文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开(kāi)的(de)全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议(yì)提出“有条(tiáo)件的可(kě)以进(jìn)行现房销(xiāo)售(shòu)”，不足一个(gè)月时间(jiān)，已(yǐ)有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地(dì)明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制了，用你(nǐ)的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购(gòu)房者(zhě)的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建(jiàn)了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)从大开发时代步(bù)入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房(fáng)老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房，天(tiān)经地义(yì)。当然二次房(fáng)改是个(gè)技术活，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按(àn)照经济规律办(bàn)事，中国一定(dìng)能实现房地产(chǎn)软着陆(lù)和长期平稳健(jiàn)康(kāng)发(fā)展，跨(kuà)过(guò)这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想想，绝大(dà)部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人(rén)层面看，预(yù)售(shòu)制对购房(fáng)者非常(cháng)不公(gōng)平(píng)，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房的(de)风(fēng)险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系(xì)列风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样(yàng)有助于落实(shí)中央房住不炒精神、有(yǒu)助(zhù)于(yú)保障购房(fáng)老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制(zhì)度？预(yù)售制度怎(zěn)么来(lái)的？国外什么(me)情况？简单科普一下：商品房预售最早源(yuán)于中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房，是一(yī)种开(kāi)发(fā)商放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入(rù)了商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达国(guó)家一般(bān)有严(yán)格(gé)的监管保障措施，开发商在项目获得(dé)政府(fǔ)批准后(hòu)才可以开始销售，买家在(zài)购买期(qī)房后并非像中国一样在(zài)支付完首付(fù)款后从(cóng)银行一次性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余(yú)全部(bù)房款，而(ér)是根据(jù)开发商工程进度(dù)在完全交房前(qián)进行分期(qī)支付(fù)。所以(yǐ)，预售制度是需要严(yán)格的资金监管、分(fēn)期支付以及违(wéi)约处(chù)罚措施作为保障的，如果没(méi)有(yǒu)这(zhè)些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公(gōng)平(píng)，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观(guān)讲预售制(zhì)度有一定(dìng)历史阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国住房进入(rù)存(cún)量(liàng)时代(dài)，取消预售(shòu)制(zhì)度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，当然(rán)这需(xū)要配套房企债务(wù)重组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市(shì)场信心和房地(dì)产(chǎn)长效机制。这是个(gè)技(jì)术活，只要坚持(chí)市(shì)场化改革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房地产(chǎn)回归(guī)实体经济和(hé)居住(zhù)属性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的(de)产品质量(liàng)和诚(chéng)信(xìn)，这才(cái)是对(duì)购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是(shì)向善(shàn)，是以(yǐ)客户为中心(xīn)，房地产(chǎn)也不能例(lì)外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子是(shì)天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售是实(shí)现(xiàn)老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发展的重大措施。在当前(qián)的(de)情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期(qī)三好生、新(xīn)模式等综合施(shī)策。

　　作者十年(nián)前在国(guó)务院发展研究中心参与财税改(gǎi)革方案研(yán)究时，对(duì)预(yù)售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等进(jìn)行(xíng)过(guò)长期系统的专项研(yán)究(jiū)。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预(yù)售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许多人(rén)栖身于木屋或(huò)者其(qí)他临时住(zhù)宅，住房的(de)需求是相当高(gāo)，不过大多数居民(mín)的(de)储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单(dān)位，需要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力才能(néng)购买(mǎi)。虽(suī)然(rán)楼宇出(chū)租是(shì)中国香港地(dì)产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转期长等问题。针对(duì)这一系列问题，不少(shǎo)地产商开(kāi)始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约(yuē)切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所(suǒ)增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英(yīng)东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货(huò)铺、海上驳(bó)运(yùn)业务的经(jīng)验(yàn)，对于商品流通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着(zhe)独到的见解，在努(nǔ)力寻求(qiú)方法(fǎ)加快自身(shēn)资(zī)金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地盘后，除了(le)分层(céng)出售(shòu)、还印发(fā)售(shòu)楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材(cái)料、分(fēn)层价格(gé)、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买家的订金(jīn)，采用类似租金(jīn)的分期付(fù)款形式(shì)，等(děng)新楼落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众(zhòng)购房的资金(jīn)压力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款(kuǎn)”的(de)销售模式成(chéng)为(wèi)当时中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的(de)一大(dà)特色，纵观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效(xiào)率(lǜ)地(dì)解(jiě)决了核心的住房供不应求的(de)问题，使房(fáng)市(shì)发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式(shì)推(tuī)动了中国(guó)香港楼(lóu)市几十年繁(fán)荣，但期间(jiān)也出现过“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不(bù)断(duàn)完善(shàn)、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市(shì)场健康(kāng)发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的(de)一(yī)个楼(lóu)盘因建筑费用超支(zhī)停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提(tí)升了对于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经(jīng)全部支(zhī)付，还要证明自身有(yǒu)资金等(děng)能力把项(xiàng)目完(wán)成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取时需(xū)律所和建(jiàn)筑(zhù)师(shī)的核准。为了防(fáng)止开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要(yào)求律师(shī)行在(zài)银行开设(shè)的信(xìn)托账户（监(jiān)管账户）、开发商操(cāo)作等采取(qǔ)全透(tòu)明化机制(zhì)，且银行(xíng)的(de)责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成(chéng)最大(dà)风险(xiǎn)方，后续需自身(shēn)推动项目(mù)完工。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地(dì)面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺问(wèn)题，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制(zhì)度。建国(guó)以(yǐ)来，中国(guó)内地优先(xiān)发(fā)展重工业，强调基(jī)础建设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期发展工(gōng)业化的进程大(dà)于城市化进程，唯(wéi)有解(jiě)决住房(fáng)基础等城市(shì)化配套问题(tí)，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时(shí)推行(xíng)的(de)是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住(zhù)房市场发(fā)展起步(bù)较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福利分房制(zhì)度(dù)也(yě)出现了分配不公、效(xiào)率(lǜ)低(dī)、配套差等问(wèn)题，因此福利分房制度(dù)不再适(shì)用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房(fáng)的需求(qiú)量(liàng)大(dà)，而社会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小的困境(jìng)，此时引(yǐn)入(rù)中国(guó)香港的“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑是对内(nèi)地房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内地(dì)逐步引进中国香港(gǎng)预(yù)售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房制(zhì)度，先后出(chū)台多项文件(jiàn)，大(dà)力支持国内房(fáng)地产市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房制度改革(gé)，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社(shè)会化的(de)住房(fáng)新体(tǐ)制，从计划经济下(xià)的福利分(fēn)房(fáng)转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场(chǎng)采用预(yù)售(shòu)制，允(yǔn)许开发商卖期(qī)房(fáng)，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少资金和开发时(shí)间周期长的两大难题，开发商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动(dòng)下(xià)一个项目的开发(fā)，形成滚动开(kāi)发(fā)模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内(nèi)地开始房改货(huò)币(bì)化，中国(guó)人民银行等(děng)多方迅速出台相关的(de)信贷(dài)政策，支持购房者，极大作(zuò)用推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花(huā)”模(mó)式后(hòu)，经调整形成契合中(zhōng)国内(nèi)地的商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发(fā)企业(yè)将正在(zài)建设中的(de)房屋(wū)预先出售给购房者，由购房者(zhě)支付定金(jīn)或房款的(de)行为。区别于中国香港，在(zài)中国内(nèi)地(dì)实践过程(chéng)中(zhōng)，商(shāng)品(pǐn)房预售流程为：房地(dì)产开(kāi)发商办理预售(shòu)许可(kě)证(zhèng)-签订商(shāng)品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预(yù)告(gào)登(dēng)记(jì)-交付房(fáng)屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银(yín)行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了(le)全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的(de)按(àn)照工程进(jìn)度付款有所不(bù)同。对中(zhōng)国(guó)内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房销售的(de)最(zuì)主要(yào)方式，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房(fáng)企现金回(huí)笼周期，同时(shí)增加市场商品房供(gōng)应(yīng)，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制在(zài)过去20多年对(duì)中国(guó)内(nèi)地房地(dì)产市场的稳步发(fā)展(zhǎn)起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发(fā)展阶段的(de)资金(jīn)需求，也提高(gāo)了居民(mín)居住水平，中国内地城(chéng)镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年时间(jiān)走完发达(dá)国家几百(bǎi)年城镇化路程(chéng)。改革开放(fàng)以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城(chéng)镇住宅存(cún)量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房(fáng)套数从约(yuē)3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制(zhì)在(zài)当前已成为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售最主要方(fāng)式，2005年(nián)中国内(nèi)地(dì)商品住宅期房销售面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售(shòu)面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动(dòng)了中国内(nèi)地房地产行(xíng)业的发展。中国内(nèi)地房地产历经二十多(duō)年长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发(fā)投资完成(chéng)额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的快速(sù)发展，房地产(chǎn)企业从(cóng)无(wú)到有、从国企先(xiān)行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地(dì)产(chǎn)也(yě)成(chéng)为拉(lā)动中国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地产及(jí)其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房地产对(duì)金融、批发、建材的带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的(de)投资(zī)占全社会(huì)固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷(dài)款余额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业(yè)务(wù)，占比超过(guò)三分之一。从房地产(chǎn)融(róng)资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市值测(cè)算(suàn)报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债(zhài)房(fáng)市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值(zhí)与股债房市值(zhí)的比例较高，主(zhǔ)要是因(yīn)为住房市值(zhí)高，以及中国资本市场发(fā)育尚不(bù)成熟，直(zhí)接融(róng)资比例较低，股票、债(zhài)券(quàn)市值较(jiào)低(dī)，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制(zhì)背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的(de)单(dān)方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承担(dān)了所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、“一房(fáng)二(èr)卖(mài)”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之(zhī)间(jiān)的购(gòu)房合(hé)同、购房者和银行的(de)按揭(jiē)贷款合(hé)同(tóng)是两个独(dú)立的合同(tóng)关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只能根据购房(fáng)合同向(xiàng)开发商主张权(quán)力，但(dàn)依旧需要(yào)根据(jù)按揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的纳粹分子是什么意思风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列(liè)风险(xiǎn)，进行影响自身信用(yòng)和购房者(zhě)对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的(de)发放方，一旦房企因(yīn)为市场(chǎng)波动或经(jīng)营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题(tí)，导致(zhì)“烂(làn)尾(wěi)”等(děng)情况，而房企通过与购(gòu)房者签订的(de)预售合同和按(àn)揭合同(tóng)，已经从银(yín)行获得房款，如(rú)果购房(fáng)者丧(sàng)失还(hái)款能力或短期不能还款等，则风险完全(quán)由银(yín)行承担，银行(xíng)将面临较(jiào)大的坏(huài)账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购(gòu)房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结(jié)底两个(gè)字那就是“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理(lǐ)办法》中明(míng)确规定了开发(fā)企业预售(shòu)商品房所得款项应(yīng)当(dāng)用于有关的工程(chéng)建设，商品房预售款监(jiān)管的具体办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但多(duō)年以来全国(guó)并(bìng)没有统一的预(yù)售资(zī)金监管规(guī)定(dìng)，各地实行“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市重点监(jiān)管资金比(bǐ)例为(wèi)总预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城市则(zé)按照项(xiàng)目的(de)建(jiàn)安成本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)或者项目(mù)工程总额报价计算(suàn)重点资(zī)金。而事实是，不少购(gòu)房(fáng)款未进入监(jiān)管账户、或进入(rù)监管账户后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫(pò)继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金(jīn)如何被(bèi)挪走的？实际(jì)上(shàng)，在过(guò)去房地(dì)产大开(kāi)发时代的高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户(hù)资(zī)金，是行业(yè)“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程(chéng)总承包方(fāng)，以工程建设名(míng)义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方(fāng)将资(zī)金转给(gěi)房企，而拨付的(de)工程款(kuǎn)，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式套(tào)取的(de)资金，在房企各(gè)地(dì)项目间流(liú)动，变相(xiāng)加杠杆，这样(yàng)做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设(shè)，形成(chéng)一种资金循环高周(zhōu)转模式(shì)，但(dàn)一定(dìng)程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房者预付资金，一(yī)般设有定金或预付款保(bǎo)护(hù)机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要(yào)求购房(fáng)者支付的预付款比例(lì)相对较(jiào)低，绝大(dà)部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支付(fù)方(fāng)式(shì)：预付款(kuǎn)一(yī)般以定金(jīn)方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种(zhǒng)方(fāng)式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按(àn)照工(gōng)程进(jìn)度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提(tí)供期房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商(shāng)品(pǐn)房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是(shì)期房由政府(fǔ)或第(dì)三方验(yàn)收(shōu)合格并提(tí)供验收凭证后，开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提供一定(dìng)的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三(sān)方(fāng)全程(chéng)监管，交付时(shí)开发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　美(měi)国期(qī)房定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最(zuì)低首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支(zhī)付(fù)首付，其余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前(qián)资(zī)金(jīn)由(yóu)第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方(fāng)面(miàn)，除定金或首付外，购(gòu)房者(zhě)在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，美国为防(fáng)止开发(fā)商挪(nuó)用资金，购房者的定金及(jí)首付款由第三方公证行或产(chǎn)权保险公司的信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资(zī)金(jīn)可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担(dān)任(rèn)何责任与损失(shī)。而开(kāi)发商在房(fáng)屋(wū)建(jiàn)设(shè)过(guò)程(chéng)中的(de)资金全部来(lái)自(zì)银行，银(yín)行根(gēn)据工(gōng)程进度向开(kāi)发商提供(gōng)一定比(bǐ)例的(de)贷款，由(yóu)于(yú)开发商(shāng)挪(nuó)用(yòng)资金直接(jiē)损害银行(xíng)利益(yì)，银行有充(chōng)分动机监管开发商(shāng)施工进度。开发商(shāng)在(zài)房屋交付(fù)时需取得由政府相关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)向银行得到购(gòu)房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房(fáng)款按建造工期进(jìn)度支付，按(àn)揭按工期(qī)放款后还贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利(lì)率(lǜ)，开(kāi)发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金(jīn)并进行预约公证，签(qiān)订合同(tóng)后定(dìng)金(jīn)退还。如由于任何(hé)原因不能(néng)购买，定(dìng)金按照(zhào)德国法律全(quán)部退还。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需(xū)支付(fù)公(gōng)证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含在购房款中(zhōng)，属于(yú)购(gòu)房附(fù)加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也采取按工期支付(fù)房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异(yì)。一般来说，支付(fù)节点可分为(wèi)公(gōng)证后、主体(tǐ)完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗户(hù)玻璃完工、室(shì)内(nèi)清(qīng)洁及墙面完工、地板(bǎn)完(wán)工(gōng)、全(quán)部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支(zhī)付(fù)房款前(qián)申请房贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率，银行(xíng)按(àn)施(shī)工节奏(zòu)分(fēn)多次发放(fàng)贷款，每(měi)笔贷(dài)款给予购(gòu)房者一定(dìng)使用(yòng)期限，期限结束后(hòu)，购房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保(bǎo)险公司(sī)针对期(qī)房(fáng)设(shè)计了(le)两(liǎng)种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期(qī)或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破(pò)产(chǎn)，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通(tōng)期(qī)房交易(yì)中的房产、资金(jīn)、合同(tóng)等各个环节，各(gè)环节内(nèi)容确认无(wú)误后签订首付交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英(yīng)国(guó)设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开发商出现(xiàn)财(cái)务、经营问题时(shí)，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而(ér)超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同签订21天(tiān)内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取(qǔ)按工程(chéng)进度(dù)付款的方(fāng)式，但是交房前付款比例(lì)相对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房(fáng)前付款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后(hòu)方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房(fáng)预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由律师(shī)监管，在确认工程进(jìn)度、支(zhī)付(fù)相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资金(jīn)在进入开(kāi)发(fā)商账户前经过(guò)两道关口，有(yǒu)利(lì)于保障(zhàng)购(gòu)房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期(qī)房(fáng)交易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预(yù)售房定金保(bǎo)全措施”，交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例(lì)不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本二战结束(shù)后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖(mài)”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交易法》，经多次(cì)修订，目(mù)前是唯一(yī)一部规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房(fáng)者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律(lǜ)要(yào)求开发商(shāng)必须(xū)完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么是定(dìng)金保全措施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签(qiān)订购房(fáng)合同时，开发商向金融机(jī)构或指定(dìng)保证机构(gòu)或保险机(jī)构签订(dìng)定(dìng)金保证(zhèng)委托合同，设(shè)置购房者定金(jī纳粹分子是什么意思n)的保证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的保证金(jīn)证明书交付给购房者(zhě)。除定(dìng)金外，其他预先支(zhī)付的购(gòu)房(fáng)款也受(shòu)该措(cuò)施保护。若开发(fā)商(shāng)倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金(jīn)融机构或(huò)保(bǎo)证机构(gòu)或保险公(gōng)司(sī)兑付，同时(shí)，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最多不超20％的(de)定金(jīn)，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者即(jí)可向银行申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的(de)剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金(jīn)进(jìn)银行专(zhuān)门项目资(zī)金账户(hù)，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一(yī)步签订(dìng)购买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签订购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同(tóng)样采取(qǔ)按工程进度(dù)付款的方式(shì)，《发展商条例》对(duì)期房(fáng)付(fù)款流程做了统一(yī)详细(xì)规定，要求(qiú)所有开(kāi)发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同(tóng)签订(dìng)后、地(dì)基完工、框(kuāng)架(jià)完工、管道(dào)门窗(chuāng)等(děng)完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依(yī)照工程进(jìn)度放款，月供在此过程(chéng)中(zhōng)随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面(miàn)，购房(fáng)者的订金与付款会存(cún)入银行专(zhuān)门的(de)项目资金(jīn)账户，账户(hù)资(zī)金提(tí)取(qǔ)须与房屋建设有(yǒu)关(guān)。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年(nián)的房屋保修(xiū)期(qī)，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政策出(chū)手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚需和改善型需求的支持力(lì)度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工(gōng)保民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房(fáng)企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和(hé)财(cái)团，给予金融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂(zá)性(xìng)和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四大关键是(shì)推动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支付(fù)定金冻结(jié)至房屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者(zhě)定金安全。签(qiān)订合(hé)同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大(dà)延(yán)期以及(jí)重大(dà)缺陷等(děng)情况提供充(chōng)分的保障。余(yú)款支(zhī)付环节，建(jiàn)立按工(gōng)程进度(dù)付款机制(zhì)或交房后按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充(chōng)分保护购房(fáng)者(zhě)的权益。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行(xíng)的第(dì)三方资(zī)金(jīn)监(jiān)管机(jī)构(gòu)，或由政(zhèng)府相关部门(mén)直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期内(nèi)，开发(fā)商(shāng)应对房(fáng)屋质量问题全权负(fù)责、免费(fèi)维(wéi)修，购房(fáng)者在保修期结(jié)束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制(zhì)是大势(shì)所趋。一方面，98年(nián)房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另(lìng)一方(fāng)面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对(duì)购房民众的纳粹分子是什么意思(de)最(zuì)根本最实(shí)质(zhì)的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发商的(de)建(jiàn)筑(zhù)质(zhì)量，实现良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币(bì)。

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