化日益明(míng)显，资源和(hé)生(shēng)产要素逐(zhú)步向经(jīng)济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济(jì)资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人(rén)口流入(rù)。人口迁移(yí)势(shì)必涉(shè)及(jí)到买(mǎi)房(fáng)租(zū)房(fáng)，给迁入(rù)地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而(ér)出(chū)生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人(rén)口迁移(yí)。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原(yuán)公有住宅(zhái)家(jiā)庭(tíng)比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商品住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经济适用(yòng)房和(hé)其(qí)他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着城(chéng)中(zhōng)村和旧城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城(chéng)中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基(jī)础设施配套(tào)差、没有(yǒu)或少有物(wù)业管理(lǐ)，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环(huán)境(jìng)，背后的(de)改(gǎi)善性需(xū)求有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生(shēng)活品(pǐn)质(zhì)，以小换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工(gōng)作会(huì)议明(míng)确(què)指出(chū)支持(chí)住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较(jiào)其(qí)他国家(jiā)依(yī)旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切(qiè)正向(xiàng)联系(xì)。随着经济发(fā)展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二(èr)十年(nián)是中国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨基石。那么未(wèi)来将(jiāng)是(shì)住(zhù)宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局(jú)限于城市能(néng)级之(zhī)间(jiān)差(chà)异，优(yōu)质小区和老旧二手房之(zhī)间的差异也(yě)将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不是针(zhēn)对(duì)住(zhù)宅(zhái)，因此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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