文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和(hé)城乡建设工作(zuò)会议提出(chū)“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房预(yù)售(shòu)制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂(làn)尾(wěi)了，这是对(duì)购房(fáng)者的(de)不公平(píng)。以后谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年(nián)房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然(rán)二(èr)次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规(guī)律办事，中国一定能(néng)实现房地产(chǎn)软着陆和长期(qī)平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预(yù)售制、改(gǎi)为现房销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝(jué)大部分商品(pǐn)是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单(dān)方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。从个人层面看，预售制对购(gòu)房者(zhě)非常不公平，比如(rú)，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保障购房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售制度(dù)？预售制度怎么来(lái)的？国外什么(me)情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品房短缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预(yù)售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严(yán)格的监管保障措(cuò)施，开发商在项目获得政府批(pī)准后才可以开始销售，买家在购买期(qī)房(fáng)后(hòu)并非像中国一(yī)样在支付完(wán)首付款(kuǎn)后从银(yín)行一次性贷款支付剩余全(quán)部房(fáng)款，而是根据(jù)开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的(de)资金(jīn)监管、分(fēn)期支付(fù)以及违约(yuē)处(chù)罚措施作为保障(zhàng)的(de)，如(rú)果没有这些(xiē)保障措施，一(yī)定会触发(fā)风险，对购房民众(zhòng)不(bù)公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观(guān)讲预售制度有一(yī)定历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入(rù)存(cún)量时(shí)代，取消预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社(shè)会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢(huī)复市场信心(xīn)和房地产长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)。这是个技术(shù)活(huó)，只要(yào)坚持市场化(huà)改革，中国一(yī)定(dìng)能化解这(zhè)个(gè)难题(tí)，让房地产回归实体经济(jì)和居住(zhù)属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是(shì)所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才(cái)是对(duì)购房民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建(羽生结弦说为什么努力得不到回报，羽生结弦近视多少度jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有商业的本(běn)质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地(dì)产也不能例(lì)外，老百姓买房子(zi)是天大(dà)的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度(dù)，取(qǔ)消预售制、实施现(xiàn)房销(xiāo)售是(shì)实(shí)现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业(yè)健康发展的(de)重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售(shòu)制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融(róng)支持当期三好生、新模式(shì)等综合施(shī)策。

　　作者十年前(qián)在(zài)国务院发展研究(jiū)中(zhōng)心(xīn)参与财税改革方(fāng)案研究时，对预售(shòu)制、房地产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等(děng)进(jìn)行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易(yì)立(lì)法，设(shè)置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五十年(nián)代在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期(qī)长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推(tuī)行(xíng)公(gōng)共(gòng)房屋(wū)制度，许(xǔ)多人栖身于(yú)木屋(wū)或者其他(tā)临时住宅，住房的需求是(shì)相当(dāng)高(gāo)，不过大多数居(jū)民(mín)的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行(xíng)业(yè)盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题。针对这(zhè)一系列问题，不少地产商(shāng)开始探求新(xīn)的方(fāng)式，如把楼宇契约(yuē)切开(kāi)，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量(liàng)有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限公司，凭(píng)借商业直(zhí)觉和多年经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加快自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时(shí)其在(zài)购下九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层价格(gé)、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分(fēn)期付(fù)款形式，等(děng)新楼落成时，收齐(qí)买家的(de)钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金压力，加速(sù)了(le)房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款(kuǎn)”的(de)销售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观(guān)中国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)高(gāo)效(xiào)率地解决(jué)了核心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了(le)中国(guó)香港(gǎng)楼市(shì)几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但(dàn)监(jiān)管部门不断完善、规范化(huà)，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场(chǎng)健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了对于预售楼(lóu)花制度的(de)监管，即要求(qiú)开发商在(zài)预售前，确(què)保地(dì)价(jià)款(kuǎn)已经全(quán)部支付，还要(yào)证明自(zì)身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放(fàng)入(rù)律师所(suǒ)托(tuō)管，支(zhī)取时需律(lǜ)所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国香港要求律师(shī)行在银行开设的信(xìn)托账户(hù)（监管账(zhàng)户）、开发商操作等(děng)采取(qǔ)全(quán)透明化(huà)机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成(chéng)最(zuì)大风险方，后续需自(zì)身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十世纪(jì)九十年(nián)代(dài)，中国(guó)内(nèi)地面临住(zhù)房需求(qiú)大(dà)和供(gōng)给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重工(gōng)业(yè)，强调(diào)基础建设(shè)，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的(de)进(jìn)程大于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市(shì)化(huà)配(pèi)套(tào)问题，才能(néng)进一步推进城市化(huà)。但当(dāng)时推行的是“统(tǒng)一管理，统一(yī)分配，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房(fáng)制(zhì)度(dù)也出现了分配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差等(děng)问题，因此福(fú)利分(fēn)房制(zhì)度不再适用(yòng)于当时的国情。叠(dié)加房地产市场面临商品房(fáng)的需(xū)求量大，而社会缺(quē)少大型房(fáng)地产开发商，商(shāng)品房供应量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引(yǐn)入(rù)中国香港的“卖楼花(huā)”模(mó)式无(wú)疑是(shì)对内地房地产(chǎn)市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内地逐步引进(jìn)中(zhōng)国香港预售商品房(fáng)制(zhì)度，先后出台多(duō)项文件，大力支持国内(nèi)房(fáng)地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住(zhù)房(fáng)建设的通知》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步(bù)实(shí)行住房分配(pèi)货币化(huà)、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房新(xīn)体(tǐ)制(zhì)，从计划经济下(xià)的福利分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房(fáng)地(dì)产市场采用(yòng)预售制(zhì)，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺(quē)少(shǎo)资(zī)金和开发时间周期长的两大难题，开发(fā)商以预售(shòu)款撬动下(xià)一(yī)个(gè)项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中(zhōng)国内地(dì)开(kāi)始房(fáng)改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方迅速(sù)出台相(xiāng)关的信(xìn)贷政策，支持(chí)购(gòu)房者，极大作用推(tuī)动了房地产(chǎn)市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内地的商品房预售制度(dù)。预(yù)售制(zhì)的初(chū)衷是为了(le)缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具(jù)体(tǐ)来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开发(fā)企(qǐ)业(yè)将正(zhèng)在建设中的房屋(wū)预(yù)先出(chū)售(shòu)给(gěi)购房者(zhě)，由购(gòu)房(fáng)者支付定金或房款的(de)行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内(nèi)地实(shí)践过程中，商品房预售(shòu)流(liú)程为：房地(dì)产开发商办理预(yù)售许可(kě)证-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖合同-进(jìn)行备案登记和(hé)预告登记-交付房屋(wū)。在购房过(guò)程(chéng)中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付(fù)款，并采用银行贷(dài)款的形式一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋(wū)未建成，开发商可(kě)能已拿到了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国(guó)香港的按照工(gōng)程进度付款有所不同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售(shòu)制商(shāng)品房(fáng)也(yě)开启了(le)高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售(shòu)的最主要方式，预(yù)售(shòu)制极大缩短房(fáng)企(qǐ)现金回笼周(zhōu)期(qī)，同(tóng)时增加市(shì)场(chǎng)商品房供(gōng)应，推动(dòng)了城(chéng)镇化(huà)发展(zhǎn)进程。预(yù)售制(zhì)在过去20多(duō)年对中国内地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不(bù)仅解决了房地(dì)产市(shì)场快(kuài)速发展(zhǎn)阶(jiē)段的资金需(xū)求(qiú)，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民(mín)从筒(tǒng)子(zi)楼住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家(jiā)几百(bǎi)年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公(gōng)里增(zēng)长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从(cóng)约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国(guó)内地(dì)商品房销售最(zuì)主(zhǔ)要方(fāng)式(shì)，2005年中国(guó)内地(dì)商品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的(de)发展。中国(guó)内地(dì)房(fáng)地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面积(jī)和销售金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业(yè)从(cóng)无(wú)到有、从国(guó)企(qǐ)先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业(yè)数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地产(chǎn)也成为拉动中(zhōng)国内地(dì)经(jīng)济高(gāo)增长的(de)火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道(dào)，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地(dì)产对金融、批发(fā)、建材的带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全社会固定资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发(fā)投资占固(gù)定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房(fáng)地产贷(dài)款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业(yè)务，占比超过(guò)三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中(zhōng)国(guó)住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿(yì)美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三(sān)国合(hé)计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房市值占股债房市值的(de)比例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与(yǔ)股债房(fáng)市值的比例较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资(zī)本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比(bǐ)例(lì)较低，股(gǔ)票(piào)、债(zhài)券(quàn)市值较低(dī)，居(jū)民投资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担(dān)了所有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要(yào)承担延迟(chí)交房、“一(yī)房二卖”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚(shèn)至(zhì)不能交房(fáng)等风险。另外，购房者(zhě)和(hé)开发商之间的购房合同、购(gòu)房(fáng)者(zhě)和(hé)银行的按揭贷(dài)款合(hé)同是(shì)两个独(dú)立(lì)的(de)合(hé)同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只能(néng)根据(jù)购房(fáng)合(hé)同向开发商主张权(quán)力(lì)，但依旧需要根据(jù)按揭(jiē)贷款合(hé)同按(àn)时向银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此购房者承(chéng)担的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进(jìn)行(xíng)影响自身信用和购(gòu)房者对行业的(de)信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发(fā)放方，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市场波动或(huò)经营不善，出(chū)现资金链断裂等一系列问题(tí)，导(dǎo)致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的(de)预售合同和(hé)按揭合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或(huò)短(duǎn)期不能(néng)还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全由银(yín)行承担，银行将面(miàn)临较(jiào)大的(de)坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预(yù)售(shòu)监(jiān)管资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中明确规定了开(kāi)发(fā)企业预售商(shāng)品房(fáng)所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预(yù)售款(kuǎn)监管的具体办(bàn)法，由房地产管理部门(mén)制定。但多年以来全国并(bìng)没有统一的预售资金监管(guǎn)规(guī)定，各地实行“一(yī)城(chéng)一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管(guǎn)资金比例为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥等城(chéng)市(shì)则按照项目的(de)建安成本(běn)乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或者项目工程总额(é)报价计算重点资金。而事实是(shì)，不(bù)少购房款未(wèi)进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资(zī)金如(rú)何被挪走(zǒu)的？实(shí)际(jì)上，在过去房地产大(dà)开(kāi)发时(shí)代(dài)的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调预(yù)售款监管账(zhàng)户资金，是行(xíng)业(yè)“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程进度所需。通(tōng)过(guò)这(zhè)些方式套(tào)取的资(zī)金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资(zī)金流动性，房企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循环高周(zhōu)转模(mó)式，但(dàn)一定程度(dù)上(shàng)把风(fēng)险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商品房预售(shòu)制度呈(chéng)现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付资金(jīn)，一般设有定金或预付(fù)款(kuǎn)保护机(jī)制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求(qiú)购房者支付的预付款比例(lì)相(xiāng)对较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金(jīn)方式支(zhī)付，或按工程(chéng)进度分期支(zhī)付，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式发放(fàng)按揭贷(dài)款，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋交付后发(fā)放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商(shāng)品房(fáng)提供期房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商品房出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋(wū)交付质(zhì)量的(de)保障有两种(zhǒng)方(fāng)式，一(yī)是(shì)期房由政府(fǔ)或第三方验收(shōu)合格并(bìng)提供验收凭证后，开(kāi)发商凭(píng)验收凭(píng)证取得购房者支付的房款。二(èr)是开发商为(wèi)购房者提供一定的(de)保修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其(qí)余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资(zī)金由第三方(fāng)全(quán)程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付(fù)比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面(miàn)，除(chú)定金或首付(fù)外(wài)，购房者在(zài)房(fáng)屋(wū)交付后通(tōng)过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国(guó)为(wèi)防(fáng)止开发商挪用(yòng)资金，购(gòu)房(fáng)者的(de)定金及首付款由第三(sān)方公证行或产权(quán)保险(xiǎn)公司的信托账(zhàng)户监管(guǎn)。如(rú)果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者(zhě)资金(jīn)可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开(kāi)发商在(zài)房羽生结弦说为什么努力得不到回报，羽生结弦近视多少度屋建设过程中的(de)资金(jīn)全部来自银行，银行根(gēn)据工程进度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发(fā)商挪(nuó)用资金(jīn)直接损(sǔn)害(hài)银(yín)行利益，银行有充分(fēn)动机监管开发商施工进度(dù)。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放(fàng)的验(yàn)收(shōu)凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按(àn)建造工期进度(dù)支付，按揭按工(gōng)期放款后还(hái)贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利率，开(kāi)发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方面(miàn)，德国(guó)开发商在项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同(tóng)前，购房者需(xū)支(zhī)付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订合同(tóng)后定金退还(hái)。如由于(yú)任何(hé)原因不能购买，定金(jīn)按(àn)照德(dé)国法律全部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公证费和土地(dì)交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含(hán)在购(gòu)房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国(guó)没有规定(dìng)最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也采取(qǔ)按工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付(fù)节(jié)点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内部(bù)水暖电路(lù)完工、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地(dì)板完工、全(quán)部完工，支(zhī)付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在(zài)支付房款前申请房贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利率采用固定(dìng)利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房(fáng)者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对(duì)期房(fáng)设(shè)计(jì)了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋(wū)出现重大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开(kāi)发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通(tōng)期房(fáng)交(jiāo)易中的(de)房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内容(róng)确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设(shè)置了(le)10％定金保(bǎo)险保护机制，当开(kāi)发商(shāng)出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超(chāo)出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，但(dàn)是(shì)交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般(bān)会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后(hòu)支付(fù)。

　　交付(fù)环节(jié)，英国规定房(fáng)屋必须经(jīng)过房(fáng)产公(gōng)证公司的检(jiǎn)验验(yàn)收后才能交付，交付后(hòu)方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金(jīn)监(jiān)管极为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度(dù)、支付(fù)相关款项过程中，由买房律师(shī)将资金转给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资金在进入开(kāi)发商账户前经过两道关口，有利(lì)于保障购(gòu)房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付(fù)款保全措施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完(wán)成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需(xū)返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日本二(èr)战结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交易(yì)法》，经(jīng)多(duō)次修订，目前是(shì)唯一一部规范期房(fáng)交(jiāo)易(yì)的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业(yè)法》，对购(gòu)房者支付(fù)定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商(shāng)必须完(wán)成定金保全措施才可预售。什么是(shì)定金(jīn)保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖(mài)双方签订购(gòu)房(fáng)合同(tóng)时(shí)，开发商向(xiàng)金融(róng)机构或指定(dìng)保证机构(gòu)或保险机构签(qiān)订(dìng)定金保证委托合同，设置购房者(zhě)定(dìng)金的保证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交付给购房(fáng)者。除定金外，其(qí)他预先(xiān)支付的(de)购房款(kuǎn)也受该(gāi)措施保(bǎo)护。若开(kāi)发商倒(dào)闭(bì)导致期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或(huò)保险公司(sī)兑付，同(tóng)时，开发商(shāng)需(xū)向(xiàng)购房者赔付违约金(jīn)，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房合(hé)同(tóng)后，购房者即可(kě)向银(yín)行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在交(jiāo)房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的(de)订金(jīn)，首付比例20％，余款按(àn)工程进(jìn)度支付，所有资金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年(nián)保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购(gòu)权合同(tóng)以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步(bù)签(qiān)订购买合(hé)同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期房付(fù)款流程做了统一详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般(bān)为(wèi)合同签订后、地(dì)基完工、框(kuāng)架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月供在此过程中随(suí)着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金(jīn)与付款会存(cún)入银行专门的项目资金账户，账户资(zī)金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者(zhě)享受(shòu)1年的房(fáng)屋保修期，此后购房(fáng)者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策出(chū)手(shǒu)临(lín)界点，重点是(shì)保交楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚需(xū)和(hé)改善型需求(qiú)的(de)支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给(gěi)予强有力(lì)的金融工(gōng)具支持(chí)。另(lìng)一方面，从现在起(qǐ)，对还在(zài)正常运转的(de)房企包括民营(yíng)企业(yè)，加大支持(chí)力度，由优(yōu)质房(fáng)企牵(qiān)头(tóu)并购重组整个(gè)行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看(kàn)，应充分估(gū)计形(xíng)势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制(zhì)。长效机(jī)制四大关键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后(hòu)定金保护机制，如(rú)将已支付定(dìng)金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定(dìng)金安全(quán)。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司(sī)介入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情况提供充分的保障。余(yú)款支付环节(jié)，建立按(àn)工程进(jìn)度付款(kuǎn)机制(zhì)或交房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充(chōng)分保护购房者的权益(yì)。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商、银行(xíng)的第(dì)三方资金监管机构，或由政府相(xiāng)关(guān)部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环(huán)节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋(wū)质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在(zài)保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国(guó)缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的(de)预(yù)售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过(guò)硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最(zuì)实质(zhì)的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。

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