万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年(nián)初“万(wàn)柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣称(chēng)要(yào)做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集(jí)团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到(dào)舆论关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团(tuán)成(chéng)了(le)共同(tóng)债务人被中国信达追债，中(zhōng)国信(xìn)达为了收回钱(qián)款不得(dé)不将中(zhōng)赫抵押(yā)的75套万柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是(shì)，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集(jí)团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜(cài)的时候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的(de)可(kě)能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上(shàng)架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司不良(liáng)债权转让项目(mù)”，债权总额高达(dá)近47亿(yì)，该项目的(de)抵押(yā)物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不良债(zhài)权转让项目(mù)的处(chù)置主体是中国信达资产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司北京(jīng)市分公司（下称(chēng)中国信达北分(fēn)），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的(de)不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权金额(é)约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次(cì)围观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面上(shàng)看，这就是一起中国信达北(běi)分讨债的故(gù)事(shì)，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属实，说明这些房(fáng)子(zi)实际上都是卖出去(qù)了的，是(shì)有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达(dá)的拍卖页面(miàn)上又注明这(zhè)75套房子是“未(wèi)出售”的(de)状态呢？只能说(shuō)明(míng)这些房子根本没有(yǒu)网签，也(yě)没(méi)有房产证！

　　第一财(cái)经的报道(dào)证实(shí)了(le)上述内容。有(yǒu)豪宅中介透(tòu)露(lù)，中赫集团(tuán)早(zǎo)就把这75套房(fáng)子抵(dǐ)押出去，现在还没(méi)资金解(jiě)抵(dǐ)押(yā)，所以不能网(wǎng)签(qiān)、没办房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀的(de)顶(dǐng)级豪(háo)宅(zhái)，最强学(xué)区(qū)房，万柳书院的(de)业主基本都(dōu)是北京的(de)高端人士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名(míng)商(shāng)业大(dà)佬也是万柳书(shū)院(yuàn)的业(yè)主。另据地产自媒(méi)体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团(tuán)的高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经支付价款并实际(jì)占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不(bù)良(liáng)债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事(shì)执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但(dàn)未办(bàn)理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查(chá)封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出(chū)执行异(yì)议申请，请求法院(yuàn)解除(chú)查封(fēng)，同时可以联合(hé)起诉开发(fā)商，要求退还购房款(kuǎn)或办理(lǐ)房产证康师傅是哪国的牌子？，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人民法院报公布《最高(gāo)人民(mín)法院(yuàn)关(guān)于商品房消费者(zhě)权利(lì)保(bǎo)护问题的批(pī)复》，以司法(fǎ)解释(shì)的(de)方式明(míng)确了购房人的(de)优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的购买房屋(wū)并(bìng)已支(zhī)付全部价款(kuǎn)，主张其房屋(wū)交(jiāo)付请(qǐng)求权优先于建设工(gōng)程(chéng)价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当(dāng)予以支持。只支付了部分价款的商(shāng)品房消费(fèi)者(zhě)，在一(yī)审(shěn)法(fǎ)庭(tíng)辩论终结前已实(shí)际(jì)支付(fù)剩余价(jià)款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可(kě)能(néng)不仅不(bù)能卖出去回本，抵押(yā)的(de)这75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请(qǐng)不(bù)良债(zhài)权转让，可以追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中赫(hè)集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫(hè)置地(dì)等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列(liè)，中国金谷国(guó)际(jì)信托(tuō)有限责任(rèn)公司(sī)成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信(xìn)达资(zī)产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既没(méi)有很大规模，也没有(yǒu)很高的国民(mín)知名度，但却在北京(jīng)豪宅(zhái)圈留下一(yī)个(gè)个传(chuán)说。<康师傅是哪国的牌子？/p>

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫(hè)集团进入北京(jīng)的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地(dì)推(tuī)出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发(fā)的万(wàn)柳书(shū)院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利、万科(kē)等大型知名房企手中，抢下了(le)北京万柳地块(kuài)，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的(de)姿(zī)态杀入市场，无论是一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的五米高墙，还(hái)是每棵(kē)成(chéng)本超(chāo)6万的成年银杏树，还(hái)是每平米20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸的缸、霄八(bā)的(de)顶儿(ér)、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的(de)地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大华府等，现(xiàn)如(rú)今，它远远超过(guò)这(zhè)些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说(shuō)明万柳书(shū)院虽然已经推出了8年之久，但其(qí)依旧在北(běi)京(jīng)豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知(zhī)名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫集团的(de)“高端路(lù)线”，也因(yīn)此(cǐ)，它(tā)被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开(kāi)发商光环的(de)背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人(rén)，被执行标的(de)高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效法律文(wén)书确(què)定义务，中赫集团(tuán)正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落(luò)到这(zhè)个地步(bù)，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初(chū)“万柳书(shū)院少爷”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝财经就曾深(shēn)挖(wā)出背后的(de)中赫(hè)集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的(de)开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人生(shēng)轨(guǐ)迹跟着急转直下。而(ér)追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多(duō)元化转型，但转(zhuǎn)型之路并(bìng)不(bù)好走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过(guò)多(duō)元化业(yè)务，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终(zhōng)都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到(dào)了体(tǐ)育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参(cān)股(gǔ)国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团从(cóng)中信集(jí)团手(shǒu)中拿下(xià)北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下北京国安(ān)俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫(hè)集(jí)团(tuán)拿下(xià)北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这样，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人(rén)周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录(lù)。质权人(rén)包(bāo)括海(hǎi)金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托、中信建设(shè)等(děng)。

　　这与入主北(běi)京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北(běi)京国(guó)安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京(jīng)产权交易(yì)所官网信息(xī)显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质押(yā)手(shǒu)中的中赫(hè)集团(tuán)股(gǔ)份，但国安和(hé)中赫的经(jīng)营状况却(què)持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次(cì)列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿(yì)，北(běi)京国安(ān)也(yě)3次与中赫(hè)集团、中赫(hè)置(zhì)地、及中赫集(jí)团股(gǔ)东周金辉、李彩霞(xiá)等(děng)共同(tóng)成为被执行(xíng)人(rén)，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义(yì)务(wù)，上述被(bèi)执行(xíng)人成为“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京国安，目(mù)前幸免于(yú)难(nán)。不过在实(shí)控人都成(chéng)为老(lǎo)赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如(rú)何能独善(shàn)其身？

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