近两年火爆的创新(xīn)产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士(shì)对此表示，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs主要特(tè)征之一(yī)，稳(wěn)定(dìng)分红体(tǐ)现出该类产品长期投(tóu)资价值，通过(guò)观(guān)测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金等(děng)指标(biāo)，也是观察REITs项目底层(céng)资(zī)产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意(yì)，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权(quán)到(dào)期后不再产生(shēng)现金(jīn)收(shōu)益，特许经营权分红(hóng)目(mù)前已(yǐ)包含了利润分配和(hé)本金(jīn)的归还，在选择投资标(biāo)的时应(yīng)了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公(g华大基因是国企吗ōng)募REITs产品分红

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公(gōng)布(bù)。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例(lì)的(de)稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年分配(pèi)金(jīn)额占可供(gōng)分配(pèi)金额(é)比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

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　　中金基(jī)金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期(qī)分红(hóng)收益，以及基金(jīn)份(fèn)额交易价格的变化。基金(jīn)份额二级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波(bō)动。与(yǔ)此相比，基金分红(hóng)预期则更有(yǒu)规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础(chǔ)设施资(zī)产的经营现(xiàn)金流(liú)，投资人(rén)通(tōng)过基金募集材(cái)料和信息披(pī)露文(wén)件，结合行业(yè)及市(shì)场(chǎng)情况，可以分析基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩，作为(wèi)进行(xíng)投(tóu)资决策的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基(jī)金(jīn)份额二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基金份额持有人实际获得的现金(jīn)收益(yì)，对于长期投资者更具参(cān)考价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募(mù)集基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法规要(yào)求，基础设施基金(jīn)应(yīng)当将(jiāng)90％以(yǐ)上(shàng)合(hé)并后基金年度可分(fēn)配金额以现金形式(shì)分配(pèi)给投资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的(de)主要特(tè)征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价(jià)格反映这类(lèi)产品“股(gǔ)性”的一面，分红体(tǐ)现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要求，分红类(lèi)似于债券派息(xī)，但(dàn)不等同于债(zhài)券的固定利息回报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资(zī)者(zhě)的投资品类，为资产配置多(duō)元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置(zhì)价(jià)值。另一方面，公募REITs的(de)分红(hóng)能(néng)够帮助机构投资者稳定收(shōu)益(yì)。机构投资者公募(mù)REITs能够通(tōng)过分红(hóng)获取相对于投(tóu)资债券相(xiāng)对高的收(shōu)益性(xìng)，在(zài)有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了(le)投(tóu)资收益“落袋(dài)为安”外，市(shì)场(chǎng)对(duì)于未(wèi)来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级(jí)市(shì)场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报(bào)，部(bù)分产品(pǐn)受宏观(guān)经(jīng)济的影响，可分配金额完成率不达(dá)预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格波(bō)动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的(de)主要因素之一，而稳(wěn)定的分红(hóng)有(yǒu)利于吸引(yǐn)投(tóu)资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一(yī)方(fāng)面市(shì)场(chǎng)热(rè)点呈现向股票和债券(quàn)回归(guī)的过程(chéng)；另一方(fāng)面(miàn)，基础设施(shī)项目的经营业绩相对经济(jì)活力的改善(shàn)有一(yī)定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对(duì)基金份额的开盘(pán)指导价做调减处理，调减金额根据单位(wèi)基金份额的分(fēn)红金额进行计(jì)算。除(chú)权(quán)操(cāo)作是对分(fēn)红(hóng)前后基金份额(é)净值变化的(de)修正，使投(tóu)资人(rén)在基金(jīn)分红前(qián)后均可以获得公(gōng)平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投(tóu)资(zī)的信心，同时(shí)需结合持有(yǒu)产品的特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益(yì)的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应(yīng)了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人(rén)士(shì)还提(tí)醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募(mù)基金分红前(qián)提是本(běn)金之(zhī)上的增(zēng)值部分不同，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)REITs基金运作期间(jiān)的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分之间的比(bǐ)例是变动(dòng)的，与现有(yǒu)公募基金分红差(chà)异很大，大多数(shù)普通投(tóu)资者可(kě)能(néng)把“分(fēn)派”金额误认(rèn)为(wèi)是持续分红(hóng)。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价(jià)值(zhí)面(miàn)临(lín)极(jí)大不确定性，这是该类投资者应该注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示(shì)，目(mù)前公(gōng)募(mù)REITs主要有特许经(jīng)营权类和产(chǎn)权类两(liǎng)大资(zī)产(chǎn)类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包括每年的现金(jīn)分红及资产增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产(chǎn)品的收益主要来自项目每(měi)年的现金分红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类资产的分红包(bāo)括(kuò)了利润分(fēn)配和本金的归(guī)还，两者的比率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资(zī)产的(de)公(gōng)募REITs可以内(nèi)部收(shōu)益(yì)率(lǜ)（IRR）来(lái)衡(héng)量(liàng)投资(zī)收(shōu)益。普通投资(zī)者在选择(zé)投资标的时，应了(le)解公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示，从细分(fēn)来看，各类(lèi)公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红(hóng)因底层资产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)不同而(ér)形成区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相(xiāng)当(dāng)于包含“本金+收益(yì)”，分红相(xiāng)对较多，债性偏(piān)强。而(ér)产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产(chǎn)的价值(zhí)增值(zhí)，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属(shǔ)性，对所选择产品的二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特(tè)许经营(yíng)项目在经营权(quán)到期后不再能产生(shēng)现(xiàn)金收益(yì)，因(yīn)此将可供(gōng)分配(pèi)金额(é)的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限较(jiào)短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高(gāo)的分派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派(pài)率相(xiāng)对较低(dī)，也有足够(gòu)年限收回本金并(bìng)取得收(shōu)益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包(bāo)含了投资本金(jīn)，在不进行(xíng)扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基金(jīn)份额单价随着分派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投(tóu)资特许经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自项目(mù)剩余期(qī)限(xiàn)产生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项目相比，产权类项(xiàng)目的(de)土(tǔ)地(dì)或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用年限(xiàn)一般(bān)较长，再加上到(dào)期后通过对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追(zhuī)加投资(zī)，有机会进一(yī)步延长经(jīng)营期限。这种类似永续经营(yíng)的假设(shè)反(fǎn)映在(zài)基础资产(chǎn)的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人(rén)称。

　　观测(cè)内部收益(yì)率等指标

　　评估(gū)项目底(dǐ)层资(zī)产运营(yíng)情况

　　在(zài)基(jī)金(jīn)分红(hóng)的时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红期(qī)，投资者可以观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)等(děng)指标，来(lái)观察和评估项目底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中航基(jī)金(jīn)表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是年(nián)报中披露的经营活动现金流，二是可供(gōng)分配(pèi)现金，二者存在本质(zhì)性区别。经(jīng)营活动产生的现金净(jìng)流(liú)量是指(zhǐ)企业经营、筹资(zī)、投资产生的现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可(kě)供分配(pèi)的(de)现金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润(rùn)表的项目进行调(diào)整(zhěng)，加期(qī)初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相(xiāng)对(duì)股债(zhài)市场独立的资(zī)产配置功能，比较适合(hé)长(zhǎng)期持有。建议投资者对(duì)经营(yíng)权类的(de)资产可以更多关注内部收益率的高低，对(duì)产权类的资产(chǎn)更多(duō)关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自(zì)底层资产的(de)经营(yíng)净现金流(liú)，所以底层资(zī)产运营(yíng)情况直接影响投资回报(bào)，投资者可(kě)综合考虑原始(shǐ)权(quán)益人综(zōng)合(hé)实力、运营(yíng)管理机构(gòu)实力(lì)、公募基金(jīn)管理人实力(lì)等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交(jiāo)易带(dài)来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建(jiàn)议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规模较为(wèi)可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说明书均(jūn)会载(zài)明REITs在(zài)发行首年及次年的(de)可供分(fēn)配金(jīn)额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募(mù)集材料中(zhōng)披露预测进行(xíng)比较分析，结(jié)合(hé)经济及市场的实(shí)际环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行(xíng)判断。”中金基(jī)金上述负责人也称。

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