饱受(shòu)争议的(de)二手房交(jiāo)易中介费问题，正逐渐得到(dào)监管(guǎn)部门的(de)重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住(zhù)建(jiàn)部、市场(chǎng)监管总局联(lián)合发布了关于规范房地产(chǎn)经纪服务(wù)的意见。意见(jiàn)提(tí)及(jí)，近(jìn)年来，部分房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)存在利(lì)用房源客源(yuán)优势收取(qǔ)过高费用、未明码标价(jià)、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人(rén)信息等(děng)问题，加(jiā)重交(jiāo)易(yì)当事(shì)人负担、侵(qīn)害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背(bèi)景(jǐng)，两(liǎng)部门(mén)从加强从业主体(tǐ)管(guǎn)理、明(míng)确经纪服务内容、合理确定经(jīng)纪服务收(shōu)费、严(yán)格实行明(míng)码标价等十方(fāng)面，提(tí)出了(le)意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地(dì)产首(shǒu)席(xí)分析(xī)师张大伟(wěi)称(chēng)，随着城(chéng)市发展，一二线城市二手(shǒu)房交易占(zhàn)比逐渐增加。以北(běi)京、上海为例，二手房(fáng)占市场成交比例超(chāo)过80％，大量二手房成交依赖中介(jiè)居间(jiān)成交，房(fáng)地产调控重心逐(zhú)渐从开发(fā)商过(guò)渡(dù)到中介(jiè)公司(sī)。

　　广东省(shěng)城规院住房政策研究中心首(shǒu)席(xí)研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房(fáng)对居民(mín)来说属于金额不低的(de)大宗交易，由于(yú)二(èr)手房交易成本较高、交(jiāo)易周(zhōu)期较长，具(jù)有非常强的专业性(xìng)，居民往往通过中(zhōng)介来(lái)完成。但很多中(zhōng)介利用信(xìn)息(xī)不(bù)对称等问题，将非必要的收费夹带(dài)其中，如收取过桥(qiáo)融资(zī)、按揭费(fèi)、担(dān)保费等，对(duì)居民(mín)造成(chéng)额外的负担，而且这些服务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服务在内的相关市场交易行为及其(qí)主体进行规范和秩序整顿，是(shì)房地(dì)产市场管理和调控的主题。“当下，推进这项工作的意义(yì)更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重点(diǎn)

　　二手房市场(chǎng)中，历来对(duì)房地产经(jīng)纪服务行业关注最多的一(yī)个话题，便是房地产(chǎn)经纪服务费的问题(tí)。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关(guān)部门主(zhǔ)要监管(guǎn)的(de)重点(diǎn)，将是对(duì)房地产(chǎn)经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在(zài)热点城市，二(èr)手(shǒu)房屋(wū)交(jiāo)易过程中，部分价值不菲(fēi)的房屋(wū)，往(wǎng)往要(yào)缴纳一笔金(jīn)额不低(dī)的中介费。以北(běi)京某房地产经纪(jì)服务机构2.7％的(de)服(fú)务费率计(jì)算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介(jiè)费(fèi)约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务收费上，两部门在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构要合理降低住房(fáng)买卖(mài)和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓(gǔ)励按照(zhào)成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价。引导(dǎo)由交易双方(fāng)共同承担经纪(jì)服(fú)务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服(fú)务收费标准的最(zuì)早依据是1995年国家计委建设部(bù)下发的《关于房地(dì)产中(zhōng)介服务(wù)收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第(dì)六条(tiáo)规定：房屋买卖代(dài)理收费，按成交(jiāo)价格总(zǒng)额的0.5-2狼籍和狼藉哪个正确，狼籍与狼藉到底怎么区别.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京(jīng)市执行的(de)2014年(nián)更新后的收费标准，即(jí)根据(jù)这样的(de)规(guī)定：“少数(shù)特别复杂(zá)的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在(zài)规定的(de)收(shōu)费标准基(jī)础上适当上浮(fú)，上浮幅度最高(gāo)不得(dé)超过10％。”这意味着，当前北京二手房(fáng)中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放权”的精神，北(běi)京2015年取消了(le)房地产中介(jiè)服务等57个政府定价，房地产(chǎn)经纪服务收费多少由(yóu)各中介机构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构(gòu)在实(shí)际收(shōu)取费用(yòng)过程中(zhōng)，相关(guān)监管部(bù)门(mén)当前并(bìng)未明(míng)确具体的(de)中介费(fèi)率，中介机(jī)构仅需在服务过程中对(duì)收费标准(zhǔn)进(jìn狼籍和狼藉哪个正确，狼籍与狼藉到底怎么区别)行明码标价即可。而房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务机构在具体收取(qǔ)过程(chéng)中，会结合(hé)房(fáng)屋价值及工资(zī)标准，综(zōng)合计算(suàn)出合适的中介费率(lǜ)。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明(míng)码标价(jià)问题，两部门在此次意见中提及，房地产经纪(jì)机构应当在经(jīng)营门店(diàn)、网站、客户端(duān)等(děng)场所或渠道(dào)，公示服(fú)务项(xiàng)目、服务内容和收费标(biāo)准，不(bù)得混合(hé)标价和捆绑收(shōu)费(fèi)。房地产(chǎn)经纪机(jī)构提供的(de)基本服务和延(yán)伸服务，应当分(fēn)别(bié)明确(què)服务项(xiàng)目和收费标(biāo)准。房地(dì)产经纪机构收费前应当向交(jiāo)易当事人出具收费清单，列明收费标(biāo)准、收费金额，由当(dāng)事(shì)人(rén)签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市场(chǎng)平均(jūn)水平的(de)房(fáng)地产经(jīng)纪机构(gòu)，住房和城乡建(jiàn)设部(bù)门将会同市场监管等部门采取约谈等综(zōng)合措施进行重点监(jiān)管。市场(chǎng)监管部门(mén)会同(tóng)有关部门依法查处不(bù)按规定明码(mǎ)标价、操(cāo)纵(zòng)经纪服(fú)务收(shōu)费等违反(fǎn)价格和反垄断法律法规的(de)行为。对房地产经纪机构相关(guān)违(wéi)法违规信息，市场(chǎng)监管部(bù)门要依法依(yī)规(guī)纳入国家企业信用信(xìn)息(xī)公示系(xì)统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低的(de)原则(zé)实(shí)行分档定价，是(shì)否(fǒu)意味着，未(wèi)来豪(háo)宅的中介费有望大幅降低(dī)？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼深圳(zhèn)中原总(zǒng)经理(lǐ)郑(zhèng)叔伦(lún)称(chēng)，住(zhù)建部发文鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低(dī)的原(yuán)则实行分(fēn)档定(dìng)价，合理(lǐ)降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还是规范行(xíng)业，打击收费过(guò)高的经纪机构(gòu)，但对市(shì)场影响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来收费就(jiù)不同(tóng)，各(gè)家收费普遍(biàn)在合理(lǐ)范围内(nèi)，加上经(jīng)纪服务费(fèi)用对市场的(de)影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前两部门(mén)提出的(de)意见仅为(wèi)鼓励性质(zhì)，即只是纲领性文件而非规定(dìng)，未来如何具(jù)体(tǐ)认定(dìng)其中(zhōng)的细则，还需要看各城市(shì)落地(dì)执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表(biǎo)示(shì)，“从目前市场看，经纪服(fú)务领域(yù)的调整改善、规范化(huà)，有利于行业健康发(fā)展(zhǎn)。同(tóng)时，由(yóu)于二手(shǒu)房很多房源(yuán)在产权方(fāng)面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同税费(fèi)等(děng)都(dōu)可(kě)能对交易产生影(yǐng)响，这(zhè)对房地(dì)产(chǎn)经纪服务行业的专业性提(tí)出(chū)更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研(yán)究总监陆(lù)骑麟(lín)指(zhǐ)出，在(zài)二(èr)手(shǒu)房买卖(mài)过程中，原本应该由上(shàng)下家各支(zhī)付一(yī)半的中介费，但在一(yī)些(xiē)热点城市(shì)的二手房交易过程(chéng)中(zhōng)，往往会有这(zhè)样的情形(xíng)，因部(bù)分购(gòu)房者处于弱势地位，从而会出现中介费及税(shuì)费(fèi)均由购房(fáng)者来承(chéng)担。即(jí)使(shǐ)一些房东愿(yuàn)意(yì)承担中介费(fèi)，这部分(fēn)费用也可能通过(guò)转嫁的方式，在(zài)房价中有(yǒu)所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转嫁给下(xià)家(jiā)，市(shì)场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一(yī)些房产中(zhōng)介公(gōng)司将其视为向(xiàng)购房者单(dān)边收(shōu)费(fèi)的行为。部分中介公司可能会(huì)利(lì)用其支配地位(wèi)，在原狼籍和狼藉哪个正确，狼籍与狼藉到底怎么区别先经纪服务收费的基础上，再(zài)次向房东收取费用，而(ér)这部分费(fèi)用，房东(dōng)往往会将其转再次转嫁给购房者，这实际上相(xiāng)当于变相推高了房价。两部(bù)门提出(chū)严禁操(cāo)纵经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)，不仅有利(lì)于提高交易中操作的(de)透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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