5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以公募基(jī)金为代(dài)表的(de)机(jī)构对(duì)于这一板块已经在悄(qiāo)然(rán)布(bù)局。数据(jù)显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均(jūn)较4月(yuè)28日时有小幅(fú)增长。根据(jù)基金一(yī)季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部(bù)回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房(fáng)地产的(de)配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房(fáng)地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表(biǎo)现出色，但(dàn)公募所持(chí)房(fáng)地产公司市值(zhí)在股(gǔ)票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现(xiàn)了三年来(lái)的首次回升(shēng)，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步(bù)回升，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于(yú)房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金一(yī)季(jì)报汇(huì)总的(de)重仓股中(zhōng)，房地产板块排名(míng)最(zuì)高的是(shì)保利(lì)发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变(biàn)化(huà)之(zhī)处首先(xiān)在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金(jīn)地集团退出百(bǎi)大(dà)之(zhī)列(liè)。但考虑(lǜ)到(dào)房地产是复苏链上最后一环(huán)，且(qiě)首季并非行(xíng)业销售(shòu)旺季，其(qí)传导到二(èr)级(jí)市(shì)场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断(duàn)房地产(chǎn)已(yǐ)经进入大分化时(shí)代，一二线城市好于三(sān)四线城市。而映射到二级市场(chǎng)投(tóu)资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一(yī)去不返了。“如果按照(zhào)产业周(zhōu)期来(lái)分类，包括房地产等几类行业(yè)在(zài)盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期(qī)或者衰退(tuì)期的行业，传(chuán)统认(rèn)知上没(méi)有什么投资机(jī)会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出(chū)现了(le)一些(xiē)机(jī)会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生(shēng)了更大的变(biàn)化。”一不(bù)愿具名(míng)的上海(hǎi)公募基(jī)金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态(tài)度(dù)：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积(jī)很(hěn)难再出(chū)现(xiàn)了(le)，2022年光是(shì)居民存款数(shù)量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量地产的(de)更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米(mǐ)。需求端还需(xū)要有(yǒu)一定的政(zhèng)策出来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至(zhì)今(jīn)日，无(wú)论从城镇化(huà)的进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已告别住房(fáng)短缺时(shí)代，而目前居民的(de)杠杆(gān)率和房价收入也不支(zhī)撑(chēng)每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而行业高(gāo)增的(de)时代已经过去，未来(lái)行业的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出现信用(yòng)风险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧(cè)出(chū)清的(de)过(guò)程。这(zhè)个过程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的公司就能够(gòu)通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的(de)提升。当(dāng)行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过(guò)去了，但不代表没有投资机会，机会在于城(chéng)市(shì)、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也(yě)是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募(mù)乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性(xìng)标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体(tǐ)的个(gè)股(gǔ)来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以(yǐ)来(lái)实现股价(jià)上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前(qián)五(wǔ)的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分(fēn)别是(shì)上实(shí)发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排(pái)名(míng)第一的(de)上实发展，五(wǔ)一(yī)假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连续两个交易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基(jī)本面来看，上实发(fā)展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与(yǔ)经(jīng)营(yíng)。公司(sī)的主要产品及(jí)服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程(chéng)项(xiàng)目、酒店经营。从(cóng)业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一(yī)季(jì)度，其(qí)实(shí)现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其(qí)布局的(de)例子。以3月(yuè)31日时的首季十大(dà)流通股股东来看， 具体包括公募的(de)上银基金(jīn)、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公(gōng)司等都跻身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一(yī)季度的收入利(lì)润规模大幅度(dù)复苏(sū)。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情(qíng)时代出租率复(fù)苏至(zhì)近年来(lái)最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算持续(xù)性(xìng)向好，从数(shù)字上看，一(yī)季(jì)度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑(zhù)面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸(xī)引了知名机构在其中持续驻足(zú)。从第一季(jì)度十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，知名私(sī)募(mù)高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前十(shí)中(zhōng)，这也是连续第三(sān)个季(jì)度他有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入(rù)前十。同时(shí)榜单中还(hái)有一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单(dān)：首(shǒu)季(jì)公司实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意到两(liǎng)只公募指基(jī)首(shǒu)季新杀入十大流通股(gǔ)股东(dōng)行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名(míng)第七(qī)位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位(wèi)，此(cǐ)外联(lián)袂(mèi)出现(xiàn)的(de)机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析(xī)：“经历(lì)过(guò)行(xíng)业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质(zhì)土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于(yú)信用问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金额）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙头(tóu)房企的融(róng)资(zī)成本(běn)不断(duàn)下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的销(xiāo)售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发(fā)展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性(xìng)机(jī)会依然存(cún)在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要(yào)又体现(xiàn)为(wèi)库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段(duàn)表现(xiàn)出(chū)较(jiào)低的融资成本(běn)，优质的(de)开发资(zī)源和良(liáng)好的不动产资产(chǎn)运营(yíng)能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没(mé是什么关系叫侄子，侄子算自己后人吗i)有(yǒu)中(zhōng)特估(gū)，国央企相较于民营地产公(gōng)司(sī)也是更(gèng)有优势的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资源债权债(zhài)务(wù)关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相较于(yú)民(mín)企来说估(gū)值的修(xiū)复(fù)更明显。中特估的角度从(cóng)中(zhōng)长期的维度(dù)看，行(xíng)业(yè)的(de)逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金流创造能力(lì)，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应(yīng)该关注估(gū)值(zhí)相对(duì)较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运(yùn)营能力(lì)强、可以创造(zào)持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将(jiāng)受益于行(xíng)业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投(tóu)资首(shǒu)席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观(guān)地去持续观察国企央企在三个方(fāng)面是否(fǒu)可以维持，首先是融资(zī)成本保持(chí)低位，其次是销(xiāo)售份额持续提(tí)升，再次是拿(ná)地份额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多给(gěi)一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年(nián)一季度的业绩分化(huà)更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江集(jí)团等(děng)房企营收、净利均实现了(le)业绩(jì)的回正，甚至是较大(dà)增速的增(zēng)长。而这些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内(nèi)人士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改(gǎi)善(shàn)的(de)房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去两(liǎng)三年时间，尤其(qí)是在(zài)2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在(zài)持(chí)续性地拿地，且主要集中在(zài)核(hé)心城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动(dòng)能够推动(dòng)房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的(de)过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时(shí)也提(tí)醒表示，在房(fáng)地产的复(fù)苏过程中，还(hái)面临着一(yī)些不(bù)确定(dìng)性(xìng)。其实整个市(shì)场从(cóng)四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了(le)杭州、成都等(děng)极个别城市四月环比三月相对表现较(jiào)好之(zhī)外，包括(kuò)北(běi)京、上海在内的绝大多数城市(shì)都(dōu)出现环比下(xià)滑的情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市场表(biǎo)现也不太(tài)乐(lè)观。按照现(xiàn)在(zài)的(de)经(jīng)济状(zhuàng)况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及(jí)市场的去库(kù)存压力、企业(yè)的(de)资金面压力，可(kě)能(néng)会出现，到六月份(fèn)房企为了半年报(bào)冲(chōng)业绩(jì)出现市场的短期(qī)反弹(dàn)外的(de)一(yī)个市场(chǎng)乏力现象。也就是(shì)说，第(dì)二季(jì)度、第三(sān)季度(dù)增长不确定性的压力仍(réng)旧较(jiào)大(dà)。

　　上海(hǎi)利(lì)檀(tán)投资董事(shì)长陈昊(hào)扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其(qí)上下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的(de)要慢很多，我(wǒ)们要多给(gěi)一(yī)些耐心，这(zhè)个时(shí)候，在房(fáng)地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也(yě)意味着，只有极为少(shǎo)数的(de)、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴(bàn)随整个行业(yè)的(de)弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只能耐(nài)心地(dì)去(qù)等待它(tā)的基本面不断地(dì)凸显出来，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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