文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销(xiāo)售(shòu)”，不足一个月(yuè)时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等(děng)地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)了(le)，用你的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者(zhě)的不公平(píng)。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，这是房地(dì)产从大开发时代(dài)步(bù)入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋势，也是对(duì)购房老百姓(xìng)的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大(dà)开发(fā)进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预售制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天(tiān)经(jīng)地义。当然二次(cì)房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机(jī)制四大关(guān)键是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。如(rú)果按(àn)照(zhào)经济规律办事，中国一定(dìng)能实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳(wěn)健(jiàn)康(kāng)发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预(yù)售制、改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部(bù)分商品是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的(de)单方面(miàn)不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能(néng)交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看，预售制(zhì)对购房者非(fēi)常不公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期(qī)一(yī)般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至(zhì)不(bù)能(néng)交房的风(fēng)险。从(cóng)行业(yè)层(céng)面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风险。取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，这样(yàng)有助于(yú)落实中央(yāng)房住不炒精神、有助(zhù)于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制(zhì)度怎么来(lái)的(de)？国外什么(me)情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引入(rù)了(le)商品房预售制度。其实，当前(qián)世界不少国家存在(zài)预售制(zhì)。但是(shì)，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开(kāi)始(shǐ)销售，买家在购买期(qī)房后(hòu)并非(fēi)像中国一样在支付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在完(wán)全交房前进行(xíng)分期支付(fù)。所以(yǐ)，预(yù)售制度是需要严格(gé)的资(zī)金监管(guǎn)、分期支付以及违约(yuē)处(chù)罚措施作为保障的，如(rú)果没有这些(xiē)保障(zhàng)措施，一定会触(chù)发风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如(rú)借机(jī)取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售制度有一(yī)定历史阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国住房(fáng)进入存(cún)量(liàng)时代，取消预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆(gān)，不(bù)再把烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心(xīn)和房地产长效机制。这是(shì)个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场化改革，中(zhōng)国(guó)一定能化(huà)解这个(gè)难(nán)题，让房地产回归(guī)实体经济和居住属性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的(de)提(tí)升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房(fáng)地产也不能例(lì)外，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实(shí)施(shī)现房(fáng)销售是实现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐业、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行业企业健(jiàn)康(kāng)发展的重大措(cuò)施。在(zài)当前(qián)的情况下，取消(xiāo)预售制要(yào)结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当(dāng)期三好生、新模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国务(wù)院发(fā)展研究中心参(cān)与财税(shuì)改革方(fāng)案研究时(shí)，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专项(xiàng)研究(jiū)。（参考后来形(xíng)成(chéng)的专著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇出(chū)租(zū)是地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推行公(gōng)共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋(wū)或者其他临时(shí)住宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大多(duō)数居民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当(dāng)时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需要(yào)雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租是中国香港地(dì)产行业盛(shèng)行的(de)方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金周转期(qī)长等(děng)问题(tí)。针(zhēn)对这(zhè)一系(xì)列问题(tí)，不少(shǎo)地产(chǎn)商开(kāi)始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有所(suǒ)增加，开(kāi)发商资金(jīn)周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模(mó)式引(yǐn)入房地产销售，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业(yè)有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品流通(tōng)、资(zī)金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的见解，在(zài)努(nǔ)力寻求方法加快自身资金周转。当(dāng)时(shí)其(qí)在购下(xià)九龙一公里大概多少步 一公里大概要走几分钟的一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发(fā)售楼说(shuō)明书，上有文(wén)字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇(yǔ)的地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层(céng)价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用(yòng)类似租金的分期付款形(xíng)式，等新楼(lóu)落成(chéng)时(shí)，收(shōu)齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻了民众购房的(de)资金压力，加速(sù)了房屋的(de)建造(zào)和销(xiāo)售，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的(de)销售(shòu)模式成为当时中国香港房地(dì)产市场的一大特(tè)色(sè)，纵(zòng)观中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场(chǎng)的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效率地(dì)解决了(le)核心的住房供不应(yīng)求(qiú)的问(wèn)题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售(shòu)楼花(huā)模式推动了中(zhōng)国香港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门(mén)不断完善(shàn)、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场健康(kāng)发展(zhǎn)。例(lì)如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因建筑费(fèi)用(yòng)超支(zhī)停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香港(gǎng)管理部门提升了对于预(yù)售楼花制(zhì)度的监管，即要求(qiú)开发商在(zài)预售前，确保地价款已经全部支付，还要(yào)证(zhèng)明自身(shēn)有(yǒu)资(zī)金(jīn)等能(néng)力把项(xiàng)目完成，资(zī)金需放入律师所(suǒ)托(tuō)管，支取时(shí)需律所和建筑师(shī)的(de)核准(zhǔn)。为了(le)防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资金，中国香港要(yào)求律师行在银行(xíng)开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化(huà)机制，且银行的责(zé)任上升(shēng)，如出(chū)现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大(dà)风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体(tǐ)系逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中国内地面临住房需求大和供给量(liàng)短(duǎn)缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花”制度(dù)。建国以来(lái)，中国内(nèi)地优先(xiān)发(fā)展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大(dà)于城市(shì)化(huà)进程(chéng)，唯有解决住房(fáng)基(jī)础等城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时推行的(de)是“统一管理，统一(yī)分(fēn)配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展起步(bù)较(jiào)晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分配不(bù)公、效率低、配套(tào)差等问题，因(yīn)此(cǐ)福利分房制度不再适(shì)用于当时(shí)的国情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的需求量大(dà)，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地(dì)产市场(chǎng)的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商(shāng)品房(fáng)制(zhì)度，先后(hòu)出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深(shēn)化(huà)城镇住(zhù)房制(zhì)度改革，加快住房建设的(de)通知》文件，决(jué)定停止住房无偿(cháng)实物(wù)分配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房(fáng)供(gōng)给商品化、社会化的(de)住房新体制(zhì)，从(cóng)计(jì)划经济下的福利(lì)分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺(quē)少资金和开发(fā)时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两(liǎng)大(dà)难题，开发商(shāng)以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开发(fā)，形(xíng)成滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加(jiā)快。自(zì)此中国内地(dì)开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行(xíng)等(děng)多(duō)方迅速出台相关的信贷政策(cè)，支持购(gòu)房(fáng)者，极(jí)大(dà)作(zuò)用推(tuī)动(dòng)了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经(jīng)调整(zhěng)形成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房企资(zī)金压力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建设。一公里大概多少步 一公里大概要走几分钟具体来(lái)说，是指房地产(chǎn)开发(fā)企业将正在建设中的房屋(wū)预先出(chū)售给购房者(zhě)，由(yóu)购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在(zài)中国内地(dì)实践过(guò)程中，商品房预售流程(chéng)为：房地(dì)产开发商(shāng)办理(lǐ)预售许可证-签(qiān)订(dìng)商品(pǐn)房买卖合(hé)同-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋(wū)。在购房过(guò)程中，购房者需要(yào)一次性付清首付(fù)款，并采用银行(xíng)贷款的形(xíng)式一次(cì)性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能(néng)已(yǐ)拿到(dào)了全部(bù)购房款，这(zhè)点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按照工程进度(dù)付(fù)款有所不同(tóng)。对中国内地的开发商而言，预售制(zhì)商品房也开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城市(shì)化进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制(zhì)极大(dà)缩短房(fáng)企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期(qī)，同时增加市场商品(pǐn)房供(gōng)应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到(dào)了(le)重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场(chǎng)快速发展阶段的(de)资(zī)金需(xū)求(qiú)，也提高了(le)居(jū)民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事(shì)业取得(dé)巨大(dà)进步，数十年时间走完发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入(rù)快速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们(men)发(fā)布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存(cún)量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已成为中国内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地(dì)产行业(yè)的(de)发展。中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房地产历经二十多年长周期(qī)繁荣(róng)，行(xíng)业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国(guó)企(qǐ)先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地(dì)产也成为拉动中国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道(dào)，房地产带(dài)动的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房(fáng)地产及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中房地产对金(jīn)融、批发(fā)、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占(zhàn)全社会固定资(zī)产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比(bǐ)重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占比(bǐ)超过(guò)三(sān)分之一。从房地产融(róng)资存量占(zhàn)社融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银(yín)行不良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我(wǒ)们(men)的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的(de)33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的(de)31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房(fáng)市值占股(gǔ)债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与股债房市(shì)值的比例较高，主要是(shì)因为住房市(shì)值高，以(yǐ)及中国(guó)资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民(mín)投资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不(bù)可(kě)否认(rèn)，预售制(zhì)背后潜藏的风险确(què)实存在，当前(qián)的负(fù)面效应(yīng)愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担(dān)了所有(yǒu)商(shāng)品不能(néng)交付的(de)风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二(èr)卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房者(zhě)和(hé)开发商之间的购房合同(tóng)、购房(fáng)者和(hé)银行(xíng)的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根(gēn)据(jù)按(àn)揭贷(dài)款合同(tóng)按(àn)时向(xiàng)银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担(dān)的(de)风险较大。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分(fēn)房(fáng)企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到下行周期(qī)，会(huì)引(yǐn)发资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自(zì)身信用和购(gòu)房者对行(xíng)业的(de)信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经(jīng)营不善，出现资(zī)金(jīn)链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房者(zhě)签(qiān)订(dìng)的预售合同和按(àn)揭合(hé)同(tóng)，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力(lì)或短期不能(néng)还款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银(yín)行(xíng)将(jiāng)面临较(jiào)大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办(bàn)法(fǎ)》中明确规定了(le)开发企业预售商品(pǐn)房所(suǒ)得款(kuǎn)项应(yīng)当(dāng)用(yòng)于有关(guān)的工程建设，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门(mén)制定。但多年以来全国并没有统一(yī)的预售资金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城(chéng)市重(zhòng)点监(jiān)管资(zī)金(jīn)比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的(de)建安成本乘以建筑面积或者项目(mù)工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有资(zī)金继续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供(gōng)却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户(hù)资金如何被挪走(zǒu)的(de)？实际上，在过(guò)去房地产大开发(fā)时代(dài)的高周转背(bèi)景下(xià)，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比如工程(chéng)总承包方，以(yǐ)工(gōng)程(chéng)建设名义，获得(dé)监管账(zhàng)户拨(bō)付(fù)资金，再由(yóu)工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付的(de)工程款，远超工程(chéng)进(jìn)度所需(xū)。通过(guò)这些(xiē)方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提(tí)供了(le)资(zī)金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金(jīn)循环高周(zhōu)转模式(shì)，但一定程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设(shè)有定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求购房者支付的预付款比例(lì)相对(duì)较低(dī)，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预(yù)付款一般以定金(jīn)方(fāng)式支付(fù)，或按工程进度(dù)分期支付(fù)，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式(shì)：一般采(cǎi)用(yòng)两(liǎng)种方式发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是按工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款按照(zhào)工程进度(dù)逐渐发(fā)放(fàng)，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在(zài)商品房出(chū)现(xiàn)重大延期(qī)或(huò)重大缺(quē)陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方(fāng)式(shì)，一是期房由(yóu)政府或(huò)第(dì)三(sān)方(fāng)验收合格(gé)并提供验收(shōu)凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者(zhě)支(zhī)付的房款。二是开(kāi)发商(shāng)为购房者提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第(dì)三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期限(xiàn)内无条件返(fǎn)还，最(zuì)低(dī)首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还(hái)款，交付前资金由第(dì)三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据美国官(guān)方(fāng)数据，2021年美(měi)国平均首付(fù)比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋(wū)交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购(gòu)房者的(de)定金及(jí)首(shǒu)付款(kuǎn)由(yóu)第三(sān)方公证行或产(chǎn)权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房(fáng)者资金可(kě)通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而(ér)开(kāi)发商在(zài)房屋建设过程中的(de)资金(jīn)全部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供(gōng)一定(dìng)比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用(yòng)资(zī)金(jīn)直接损害银(yín)行利益，银行有充分(fēn)动机(jī)监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需(xū)取得由政府相关部(bù)门(mén)经(jīng)审查后发放的验收凭(píng)证，通过(guò)验收(shōu)凭证向银(yín)行得到(dào)购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可零首付(fù)购房，房(fáng)款按建造工期进度支付，按揭(jiē)按(àn)工期放(fàng)款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，开发商(shāng)或购房者(zhě)可(kě)购买期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可预售房(fáng)屋。签(qiān)署(shǔ)购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并(bìng)进(jìn)行(xíng)预(yù)约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由(yóu)于(yú)任何原(yuán)因不能(néng)购买，定(dìng)金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分(fēn)别为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包含在购房款中，属于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付(fù)方(fāng)面(miàn)，德(dé)国(guó)没(méi)有(yǒu)规定最低首付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也采(cǎi)取(qǔ)按工期支付房款的制度(dù)，一般(bān)分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点(diǎn)、比(bǐ)例(lì)因项目而异。一般来(lái)说，支付(fù)节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工(gōng)、地板完(wán)工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利(lì)率(lǜ)，银行按施工节奏分(fēn)多次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用期(qī)限，期(qī)限(xiàn)结(jié)束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公(gōng)司针(zhēn)对(duì一公里大概多少步 一公里大概要走几分钟)期房设计了(le)两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋(wū)出现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保险公(gōng)司保证开发商(shāng)赔偿或修(xiū)复(fù)，开发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款(kuǎn)比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前(qián)，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟通期(qī)房交易(yì)中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环(huán)节内(nèi)容(róng)确认(rèn)无误后签订(dìng)首付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方(fāng)面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金保险保护(hù)机(jī)制(zhì)，当开发商出现财务、经(jīng)营(yíng)问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔(péi)付，而超出(chū)10％的部(bù)分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，但是交房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)相(xiāng)对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公证公司(sī)的(de)检(jiǎn)验验收后才能(néng)交付，交付后(hòu)方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节(jié)，英(yīng)国(guó)期房预售(shòu)资金(jīn)监管极为(wèi)严格，资金(jīn)也由律师监管(guǎn)，在确认工程进(jìn)度、支(zhī)付相关款项过程中，由(yóu)买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资金在进入开发商账户(hù)前经过两道(dào)关口，有利(lì)于保(bǎo)障购房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发(fā)商(shāng)必须完(wán)成“预(yù)售房(fáng)定金保全措施”，交房前(qián)付款比(bǐ)例不超房款(kuǎn)的(de)20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日(rì)本二战结束后由于房屋供(gōng)给严(yán)重失衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本(běn)政府(fǔ)1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑物(wù)交易法》，经(jīng)多次修(xiū)订，目(mù)前是唯一(yī)一部规(guī)范(fàn)期房(fáng)交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的(de)部(bù)分，法律要求开(kāi)发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金(jīn)保全(quán)措施？即(jí)买(mǎi)卖双方(fāng)签订购房(fáng)合同(tóng)时，开发商向金(jīn)融机(jī)构(gòu)或指定保证(zhèng)机构或(huò)保险机构签订(dìng)定金保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的保证或(huò)保险，并将相应的保证(zhèng)金(jīn)证明(míng)书交付(fù)给购(gòu)房者。除定金外(wài)，其他预(yù)先支(zhī)付(fù)的购房(fáng)款也(yě)受该措施保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒闭(bì)导致(zhì)期房烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭保证(zhèng)金证(zhèng)明(míng)书向金融机构(gòu)或保证机(jī)构或保险公(gōng)司(sī)兑(duì)付，同时，开发商需向(xiàng)购房者(zhě)赔(péi)付违约金，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交房前只(zhǐ)需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即(jí)可向银行申请贷(dài)款，但交房后才(cái)开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度(dù)支付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金账(zhàng)户，交房(fáng)后(hòu)满(mǎn)1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后支(zhī)付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购(gòu)权合同以及订金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签订购买合同(tóng)，不执(zhí)行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加坡(pō)期房(fáng)同样(yàng)采(cǎi)取按工程进(jìn)度付(fù)款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付(fù)款(kuǎn)流程做了统一(yī)详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般(bān)为合同签(qiān)订后、地(dì)基完(wán)工、框(kuāng)架完工(gōng)、管道(dào)门(mén)窗(chuāng)等完(wán)工等，支(zhī)付比例(lì)约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度(dù)放款(kuǎn)，月供在(zài)此过程(chéng)中随着放(fàng)出贷(dài)款的(de)增加而增(zēng)加，未放(fàng)款部分无(wú)需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入(rù)银行专(zhuān)门的项(xiàng)目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建(jiàn)设有关(guān)。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房(fáng)屋保修(xiū)期，此后购房(fáng)者支(zhī)付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当(dāng)前房地产到了政策(cè)出手(shǒu)临(lín)界点，重点(diǎn)是(shì)保交(jiāo)楼和房(fáng)企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加(jiā)大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷(dài)现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予(yǔ)强有力的金(jīn)融(róng)工具支(zhī)持。另一(yī)方面，从现在起，对(duì)还(hái)在正常运转的房(fáng)企包括民(mín)营企业，加大(dà)支持力度，由优质房(fáng)企牵(qiān)头(tóu)并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估(gū)计形势复杂(zá)性(xìng)和人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长(zhǎng)效机制(zhì)四(sì)大(dà)关(guān)键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保(bǎo)护机制，如(rú)将已支(zhī)付(fù)定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签(qiān)订(dìng)合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保险公司介(jiè)入(rù)，为房屋重大延期以及重大缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进(jìn)度付款机(jī)制或(huò)交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分保护(hù)购房者的权(quán)益(yì)。资金监管环节，引(yǐn)入独(dú)立(lì)于开发商、银行的(de)第三方(fāng)资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部(bù)门直接(jiē)监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房保修期(qī)制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问题全权负责(zé)、免费维修，购(gòu)房者在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来(lái)看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的(de)预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所(suǒ)见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民众的(de)最(zuì)根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大(dà)的(de)提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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