5月以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代(dài)表的(de)机构对(duì)于这(zhè)一板块已经在(zài)悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基(jī)金一季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅(fú)五只个股分别(bié)为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持有的(de)房地(dì)产行(xíng)业标的(de)市值约1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场(chǎng)表现出色，但公募所持(chí)房地产(chǎn)公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现了三年来的首次回升(shēng)，年底(dǐ)这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业的(de)持(chí)股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今(jīn)年一季度(dù)得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持(chí)有房地(dì)产(chǎn)板块一季度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五个(gè)股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发(fā)现，公募对(duì)于房地产的投资愈发(fā)有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基(jī)金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的是(shì)保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对(duì)比去年四(sì)季报，变化之处(chù)首先(xiān)在于几(jǐ)只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产(chǎn)龙头股从排位上看(kàn)均有退(tuì)步，尤(yóu)其是万科(kē)最为明显(xiǎn)；其次(cì)是(shì)金(jīn)地集团(tuán)退出百大之列。但考虑花竹帽是哪个民族的 花竹帽是广西毛南族仅有的吗到房地产是复(fù)苏链上(shàng)最(zuì)后一环，且首季并(bìng)非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓(cāng)上还需要(yào)时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判(pàn)断房地产(chǎn)已(yǐ)经进入大分化时代，一二线(xiàn)城(chéng)市好于三(sān)四线城市。而映射到二级市场投资(zī)上，配置房地产行业(yè)轻(qīng)松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周期来(lái)分(fēn)类(lèi)，包(bāo)括房地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或(huò)者(zhě)衰退(tuì)期的行业，传(chuán)统认(rèn)知(zhī)上(shàng)没有什么投资机会的。但在这几年(nián)特殊的行情(qíng)里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解(jiě)铝(lǚ)等类似的行业也出(chū)现(xiàn)了一些机(jī)会(huì)，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的(de)变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经理指出(chū)。

　　不过也(yě)有公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积(jī)很(hěn)难再出现了(le)，2022年光是居民(mín)存款(kuǎn)数量(liàng)增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更新，也有近(jìn)10亿(yì)平方米(mǐ)。需求(qiú)端还需要有一定的政策出来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究(jiū)员吕功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化的进(jìn)程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不(bù)支撑每年18万(wàn)亿元的销售(shòu)额，以及过(guò)快上行的房价，因而行(xíng)业(yè)高增的时代已经过去，未来行业(yè)的需(xū)求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信(xìn)用风险问(wèn)题(tí)（类(lèi)似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业(yè)进入到供给(gěi)侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争(zhēng)力(lì)强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升(shēng)。当(dāng)行业需(xū)求见顶回落时(shí)，行业的(de)贝塔已经过去(qù)了，但不(bù)代表没有投资机会(huì)，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认(rèn)识(shí)转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股，在纳入统计(jì)的124只房地产(chǎn)类标的股中，本(běn)月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地(dì)产(chǎn)。排名第一的上(shàng)实发展，五一假(jiǎ)期归来后(hòu)日成(chéng)交量明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日(rì)连续(xù)两个(gè)交(jiāo)易日收出涨停。从(cóng)该股的基(jī)本面来看，上实发展的主营(yíng)业务为房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发与经营。公司的主要产品及服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看(kàn)，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日(rì)时的(de)首季十大(dà)流通(tōng)股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募的(de)迎水文(wén)龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理(lǐ)公司等都跻身前(qián)十的(de)行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本地房企(qǐ)，其(qí)第一季度(dù)的收入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫情时(shí)代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性(xìng)向(xiàng)好，从数字上(shàng)看，一(yī)季(jì)度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面积(jī)约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引了知(zhī)名机构在其中持续驻足(zú)。从第一季(jì)度(dù)十(shí)大流通(tōng)股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十中，这也是连续第三(sān)个季(jì)度他(tā)有的(de)两只产(chǎn)品杀(shā)入前(qián)十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当(dāng)季还小幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上海区域(yù)性地产公司外，荣安(ān)地(dì)产则是主要布局(jú)在深圳的地产公司(sī)，一季报交出(chū)的也是一(yī)份报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季(jì)公司实现营(yíng)业收入(rù)51.85花竹帽是哪个民族的 花竹帽是广西毛南族仅有的吗亿(yì)元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两只公募指基首(shǒu)季新杀(shā)入十(shí)大流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名(míng)第九位，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球(qiú)基(jī)金(jīn)相关人士分析(xī)：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃定(dìng)突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质(zhì)土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房(fáng)企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房企受限于(yú)信用问题(tí)或者(zhě)资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金额(é)）基(jī)本在30％以上(shàng)；从(cóng)融资(zī)上(shàng)看，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空间有限，从融资(zī)成本(běn)看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到2023年(nián)的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的(de)销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是(shì)，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存(cún)在发(fā)展(zhǎn)的(de)大好(hǎo)机会。中信(xìn)证券(quàn)指出(chū)：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤(yóu)其是(shì)央企占据显著优(yōu)势，其主要又体现为库(kù)存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出较(jiào)低的融资成(chéng)本，优质的开发(fā)资源和良好的不动产资产(chǎn)运营能力的多(duō)重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相(xiāng)较于民(mín)营地(dì)产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营(yíng)房开企业的资产会(huì)有更(gèng)多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过(guò)程中，央国企相较于民企来说估值的(de)修复(fù)更明显(xiǎn)。中特(tè)估的角度从(cóng)中长期的维度(dù)看(kàn)，行业的逻辑在于(yú)集中度(dù)提升后，行业进入高质量(liàng)发展阶(jiē)段，具备较(jiào)快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和(hé)现金流创(chuàng)造能力(lì)，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注(zhù)估值(zhí)相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行(xíng)业(yè)内(nèi)部(bù)将出(chū)现分化，要关注(zhù)将受益于行业集中度提(tí)升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一思路的(de)话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资(zī)部副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观察(chá)国(guó)企央企在三个方(fāng)面是否可(kě)以维持，首(shǒu)先是融(róng)资(zī)成本(běn)保持低(dī)位，其次是销售份(fèn)额(é)持续提升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根据房企一(yī)季报(bào)梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度(dù)的业(yè)绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些公司也是机(jī)构的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要是(shì)因(yīn)为过去两(liǎng)三年时间，尤其是(shì)在2021年(nián)下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿(ná)地(dì)之后(hòu)，国有企业(yè)仍在持(chí)续性地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要(yào)集中在(zài)核(hé)心城市(shì)，投(tóu)资(zī)力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售(shòu)业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢(huī)复但仍处(chù)于调整的过程(chéng)中，能够保(bǎo)有一(yī)个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其(qí)实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个(gè)别(bié)城市四(sì)月(yuè)环比三(sān)月(yuè)相对表现较(jiào)好之外，包括北(běi)京(jīng)、上(shàng)海(hǎi)在内(nèi)的绝大多数城市都出现环比下(xià)滑的情况。而现在五月的市(shì)场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在(zài)的经济状况、收入(rù)情(qíng)况，以及(jí)市场的去库存压(yā)力、企业(yè)的资金(jīn)面(miàn)压力(lì)，可(kě)能(néng)会出现，到六(liù)月份房企为了半年报冲业绩出现市场的(de)短期反(fǎn)弹外(wài)的一(yī)个(gè)市场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也(yě)就是(shì)说，第二(èr)季度、第(dì)三季度增长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现在整个房(fáng)地(dì)产以及其上下游产业(yè)链的复苏(sū)速度都比想象的要慢(màn)很多，我(wǒ)们要多给一些耐(nài)心(xīn)，这个时候，在房地产以及(jí)上下(xià)游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这(zhè)也意味着(zhe)，只(zhǐ)有(yǒu)极为少(shǎo)数的、做(zuò)得比同行好得(dé)多的(de)企业，会(huì)伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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