5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为代表的机构对于(yú)这(zhè)一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙(lóng)头与地方国企(qǐ)央企(qǐ)获得(dé)增持，持仓数量占流(liú)通股比(bǐ)重(zhòng)增幅五只个(gè)股分别为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基(jī)金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的(de)市值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房地产(chǎn)公司市值(zhí)在股票资产中的(de)占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对房地产(chǎn)行业的持(chí)股比例也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度得以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有(yǒu)房地产板块一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个股分(fēn)别(bié)为(wèi)保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华(huá)发(fā)股(gǔ)份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房(fáng)地产的投(tóu)资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基(jī)金(jīn)一(yī)季(jì)报汇总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产(chǎn)板块排名最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在(zài)第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头股万科(kē)A排在第(dì)96位。对比(bǐ)去(qù)年(nián)四季报(bào)，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位(wèi)上看均有退步(bù)，尤其是万科(kē)最为明显；其次是(shì)金地集团退出(chū)百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首(shǒu)季(jì)并非行业销(xiāo)售旺季(jì)，其传导到二级(jí)市(shì)场(chǎng)乃(n士官生是什么意思，大学士官生是什么ǎi)至机构(gòu)持仓上还需(xū)要时(shí)间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判(pàn)断房(fáng)地产已经进入(rù)大分化(huà)时代(dài)，一二(èr)线城市好于(yú)三四线城市。而(ér)映射到二级市场投资上，配(pèi)置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如(rú)果按(àn)照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产(chǎn)等(děng)几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或者衰退期的(de)行业，传统认知上没(méi)有什么投资(zī)机(jī)会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了(le)一些(xiē)机会(huì)，背后(hòu)的逻辑是供给(gěi)侧(cè)发生了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持(chí)谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销(xiāo)售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了(le)15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需(xū)求端还需要有一定的政策出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短(duǎn)缺(quē)时代，而目前居(jū)民的(de)杠杆(gān)率(lǜ)和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的时(shí)代(dài)已(yǐ)经过去(qù)，未来行业的(de)需求或(huò)将(jiāng)回(huí)落，在(zài)此过程(chéng)中，伴随着(zhe)地产的(de)高杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业(yè)进(jìn)入到供给侧出清(qīng)的过(guò)程。这个过程中，综(zōng)合(hé)竞争力强的公司(sī)就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了(le)，但不代表没有投资机会，机会在于(yú)城市(shì)、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应(yīng)到股票(piào)投资，就(jiù)是强(qiáng)竞(jìng)争力公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央国(guó)企、优质区域(yù)性标的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多(duō)出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数(shù)本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万(wàn)房(fáng)地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个(gè)股，在纳入统计的124只房(fáng)地产(chǎn)类标的(de)股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发(fā)展，五一(yī)假(jiǎ)期归来后(hòu)日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的(de)基本面来看，上实(shí)发展(zhǎn)的主营(yíng)业(yè)务为房地产开发与经(jīng)营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房(fáng)地产销售、房地(dì)产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从(cóng)业绩数(shù)据(jù)来看，2022年(nián)，其(qí)实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营(yíng)业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)，各类机构都有对(duì)其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募(mù)的上银基(jī)金、私(sī)募的迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇(huì)金(jīn)、长城资产管理(lǐ)公司等都跻(jī)身前十的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地(dì)房企，其第(dì)一季度的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究(jiū)其原因，一方面是(shì)该公司后疫情时(shí)代(dài)出租(zū)率复苏至近(jìn)年(nián)来最高，另(lìng)一方面(miàn)则是公司拿(ná)地结算持续性(xìng)向(xiàng)好，从数(shù)字上(shàng)看，一(yī)季(jì)度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知(zhī)名(míng)机构在其中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第一季度十大流(liú)通股股东来看，知名(míng)私募高(gāo)毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前(qián)十中(zhōng)，这(zhè)也(yě)是连(lián)续第三(sān)个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比(bǐ)投资(zī)局，其当季(jì)还小(xiǎo)幅(fú)增加了(le)持(chí)股(gǔ)。

　　除(chú)去(qù)上(shàng)述两家上海(hǎi)区域(yù)性地产公司外，荣安(ān)地产则是(shì)主(zhǔ)要(yào)布(bù)局在深圳的地产公司(sī)，一季(jì)报交(jiāo)出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的(de)净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两只公募(mù)指基首季新(xīn)杀入十大流通(tōng)股股东行(xíng)列。具体说来(lái)， 南方中(zhōng)证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经历(lì)过(guò)行业洗牌(pái)和兼并重组(zǔ)后，龙头的价(jià)值更为笃定突(tū)出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大幅(fú)降温(wēn)，优质土地供(gōng)给较(jiào)多（券商测算对应(yīng)潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问(wèn)题(tí)或者资(zī)金紧张没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企趁机(jī)获取低成本土地，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的拿(ná)地(dì)力度(dù)（拿地(dì)金额/销售(shòu)金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而(ér)其他房(fáng)企(qǐ)的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企地产(chǎn)股或(huò)存在发(fā)展的(de)大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行业的结(jié)构性机会依然存在，少部分(fēn)公(gōng)司尤其是央企(qǐ)占据显著(zhù)优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库(kù)存的优势。央企(qǐ)地产公司(sī)，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较低(dī)的融(róng)资成(chéng)本(běn)，优质的(de)开发资源和良好的(de)不动产(chǎn)资产运营能力士官生是什么意思，大学士官生是什么的多(duō)重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对(duì)民(mín)营房开企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业(yè)出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来(lái)说估值的修复更明(míng)显。中特估的(de)角度从中长(zhǎng)期的(de)维度看，行业的逻辑在于(yú)集(jí)中度提升后，行业进入高质量(liàng)发展阶段(duàn)，具备(bèi)较快速发(fā)展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和现金流(liú)创(chuàng)造能力，以此带来估(gū)值(zhí)中枢的(de)提升，应该关(guān)注估值相(xiāng)对较低，企业自身(shēn)资产的(de)质(zhì)量好、运营能力强、可(kě)以创(chuàng)造(zào)持(chí)续现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较(jiào)低，行业(yè)内部将出现分化，要关注(zhù)将受益于行业(yè)集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资首席研(yán)究官方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一思路(lù)的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更(gèng)为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资(zī)部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地(dì)去持续观察国企(qǐ)央(yāng)企在三个方面是否可以维持，首先(xiān)是融资成本(běn)保持(chí)低位，其次(cì)是销售份额持续(xù)提升，再次是拿地(dì)份额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根(gēn)据房企一(yī)季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的(de)整(zhěng)体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收(shōu)、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而(ér)这(zhè)些(xiē)公司也是机构(gòu)的重(zhòng)仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人(rén)士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析(xī)表示，业(yè)绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要(yào)是因(yīn)为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在(zài)核(hé)心(xīn)城市，投资力(lì)度较大。投资的(de)驱动(dòng)能够推动房(fáng)企销售业绩的增(zēng)长，从(cóng)而在2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢复(fù)但(dàn)仍(réng)处于调(diào)整的过程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同时(shí)也提(tí)醒表示(shì)，在(zài)房地产的复(fù)苏(sū)过程中(zhōng)，还面临(lín)着一些(xiē)不确定(dìng)性。其实(shí)整个市场从四月(yuè)份开始又在往(wǎng)下掉(diào)。除(chú)了杭州、成都(dōu)等(děng)极个别城市四月环比(bǐ)三(sān)月(yuè)相(xiāng)对表(biǎo)现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内(nèi)的绝大多数城市都(dōu)出(chū)现(xiàn)环比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐(lè)观。按(àn)照(zhào)现在的经济(jì)状况、收入(rù)情况，以及市(shì)场的去库存压力、企业的资金(jīn)面压力(lì)，可能会出现，到(dào)六月(yuè)份房企为了半年(nián)报(bào)冲业绩出现(xiàn)市(shì)场的短期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就(jiù)是(shì)说，第二季度、第三季度(dù)增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现在整个房(fáng)地产以及其上下(xià)游产(chǎn)业链的复(fù)苏速(sù)度都(dōu)比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢(士官生是什么意思，大学士官生是什么màn)很多，我们要(yào)多(duō)给一些耐心，这个(gè)时候(hòu)，在(zài)房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的(de)、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会(huì)伴随整(zhěng)个行业的弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出来(lái)。所以(yǐ)只能耐心地去(qù)等待(dài)它的基本(běn)面(miàn)不(bù)断地凸显出来(lái)，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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