导读

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是(shì)中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有关中(zhōng)国地产是否(fǒu)过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存(cún)量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七(qī)次人口普查(chá)调查(chá)数据(jù)显示城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑(yí)，中(zhōng)国(guó)房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑占比不(bù)到一成，其(qí)中还包(bāo)括(kuò)大量(liàng)城镇(zhèn)非住宅建筑，如(rú)商业(yè)办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不(bù)是(shì)人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋(wū)质量(liàng)、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素密切相关(guān)。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达(dá)国家还有很大差距。人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1同(tóng)样不意(yì)味着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们(men)测(cè)算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接公(gōng)布中(zhōng)国家(jiā)庭户(hù)均(jūn)住宅的(de)数据，我(wǒ)们根据商(shāng)品住宅套数(shù)、商品住(zhù)宅(zhái)占比和城镇家庭户数(shù)，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目(mù)前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其(qí)中商业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有房，然而事实上中国(guó)住宅市(shì)场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会(huì)大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一(yī)套房(fáng)无法满足流动人口的租(zū)赁(lìn)和置业(yè)需求(qiú)。全国总人口的近三成都是流动(dòng)人口，流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口规模缩小，一人户(hù)、两人(rén)户(hù)占比(bǐ)不(bù)断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入，人口净迁入城市(shì)的新增(zēng)住(zhù)宅需求(qiú)有(yǒu)望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达(dá)国家有(yǒu)着不小(xiǎo)差(chà)距，“住上(shàng)更大房(fáng)子(zi)”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在(zài)不足，这是(shì)过去二十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基(jī)石。那(nà)么当下房地产大分化(huà)时代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同(tóng)能级城(chéng)市之间，不(bù)同区域板(bǎn)块之间，不(bù)同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披(pī)露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房(fáng)挂(guà)牌(pái)量突(tū)然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到(dào)底是供给过剩，还(hái)是(shì)供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据(jù)并(bìng)未公布，我们(men)无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是(shì)否(fǒu)真的(de)过剩了？据(jù)此判断未(wèi)来房地(dì)产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)住宅数(shù)量过剩的直观(guān)判(pàn)断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全(quán)国自然(rán)灾害综(zōng)合风险(xiǎn)普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻(wén)发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业(yè)获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每栋建(jiàn)筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)看似已经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括(kuò)了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总(zǒng)的算下(xià)来(lái)，住宅占比并(bìng)不(bù)大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市(shì)家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味(wèi)着人(rén)人都有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设施(shī)等因(yīn)素密切相关。单单从人均住宅间数(shù)不能完(wán)全反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主(zhǔ)要是(shì)以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇(zhèn)居民宜居(jū)的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民住宅主要分(fēn)两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一(yī)类(lèi)是保障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房(fáng)等(děng)非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接(jiē)公(gōng)布城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。居民住(zhù)宅(zhái)相(xiāng)关数据有两(liǎng)处可以直接公布，一(yī)是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居(jū)民住宅来源（人口普查(chá)数据(jù)）。计(jì)算中国居民(mín)户均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要用到(dào)上述两组(zǔ)数据。

　　中国住(zhù)宅改革(gé)始于(yú)1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少(shǎo)，可(kě)忽略不(bù)计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售套(tào)数相加，我们就能够(gòu)得到(dào)当前商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算得到(dào)居民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户(hù)数(shù)）/（商(shāng)品住宅套(tào)数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个(gè)准确统计。我们利用(yòng)既有统(tǒng)计数据，大致(zhì)测(cè)算(suàn)得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进(jìn)一(yī)步(bù)推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房销售中期房(fáng)占比近(jìn)9成。本(běn)文去除(chú)商品(pǐn)住宅累计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修(xiū)的时(shí)间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现房套(tào)数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套(tào)商品现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们(men)需要进一(yī)步推算(suàn)中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七(qī)普(pǔ)数据(jù)显示中国城镇居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经(jīng)济(jì)适(shì)用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住(zhù)宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他(tā)住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十(shí)年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实(shí)际(jì)变化比例，从而我(wǒ)们估算出(chū)2022年商品住宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购期房，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期(qī)房会(huì)在2-3年(nián)内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套(tào)房的三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到了户(hù)均一套(tào)房的程度，“户(hù)户(hù)有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不(bù)意味着住宅市场供需(xū)平衡(héng)

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口流动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验(yàn)来(lái)看，美(měi)国、英国(guó)和(hé)日本(běn)的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会(huì)造成人口净流(liú)入(rù)地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口(kǒu)和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流动调查数据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流动(dòng)人(rén)口在老(lǎo)家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高工(gōng)资(zī)吸(xī)引打(dǎ)工人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际(jì)上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房(fáng)价较低的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家(jiā)庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇居民(mín)住(zhù)宅是2000年(nián)以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑结(jié)构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问(wèn)题(tí)，如电线老化、管道(dào)等基础设(shè)施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和(hé)安全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修(xiū)建的(de)老旧小区很(hěn)难满足现代生活(huó)需求(qiú)，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为(wèi)一(yī)居室和二(èr)居室，户(hù)型偏小。其中一居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土(tǔ)地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积扩张是未来(lái)地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住(zhù)宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市(shì)将(jiāng)人均住宅建筑面(miàn)积低于15平(píng)方米的(de)家庭界定(dìng)为住宅存(cún)在(zài)困难(nán)，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可(kě)使(shǐ)用住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考(kǎo)虑家(jiā)庭(tíng)户人数，需要(yào)住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若去除(chú)公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的(de)集体户人口，所(suǒ)需要的住宅(zhái)总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么(me)？

　　我们(men)测算得到(dào)中(zhōng)国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户(hù)有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国(guó)未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主(zhǔ)要(yào)来自于四(sì)个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显示(shì)城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明显上(shàng)升，人口小家庭(tíng)化趋势将继(jì)续延续，导致户(hù)数会因(yīn)户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显，资源(yuán)和生产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中(zhōng)心(xīn)城(chéng)市(shì)流入，区域(yù)经济资源分配的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入。人(rén)口迁移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住(zhù)宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人(rén)口增量(liàng)为72万，而(ér)出生人口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人口增(zēng)长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房(fáng)家(jiā)庭比例(lì)从(cóng)31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建(jiàn)造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新(xīn)增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济适用(yòng)房和其许昌学院是一本还是二本分数线，许昌学院是一本还是二本院校他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城(chéng)中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅(zhái)的占比势(shì)必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基(jī)础设施配套(tào)差、没有或(huò)少有物业管理，居民(mín)追求(qiú)美(měi)好、宜居(jū)生活的环(huán)境，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性(xìng)需求还(hái)将有所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限于资金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅(zhái)家(jiā)庭希望提高生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济(jì)工作会议明确指(zhǐ)出支持(chí)住(zhù)宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村(cūn)住宅(zhái)因素(sù)，中国的人均住宅间数(shù)较其他(tā)国家依(yī)旧(jiù)存(cún)在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着(zhe)经(jīng)济(jì)发(fā)展水平的提高(gāo)，中国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)与人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随(suí)之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出现(xiàn)错(cuò)配，这是过去二十年(nián)房价(jià)快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量的供需(xū)冲突(tū)。房地(dì)产大分化时代已至，这种分化不单局限于(yú)城(chéng)市能(néng)级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并不是(shì)针对住宅，因此可(kě)能存(cún)在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可(kě)能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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