万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年(nián)初“万(wàn)柳少爷(yé)”的意外(wài)走(zǒu)红，让这个位于(yú)北(běi)京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也(yě)被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次受(shòu)到(dào)舆论关(guān)注，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团成了共同债务人被(bèi)中国(guó)信(xìn)达追债，中国信达为了收回(huí)钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出(chū)，业主并(bìng)非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资(zī)购入房产的有钱人，房(fáng)子现在(zài)莫名奇妙(miào)地被拍(pāi)卖，算是被割(gē)了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主的(de)维权信息，难怪有网友(yǒu)调(diào)侃：“富人(rén)被割韭菜的(de)时候，他们(men)的姿势(shì)都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背后，可(kě)能没(méi)你想(xiǎng)象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽头是万柳书(shū)院(yuàn)”，但(dàn)谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了(le)“北京赫(hè)华(huá)恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债(zhài)权(quán)总额(é)高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示(shì)，上(shàng)述不良债权转让项(xiàng)目的处(chù)置主(zhǔ)体是(shì)中国信达资(zī)产管理股份(fèn)有限公司北京市(shì)分公司（下称(chēng)中国(guó)信(xìn)达北(běi)分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公(gōng)司（下(xià)称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权(quán)金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同(tóng)债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看(kàn)，这就是一起中国信达北分(fēn)讨债(zhài)的(de)故(gù)事，但(dàn)实际(jì)上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万(wàn)柳书(shū)院总共301户，而且(qiě)早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明(míng)这些房子实际上(shàng)都是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信(xìn)达的拍卖页(yè)面上又注明这75套房子(zi)是“未出售(shòu)”的状态呢(ne)？只能说明(míng)这些房子(zi)根(gēn)本(běn)没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　一方水等于多少升，一方水等于多少升水"北京(jīng)房圈(quān)大消(xiāo)息！顶级富(fù)豪，都被割了……" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184207752.png">

　　第一财经的报道(dào)证实了(le)上述内容。有(yǒu)豪宅(zhái)中介透(tòu)露，中赫(hè)集团(tuán)早就把这(zhè)75套房(fáng)子抵押出去，现在(zài)还没资金解抵押，所(suǒ)以不(bù)能网签(qiān)、没办房本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学(xué)区(qū)房，万(wàn)柳书院(yuàn)的业(yè)主基(jī)本(běn)都(dōu)是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬也是万柳书院的(de)业主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)的业(yè)主中，还有不少中赫(hè)集团的高(gāo)管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经支付价(jià)款并实际占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信达(dá)转让这笔(bǐ)不(bù)良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损失最(zuì)大的，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行中(zhōng)，业(yè)主已经支(zhī)付价款并实际占有，但未办理(lǐ)过户(hù)手(shǒu)续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法(fǎ)院不得查(chá)封、扣(kòu)押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院提出(chū)执行异议申请，请求法院解(jiě)除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退(tuì)还购房款或办(bàn)理房产(chǎn)证，并承担(dān)违约责任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人民法院报(bào)公布《最(zuì)高人民法院关(guān)于(yú)商(shāng)品(pǐn)房消费者权利保(bǎo)护问题的批(pī)复》，以(yǐ)司(sī)法(fǎ)解释的方(fāng)式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购(gòu)买房屋并(bìng)已(yǐ)支付全部(bù)价(jià)款，主张其房屋交付(fù)请求权优先(xiān)于(yú)建(jiàn)设工程价款优先受偿权(quán)、抵押(yā)权以(yǐ)及其他债权的，人民法院应当予(yǔ)以支(zhī)持(chí)。只支付了部(bù)分价款的商品房消费者(zhě)，在一(yī)审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么(me)这笔不(bù)良债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回(huí)本，抵押的(de)这(zhè)75套房(fáng)子，还(hái)会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公司中国信达(dá)申请(qǐng)不(bù)良债权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)，可以追溯到金(jīn)谷信托(tuō)踩雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国(guó)信达已(yǐ)经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但(dàn)此前，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集团、中(zhōng)赫置地等(děng)选(xuǎn)择退(tuì)出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中(zhōng)国(guó)金谷国际信托有限(xiàn)责任(rèn)公(gōng)司成(chéng)为(wèi)了唯一股东(dōng)，后者由中国信(xìn)达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有(yǒu)很大规(guī)模(mó)，也没有很高的国(guó)民知名度，但(dàn)却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京(jīng)的第一个(gè)豪(háo)宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出(chū)钓(diào)鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成(chéng)为当时京(jīng)城最贵的(de)楼盘，引发(fā)了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科(kē)等(děng)大(dà)型知(zhī)名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京(jīng)当年的“双(shuāng)料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态(tài)杀入(rù)市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒(lěi)起来的五米(mǐ)高墙，还是(shì)每(měi)棵(kē)成本超6万的成年银(yín)杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸(gāng)、霄(xiāo)八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒(héng)大华(huá)府(fǔ)等，现(xiàn)如(rú)今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法(fǎ)拍(pāi)房，最终(zhōng)成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪宅(zhái)圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪(háo)宅，也吸(xī)引(yǐn)了不少知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪(háo)宅的成功(gōng)奠(diàn)定了中(zhōng)赫集团的“高端路(lù)线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的(de)房，拿(ná)北京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开发商光(guāng)环(huán)的背后，这个地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却多(duō)次成(chéng)为被执(zhí)行人，被执(zhí)行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫集团(tuán)正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落(luò)到这(zhè)个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今(jīn)年年初(chū)“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财(cái)经就曾(céng)深挖出(chū)背(bèi)后的(de)中赫(hè)集团(tuán)，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅的开发商到(dào)沦(lún)为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团实(shí)控人周金辉的人(rén)生(shēng)轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多(duō)元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网(wǎng)站，但(dàn)最(zuì)终都(dōu)惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部(bù)36％股权(quán)，至(zhì)此拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部全(quán)部股权。如果北(běi)京国安的估值一直没变，那(nà)么(me)中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真一方水等于多少升，一方水等于多少升水是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这样，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来(lái)，中(zhōng)赫集团及(jí)其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其(qí)手中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)质(zhì)押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质(zhì)记录。质权人包括海金(jīn)商业(yè)保理、北(běi)京建工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北(běi)京国安后，不仅国安的经(jīng)营状况没(méi)有得到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所(suǒ)官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足(zú)球(qiú)俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金压力，中赫集团(tuán)和周金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中的(de)中赫集团股份(fèn)，但国安(ān)和(hé)中赫的(de)经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的(de)高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金(jīn)辉、李彩霞等共(gòng)同(tóng)成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不履行生(shēng)效法律文书确(què)定义务，上(shàng)述被执行(xíng)人成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安(ān)，目前(qián)幸免于难。不过(guò)在(zài)实控人都成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多(duō)亿的(de)北京(jīng)国安，又如何(hé)能独善(shàn)其身？

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