饱受争(zhēng)议的(de)二手房交易中介(jiè)费问(wèn)题，正逐渐(jiàn)得到监(jiān)管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监(jiān)管总局联(lián)合(hé)发布了关于(yú)规范(fàn)房地产经纪服(fú)务的意见。意(yì)见提及(jí)，近(jìn)年来，部分房(fáng)地产(chǎn)经纪机构存在利用房源客源优势(shì)收(shōu)取过高费(fèi)用、未明码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客(kè)户(hù)个(gè)人信息等问题，加重交易当(dāng)事人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门从加强从业主体管(guǎn)理、明确经纪服(fú)务内容、合理确定经纪服务收费、严(yán)格(gé)实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首(shǒu)席(xí)分析师(shī)张大伟(wěi)称，随着(zhe)城市(shì)发展，一二线城(chéng)市(shì)二手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上海为例，二(èr)手房(fáng)占市场(chǎng)成(chéng)交(jiāo)比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房地产调控(kòng)重心逐渐(jiàn)从开发(fā)商过(guò)渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城规院住房政策研(yán)究中心(xīn)首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额(é)不低的大宗交易(yì)，由(yóu)于二手房交易成本较高、交易周期较长(zhǎng)，具有非常强的专业性，居民往(wǎng)往通过(guò)中(zhōng)介(jiè)来完成。但(dàn)很多(duō)中介利用信息不对称等问(wèn)题，将非必要(yào)的收费夹(jiā)带其中，如收(shōu)取过桥融(róng)资、按(àn)揭费、担保费等(děng)，对(duì)居(jū)民造(zào)成额外的负(fù)担，而且这些服(fú)务(wù)事项并未明码标价。

　　对于二手房(fáng)市场交易(yì)过程中(zhōng)存(cún)在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经纪(jì)服(fú)务在(zài)内的相关(guān)市场交(jiāo)易行为及(jí)其(qí)主(zhǔ)体(tǐ)进行规(guī)范(fàn)和秩序整顿，是房(fáng)地产市场管理(lǐ)和调控的主题。“当下，推进这项工作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重(zhòng)点

　　二手房(fáng)市(shì)场(chǎng)中，历(lì)来对(duì)房地产经(jīng)纪服务(wù)行业(yè)关注最多的一个(gè)话题，便是(shì)房地产(chǎn)经纪服务(wù)费的问题。a的负一次方是多少矩阵，a的负一次方是多少线性代数

　　张大(dà)伟认为(wèi)，未来(lái)相关部门主要监管的重点，将是对房(fáng)地产经纪服(fú)务收费及中介交易(yì)进行规(guī)范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房(fáng)屋(wū)交易过程中，部分(fēn)价值不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一(yī)笔金额不低(dī)的(de)中介费。以(yǐ)北京某房(fáng)地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费率计(jì)算，一套(tào)1000万(wàn)元(yuán)的(de)房屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务收费上，两部门在(zài)此次(cì)意见中提(tí)及，房地产经纪(jì)机构要合理降低住房(fáng)买卖和租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励(lì)按照(zhào)成(chéng)交价(jià)格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价。引导由交易双(shuāng)方共同(tóng)承担经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准的最早依据(jù)是1995年国家计委(wěi)建设(shè)部(bù)下(xià)发的(de)《关于房地产中介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中(zhōng)第六条(tiáo)规定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按(àn)成(chéng)交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执(zhí)行的2014年更新后(hòu)的收费标准(zhǔn)，即根(gēn)据(jù)这样的(de)规定：“少数特(tè)别复杂的住宅买卖(mài)经(jīng)纪服(fú)务，经交易各方协商同(tóng)意，可在规(guī)定(dìng)的收费标准(zhǔn)基础(chǔ)上适(shì)当上浮，上浮幅(fú)度最(zuì)高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前北(běi)京二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表(biǎo)示，本着“简政(zhèng)放权(quán)”的(de)精(jīng)神，北京2015年取消了房地产中(zhōng)介(jiè)服务等57个政(zhèng)府(fǔ)定价，房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务收(shōu)费多少由各(gè)中介机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介(jiè)机构在(zài)实际(jì)收取费用过程中，相关监管(guǎn)部门(mén)当前(qián)并未明确具体的(de)中介费率(lǜ)，中介机构仅需在服务过程中对收费标准(zhǔn)进行(xíng)明(míng)码标价即可。而(ér)房地产经纪服务机(jī)构在(zài)具体收取过程(chéng)中，会结合(hé)房屋价值及(jí)工资标准，综合计算出合适的中介费率(lǜ)。”张大(dà)伟(wěi)补充道。

　　对(duì)于明码标价问题，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地产经纪(jì)机(jī)构应当在(zài)经营门店、网站(zhàn)、客户端等场所或渠道，公(gōng)示服务项目、服务内容和(hé)收费标准，不(bù)得混合标价(jià)和(hé)捆绑收费。房地产经纪(jì)机(jī)构提供的基本服务和延伸服务(wù)，应(yīng)当分别(bié)明确服务项目(mù)和收费标(biāo)准。房地产经(jīng)纪机构(gòu)收费(fèi)前应当向交(jiāo)易当事人出具收(shōu)费(fèi)清单，列明收(shōu)费标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市场(chǎng)平均(jūn)水平的房地产(chǎn)经纪机构，住(zhù)房和城(chéng)乡建设部门将会同(tóng)市场(chǎng)监管等部门采取约谈等综合措施进行(xíng)重(zhòng)点监管(guǎn)。市场监管部门会同有(yǒu)关部门依法查处不(bù)按(àn)规定明码标价、操(cāo)纵经纪服务收费(fèi)等违(wéi)反价格和(hé)反垄(lǒng)断法律法(fǎ)规的行为。对房地产经(jīng)纪机构相关违法违规信(xìn)息，市场监管部门(mén)要依法依(yī)规纳(nà)入国(guó)家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按(àn)照(zhào)成(chéng)交价(jià)格(gé)越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的原则实行分(fēn)档(dàng)定(dìng)价，是(shì)否意味着，未来豪(háo)宅(zhái)的中介费有望大幅(fú)降低？

　　中原地(dì)产(chǎn)华南区总裁兼(jiān)深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦(lún)称，住建部发文(wén)鼓励按照(zhào)成交价(jià)格越高、服(fú)务(wù)费率(lǜ)越低的(de)原则(zé)实(shí)行分档定价(jià)，合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖(mài)和租赁(lìn)经纪(jì)服务费(fèi)用，主要(yào)还(hái)是规(guī)范行业，打击收(shōu)费过高的经纪机构，但对市场影响(xiǎng)有限(xiàn)，“以深圳为例(lì)，深(shēn)圳(zhèn)市(shì)场豪宅和普宅本来收费就不同(tóng)，各家收费普遍在合理(lǐ)范围内，加上(shàng)经纪服务费用对市场的影(yǐng)响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前两部(bù)门提出的(de)意见仅(jǐn)为(wèi)鼓励性质(zhì)，即只是(shì)纲领(lǐng)性(xìng)文件(jiàn)而(ér)非(fēi)规定(dìng)，未(wèi)来如何具体认定其中的细则，还需要看各城市落(luò)地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服(fú)务领域的调(diào)整改(gǎi)善、规范(fàn)化，有利于行业健(jiàn)康发展。同时，由(yóu)于二(èr)手房很多(duō)房源(yuán)在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押(yā)、不同税费等都(dōu)可能对交易产生(shēng)影响，这对(duì)房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务行业的专业性提出(chū)更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监陆骑麟(lín)指(zhǐ)出，在二手房买卖(mài)过程(chéng)中(zhōng)，原本应该(gāi)由(yóu)上下家各支付一半的(de)中介费，但(dàn)在一些(xiē)热点城(chéng)市(shì)的二手房交(jiāo)易过(guò)程中，往往会有这样的情形，因部(bù)分购房者(zhě)处于弱势(shì)地位(wèi)，从(cóng)而会出现中介费及税费均(jūn)由(yóu)购房者来(lái)承担。即使(shǐ)一(yī)些(xiē)房东愿意承担(dān)中(zhōng)介费(fèi)，这部分(fēn)费用也可能通过转嫁的方式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下家，市(shì)场(chǎng)这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一些房产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)公(ga的负一次方是多少矩阵，a的负一次方是多少线性代数ōng)司将(jiāng)其视(shì)为向(xiàng)购房者单边收费的行为。部分中介(jiè)公司可能会利用(yòng)其支(zhī)配地位，在原先经纪(jì)服(fú)务收费的(de)基础上，再次向房东(dōng)收取费用，而这部分费用，a的负一次方是多少矩阵，a的负一次方是多少线性代数房(fáng)东往(wǎng)往会将其转(zhuǎn)再次转(zhuǎn)嫁给(gěi)购房者，这实(shí)际上相(xiāng)当于变相推高(gāo)了房价(jià)。两部门提出严(yán)禁操纵经纪服务收(shōu)费，不仅有(yǒu)利于提高交(jiāo)易中操作(zuò)的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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