导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房(fáng)地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售(shòu)面积超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气(qì)，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文(wén)试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披(pī)露(lù)全国(guó)有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭户(hù)人黑豆可以补充孕酮吗，怀孕了千万别吃黑豆均住宅间(jiān)数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是(shì)否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中(zhōng)还(hái)包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居(jū)民(mín)人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间(jiān)房所(suǒ)能满足(zú)，它与(yǔ)房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切相关。中国(guó)的人均住(zhù)宅间数(shù)较发达国(guó)家还有很大差距(jù)。人均住宅间数(shù)大于(yú)1同样(yàng)不意(yì)味(wèi)着中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无(wú)直(zhí)接公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至(zhì)2024年(nián)，中国(guó)每户(hù)城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然(rán)而事实上中国(guó)住宅市场(chǎng)供需(xū)并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套(tào)户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡，是因为(wèi)户均一套房无(wú)法满足流动(dòng)人口的租赁和置业(yè)需求。全国总人口的近三(sān)成都是(shì)流动人口(kǒu)，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房(fáng)，从而产生了(le)额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来(lái)地产(chǎn)仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模(mó)缩小，一人户、两人(rén)户占比不断增加，导致(zhì)家庭户(hù)数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新(xīn)户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化(huà)日益明(míng)显，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求(qiú)有望持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造(zào)势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均较发达国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房子”的(de)改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步(bù)入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是中国地(dì)产(chǎn)黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么当下房地产大分(fēn)化时代(dài)已至，大分化时代(dài)下(xià)地(dì)产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供(gōng)需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能(néng)级城市(shì)之间(jiān)，不同区域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披(pī)露全(quán)国已有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手(shǒu)房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是(shì)否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未(wèi)公布(bù)，我(wǒ)们无法直接知晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们测(cè)算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的(de)房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据(jù)此判断未(wèi)来房地(dì)产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察中国户均拥(yōng)有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅(zhái)数量(liàng)过剩的直观判(pàn)断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害(hài)综合(hé)风险(xiǎn)普(pǔ)查工作情(qíng)况为主(zhǔ)题的新闻发布会(huì)上，负责人对外披(pī)露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行业获(huò)取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以(yǐ)及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括(kuò)了大(dà)量(liàng)商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总(zǒng)的算下来(lái)，住宅(zhái)占比并(bìng)不(bù)大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查数(shù)据公布(bù)了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人(rén)都(dōu)有房间(jiān)居住。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间(jiān)数不(bù)能完全反映出城镇居民的(de)居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)住(zhù)宅(zhái)主要分两大类，一类(lèi)是(shì)商品住宅，另(lìng)一类是保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并没有直(zhí)接(jiē)公布城镇住宅数量(liàng)。居民(mín)住宅相关数据有两处可以直接公布，一(yī)是(shì)每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套(tào)数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国(guó)居民户均住宅数(shù)量(liàng)，我(wǒ)们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前(qián)商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅和非商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)比例，推(tuī)算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅总数除(chú)以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)户数，我们就能够(gòu)得到黑豆可以补充孕酮吗，怀孕了千万别吃黑豆城(chéng)镇户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套(tào)数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住宅存(cún)量到底(dǐ)有多少(shǎo)，目前(qián)缺(quē)乏一个(gè)准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数据(jù)，大致测算得到中国存量房(fáng)地产(chǎn)套(tào)数，并进一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥(yōng)有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年(nián)开始，新房(fáng)销售(shòu)中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数(shù)里(lǐ)的期房销(xiāo)售(shòu)，得到商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数计算(suàn)为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去三年（黑豆可以补充孕酮吗，怀孕了千万别吃黑豆2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套(tào)数除以(yǐ)家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇(zhèn)居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数(shù)据显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民的(de)住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租房与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定租赁(lìn)其他(tā)住(zhù)宅和购(gòu)买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其(qí)他住宅(zhái)、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到(dào)商品住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅(zhái)增幅(fú)为(wèi)过(guò)去十年变化幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年商(shāng)品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期(qī)房(fáng)，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套(tào)房(fáng)的三点含义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房的(de)程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇(zhèn)化(huà)进展终(zhōng)结(jié)，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房(fáng)并不(bù)意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来满足因(yīn)人口流动、居(jū)民换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美国(guó)、英国(guó)和日(rì)本(běn)的住宅(zhái)套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好一套房(fáng)，就会(huì)造成(chéng)人口净流入地的住宅市场供不应求，造(zào)成(chéng)房价或房租迅速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国(guó)的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口和(hé)省际(jì)流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会(huì)选择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老家(jiā)县(xiàn)城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流动人口在(zài)老家(jiā)拥(yōng)有住宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的(de)高工资(zī)吸引打工人(rén)，但(dàn)高(gāo)房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套房，在(zài)高房价的大城(chéng)市(shì)租赁一套(tào)房，在房(fáng)价(jià)较(jiào)低的(de)县城购买一套房。所以说户均(jūn)一(yī)套房(fáng)无法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城(chéng)镇住(zhù)宅中依(yī)然有(yǒu)不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批(pī)存(cún)在着建(jiàn)筑结构松(sōng)散、设施(shī)陈(chén)旧、安(ān)全(quán)隐患大等(děng)问题，如(rú)电线老化(huà)、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很(hěn)大的不(bù)便(biàn)和安全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成的老(lǎo)旧住宅面(miàn)积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数(shù)拥有(yǒu)的住宅面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭(tíng)没有独立(lì)卫浴(yù)和(hé)厨房。这类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难(nán)满足现(xiàn)代生活需求，在(zài)未来大(dà)都会被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和(hé)二居室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一(yī)居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积(jī)扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国(guó)人均水平的一半(bàn)。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积(jī)仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的家(jiā)庭界(jiè)定为住(zhù)宅(zhái)存(cún)在困难(nán)，若按这(zhè)个标准算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人(rén)均住(zhù)宅(zhái)面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的(de)人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去除公(gōng)摊面(miàn)积后，中国的人均可(kě)使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的(de)集体户人(rén)口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地(dì)产还会(huì)有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到中国城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)1套房(fáng)，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中国人口静态结(jié)构和(hé)动态趋势演(yǎn)绎，决(jué)定了(le)中国未来地产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅(zhái)现实之(zhī)下，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住宅(zhái)需(xū)求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家(jiā)庭户数增多(duō)，新(xīn)户(hù)购房(fáng)需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年我国(guó)城镇家(jiā)庭户均人口数不断下(xià)降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普(pǔ)显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户(hù)的占(zhàn)比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均(jūn)人(rén)口规(guī)模的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的(de)分化日益明显，资(zī)源和生(shēng)产要(yào)素逐步向经济带(dài)、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济资(zī)源(yuán)分(fēn)配的(de)再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量(liàng)为(wèi)72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增(zēng)长主要受益(yì)于人(rén)口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最(zuì)多(duō)。自建房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅(zhái)家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅净需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购(gòu)买经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村(cūn)和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必会进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的(de)住宅建筑(zhù)面积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施配套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善(shàn)性需(xū)求有待(dài)释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性(xìng)需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限于资金，倾(qīng)向(xiàng)于(yú)中小户型。已有住宅(zhái)家庭希(xī)望提高(gāo)生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数较其(qí)他(tā)国家(jiā)依旧存(cún)在不小差(chà)距。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经(jīng)济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济(jì)发展水(shuǐ)平的提高(gāo)，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积(jī)将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出(chū)现错配，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么未(wèi)来将(jiāng)是住宅质量(liàng)的供需冲突(tū)。房地(dì)产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧(jiù)二手房之间的差异(yì)也将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不是针对(duì)住宅(zhái)，因此可能存在(zài)统计(jì)偏差(chà)。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其(qí)增(zēng)速可能超预(yù)期。

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