5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为代(dài)表的机构(gòu)对于这一板(bǎn)块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公(gōng)布的总(zǒng)份额(é)均(jūn)较4月28日时(shí)有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报(bào)统计(jì)，龙头与地方国(guó)企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房(fáng)地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过 精(jīng)耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持有(yǒu)的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房地产公司市值在股(gǔ)票(piào)资产(chǎn)中的占比却断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对房地产(chǎn)行业的(de)持(chí)股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度得(dé)以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓持有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五(wǔ)个股分(fēn)别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓市(shì)值占板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的(de)投资愈(yù)发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名最高的是保(bǎo)利发(fā)展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排名第(dì)二的发字有几画，发字有几画五行什么是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报(bào)，变(biàn)化之处(chù)首先在(zài)于几只房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位上看均有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金地(dì)集团退出(chū)百大(dà)之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上(shàng)最后一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到(dào)二级市场乃至机构持(chí)仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的是，经济(jì)圈判断房地(dì)产已经进入大分化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射(shè)到二级市(shì)场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收(shōu)获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利(lì)期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业(yè)周期来分(fēn)类(lèi)，包括(kuò)房地产等几类(lèi)行业(yè)在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统认知上没有什(shén)么投(tóu)资机(jī)会的。但(dàn)在这几(jǐ)年特殊的(de)行(xíng)情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行(xíng)业(yè)也(yě)出现了一些机(jī)会，背后的逻(luó)辑(jí)是供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募(mù)人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产研究员吕(lǚ)功绩(jì)也(yě)指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房(fáng)短缺时(shí)代(dài)，而目(mù)前居民的杠(gāng)杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以及过快上行的房(fáng)价，因而行业高增的时(shí)代(dài)已经(jīng)过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中(zhōng)，伴随(suí)着地产的高(gāo)杠杆属性，就很(hěn)容易出现信(xìn)用风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业(yè)进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力(lì)强(qiáng)的公司就能(néng)够(gòu)通过大鱼吃小鱼(yú)的方式(shì)，获得市占率的(de)提升。当行(xíng)业需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了(le)，但不代表没有投资机会，机会在于(yú)城(chéng)市、位(wèi)置(zhì)、产(chǎn)品的(de)阿尔法，而对应到(dào)股票(piào)投(tóu)资(zī)，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为(wèi)公(gōng)募乃至整体机构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国企、优质区(qū)域(yù)性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具(jù)体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰好排名前(qián)五的公司月(yuè)内涨幅超过(guò)了(le)10％，它们(men)分(fēn)别是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一(yī)假期归(guī)来后日(rì)成交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨停。从该股的(de)基本面(miàn)来看(kàn)，上实(shí)发展的主营业务为房(fáng)地产开发与经营。公(gōng)司的主要产品及服务(wù)为房地产销(xiāo)售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类机构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大(dà)流通股股东来看， 具(jù)体包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等(děng)都(dōu)跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第(dì)二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其第一季度的(de)收入利润规模(mó)大幅度复苏。究(jiū)其原因，一(yī)方面是(shì)该公司后(hòu)疫(yì)情时代出租率复苏至近年来最高(gāo)，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑面积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自(zì)然也(yě)吸引了知名机构在其中持续驻足。从第(dì)一(yī)季度十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的(de)两只产品依然在(zài)前(qián)十(shí)中，这也(yě)是(shì)连续第三(sān)个季度(dù)他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单发字有几画，发字有几画五行什么(dān)中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海(hǎi)区(qū)域(yù)性地产公(gōng)司外，荣安(ān)地产(chǎn)则是(shì)主要布局在深圳的地产公司，一季报交出(chū)的(de)也是(shì)一份(fèn)报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基(jī)首季新杀入十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东行列(liè)。具体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上榜排名(míng)第七位(wèi)，富国中(zhōng)证指数1000增强则(zé)排名第九(jiǔ)位，此外(wài)联(lián)袂(mèi)出(chū)现的机构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士(shì)分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅(fú)降温，优(yōu)质(zhì)土地供(gōng)给(gěi)较多（券商测算(suàn)对应(yīng)潜在毛利率在(zài)25％以上，目前(qián)房企的(de)利(lì)润率仅20％），绝大多数(shù)房企受(shòu)限于信(xìn)用问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成本(běn)土(tǔ)地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本(běn)在(zài)70％以下(xià)，而(ér)其(qí)他(tā)房企的净负债(zhài)率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙头房(fáng)企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特(tè)估(gū)的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企地产(chǎn)股或(huò)存(cún)在发展的大好机会(huì)。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然存(cún)在，少部分公司尤其是(shì)央企占据显著优(yōu)势，其(qí)主要又体现为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段(duàn)表(biǎo)现(xiàn)出较低的融资成本，优质(zhì)的开发资源和(hé)良好的不动产资产运(yùn)营(yíng)能力的(de)多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资(zī)产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相较(jiào)于民(mín)企来说估值的(de)修复更明(míng)显。中(zhōng)特(tè)估的角度从(cóng)中(zhōng)长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升(shēng)后，行业(yè)进入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和现金流创(chuàng)造(zào)能(néng)力(lì)，以此带来估(gū)值中枢的提升，应(yīng)该关(guān)注估值相(xiāng)对较低(dī)，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能(néng)力强、可(kě)以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行业(yè)普涨的概率比较(jiào)低，行(xíng)业(yè)内(nèi)部将出现分(fēn)化，要关注将(jiāng)受益于(yú)行业集(jí)中度提(tí)升的头(tóu)部公(gōng)司(sī)。”星石投资首席(xí)研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一思路的话，或许还是(shì)保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口等(děng)国(guó)资背景龙头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观地去持续观察(chá)国企(qǐ)央(yāng)企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是(shì)融(róng)资成本保持低位，其(qí)次是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地(dì)份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一(yī)季度(dù)的业绩分(fēn)化(huà)更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集(jí)团等房(fáng)企营收、净利均实现发字有几画，发字有几画五行什么了业绩的回正，甚至是较大(dà)增(zēng)速的(de)增长。而这些公司(sī)也是机构的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏(hóng)伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析(xī)表示，业(yè)绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是因为过(guò)去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续性地(dì)拿地，且(qiě)主要(yào)集(jí)中在核心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够(gòu)推动房(fáng)企(qǐ)销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同时也提醒(xǐng)表示，在(zài)房地产的(de)复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下(xià)掉。除(chú)了杭州、成都等极(jí)个(gè)别城(chéng)市四(sì)月(yuè)环比三月(yuè)相对表现较(jiào)好之外(wài)，包括北京、上海在(zài)内(nèi)的绝大多(duō)数城市都(dōu)出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现也不太乐观(guān)。按照现在(zài)的(de)经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库(kù)存压(yā)力、企业的资金(jīn)面(miàn)压(yā)力，可能会出(chū)现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市(shì)场的(de)短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第(dì)二季度(dù)、第三季度增长不(bù)确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在(zài)整个(gè)房(fáng)地产以及(jí)其上下游产业链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房(fáng)地产以及上下游(yóu)就不是(shì)赚快(kuài)钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着，只(zhǐ)有极(jí)为少数的、做得比同行(xíng)好(hǎo)得多的企业，会伴随整(zhěng)个行(xíng)业的弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能(néng)耐(nài)心(xīn)地(dì)去等待它(tā)的基本面不断地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析(xī)，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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