5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构(gòu)对于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布(bù)的总份额均(jūn)较4月(yuè)28日时(shí)有小幅增(zēng)长。根据(jù)基金一季(jì)报统计，龙头与地(dì)方国企央企获得增持，持(chí)仓数量占流(liú)通股比(bǐ)重(zhòng)增幅(fú)五只(zhǐ)个股分别为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持(chí)有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司市值在股(gǔ)票资产(chǎn)中的占(zhàn)比却断(duàn)崖式下(xià)跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更(gèng)是进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房(fáng)地(dì)产行业的(de)持(chí)股比例也同步回(huí)升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得(dé)以延(yán)续(xù)。数据统计显示(shì)，公(gōng)募(mù)重(zhòng)仓持有房地产板块(kuài)一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个(gè)股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地(dì)产(chǎn)的(de)投资愈(yù)发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板块排名(míng)最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名(míng)第二(èr)的(de)是(shì)招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股(gǔ)万科(kē)A排在(zài)第96位。对比去(qù)年四季报(bào)，变化(huà)之处首(shǒu)先在于(yú)几只房地产龙头股(gǔ)从排位(wèi)上(shàng)看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是(shì)金地集团退出百(bǎi)大之(zhī)列(liè)。但(dàn)考虑(lǜ)到房(fáng)地产是复苏链上最后一环，且首季(jì)并(bìng)非行(xíng)业(yè)销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至机构持仓(cāng)上还(hái)需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入(rù)大分化(huà)时代，一(yī)二线(xiàn)城市好于三四线城市。而映射到(dào)二(èr)级市场(chǎng)投资上(shàng)，配(pèi)置房(fáng)地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如果按照产(chǎn)业周期(qī)来分(fēn)类，包括房地产(chǎn)等(děng)几类行业在盖特纳(nà)曲线里属(shǔ)于(yú)成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没(méi)有什么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的(de)行业(yè)也出现了一(yī)些机会(huì)，背(bèi)后的逻辑是供给侧(cè)发生(shēng)了更大的变化。”一(yī)不(bù)愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不(bù)过也有公募人(rén)士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行(xíng)业前几年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米的年销售(shòu)面积(jī)很难(nán)再出现了，2022年(nián)光是居民存(cún)款(kuǎn)数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平(píng)方米。需求端(duān)还(hái)需要有一定的政策(cè)出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产(chǎn)研(yán)究员吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程(chéng)，还是人均住房面积(jī)（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居(jū)民(mín)的杠杆率和房(fáng)价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及(jí)过快(kuài)上行的房(fáng)价，因而行业(yè)高增的时代(dài)已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将回落(luò)，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就很容(róng)易出现(xiàn)信(xìn)用风险(xiǎn)问题（类似2022年(nián)的(de)民(mín)营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧(cè)出清的过程。这(zhè)个过程中，综(zōng)合竞争力强的(de)公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会(huì)在于(yú)城市、位置(zhì)身份证号码150开头是哪里的，身份证号150开头的是哪里的、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投(tóu)资(zī)，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这(zhè)样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体(tǐ)机构的(de)务实之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月(yuè)10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中(zhōng)信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的(de)个(gè)股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个(gè)股，在(zài)纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房地(dì)产类(lèi)标的股中，本月以(yǐ)来(lái)实(shí)现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间(jiān)段(duàn)恰(qià)好排名前五的(de)公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上(shàng)实(shí)发展，五一假(jiǎ)期归来后日成(chéng)交量明(míng)显放大(dà)，4日、5日连续两个(gè)交易日(rì)收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业(yè)务为房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发(fā)与经营。公司的主要产(chǎn)品及(jí)服务为房地产销售(shòu)、房地产(chǎn)租赁、物业管理服(fú)务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一(yī)季度(dù)，其实现(xiàn)营业(yè)总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来看，各(gè)类机构都有对其布局的例子(zi)。以(yǐ)3月(yuè)31日时(shí)的首季十(shí)大(dà)流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇金、长城资(zī)产(chǎn)管理公司等都跻身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二(èr)的浦东(dōng)金桥也(yě)是上海本地房企(qǐ)，其第(dì)一季度的(de)收入(rù)利润规模大(dà)幅度复(fù)苏。究(jiū)其原因，一(yī)方面是该(gāi)公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另(lìng)一方面则是公司拿(ná)地结算(suàn)持续性向好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势(shì)头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大(dà)流(liú)通股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十中，这也是连续第三个季度(dù)他有的两只产(chǎn)品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上(shàng)海区域性(xìng)地产公(gōng)司外(wài)，荣安地产则(zé)是主要布(bù)局在深圳的地(dì)产(chǎn)公司(sī)，一(yī)季报交出的(de)也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首季新杀入(rù)十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则(zé)排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私(sī)募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基(jī)金(jīn)相(xiāng)关人士分析(xī)：“经(jīng)历过(guò)行业(yè)洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出(chū)；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供(gōng)给(gěi)较多（券商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目(mù)前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额(é)/销售(shòu)金额）基本(běn)在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看(kàn)，龙头房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负(fù)债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净(jìng)负(fù)债率普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本(běn)看，龙头(tóu)房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在(zài)当(dāng)前中特(tè)估的浪潮下(xià)，央国企地产股或(huò)存(cún)在发展的(de)大好机会。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然(rán)存(cún)在，少部分(fēn)公司尤(yóu)其是央(yāng)企占据显著优势(shì)，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优(yōu)质的(de)开发(fā)资(zī)源和(hé)良好的不动(dòng)产资(zī)产运(yùn)营(yíng)能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国(guó)央企相较于民营地产公司(sī)也是更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债(zhài)权债务(wù)关系等问题，市场(chǎng)对(duì)民营房开(kāi)企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业出(chū)清(qīng)的过程中，央国企相较于民企来说(shuō)估值的(de)修复更明显(xiǎn)。中特估(gū)的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业的(de)逻辑在于集中度提升后，行业进入(rù)高质量(liàng)发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和现金流创造(zào)能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估(gū)值相对较(jiào)低，企业(yè)自身资产(chǎn)的质(zhì)量好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可以创造持续(xù)现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比(bǐ)较(jiào)低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中度提升的头部公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话(huà)，或许还(hái)是(shì)保(bǎo)利发展(zhǎn)、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不(bù)过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去(qù)持续观察国企央企(qǐ)在三个方(fāng)面是(shì)否(fǒu)可以(yǐ)维持(chí)，首先是融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次(cì)是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机(jī)构需要(yào)多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报(bào)梳理发现(xiàn)，对(duì)于(yú)2022年的业(yè)绩(jì)出现的(de)整体下滑，2023年一(yī)季度(dù)的业(yè)绩分(fēn)化(huà)更趋明显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等房企营收、净(jìng)利均实现(xiàn)了(le)业绩的(de)回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而(ér)这些公司(sī)也是机构(gòu)的(de)重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房(fáng)地(dì)产业内人(rén)士张宏伟向《身份证号码150开头是哪里的，身份证号150开头的是哪里的红周刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出现(xiàn)明显改善(shàn)的房企，主要是因为(wèi)过去(qù)两(liǎng)三(sān)年(nián)时间，尤其是在2021年(nián)下半年民(mín)营房企不(bù)怎么投资(zī)拿地之后，国有企业(yè)仍在持(chí)续性地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够(gòu)推(tuī)动房企(qǐ)销售业(yè)绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能够保有一个正(zh身份证号码150开头是哪里的，身份证号150开头的是哪里的èng)增长。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏(sū)过程(chéng)中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整个(gè)市场(chǎng)从四(sì)月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环(huán)比三月相对表现较(jiào)好之外(wài)，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都出现环(huán)比下滑的情况。而(ér)现在五(wǔ)月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按(àn)照现在的(de)经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市(shì)场(chǎng)的(de)去库存压力(lì)、企业的资(zī)金(jīn)面压力(lì)，可能(néng)会(huì)出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲(chōng)业(yè)绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的(de)一(yī)个市场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也(yě)就是说，第二季(jì)度、第三季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房(fáng)地(dì)产以及(jí)其(qí)上(shàng)下游产业链的复苏速度都比想象的(de)要慢(màn)很多，我们(men)要多(duō)给一(yī)些(xiē)耐(nài)心，这(zhè)个时候(hòu)，在房地(dì)产以及上下(xià)游就(jiù)不是赚快(kuài)钱(qián)的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得(dé)比同行(xíng)好得多的(de)企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能(néng)耐心地去等待它的基本(běn)面(miàn)不断地凸显出(chū)来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅(jǐn)为(wèi)举例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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