近两年火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金(jīn)额的(de)REITs产品，平均分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内人士对(duì)此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经(jīng)营(yíng)活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金(jīn)等(děng)指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目(mù)在(zài)经营权到期后不(bù)再产生现(xiàn)金(jīn)收益，特许经营权分红(hóng)目前(qián)已包(bāo)含(hán)了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，在选择投资标的(de)时应了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入(rù)密集(jí)分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配情(qíng)况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年(nián)分配金额占可供分(fēn)配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对(duì)此表示(shì)，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持(chí)有(yǒu)期分(fēn)红(hóng)收益，以及(jí)基金份额交(jiāo)易价格的变化。基(jī)金份额二级市场价(jià)格受到公募(mù)REITs资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况及市场因素(sù)的综合影响，较易(yì)引起(qǐ)波(bō)动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金分红预期则(zé)更有规(guī)律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施资产的(de)经营现金流，投资人通过(guò)基金募集材料和(hé)信息披露文件(jiàn)，结合行(xíng)业及(jí)市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的(de)经营(yíng)业绩，作为(wèi)进行投资决(jué)策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期(qī)投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资(zī)中(zhōng)心运(yùn)营高级副(fù)总监李华(huá)平也表(biǎo)示(shì)，根据《公开募集(jí)基础设施(shī)证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金(jīn)年度可分配金额以现金(jīn)形式分配给投资(zī)者，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳(wěn)定的(de)分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级市(shì)场(chǎng)价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分红要(yào)求，分红类(lèi)似(shì)于债券派息(xī)，但不(bù)等(děng)同于(yú)债(zhài)券的(de)固定(dìng)利息(xī)回(huí)报，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机(jī)构投资者的(de)投资(zī)品类，为(wèi)资(zī)产配置多(duō)元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强的配置价(jià)值。另一方面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获(huò)取相(xiāng)对于投资债(zhài)券(quàn)相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分红除了(le)投资收(shōu)益(yì)“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场(chǎng)价格走势的(de)关键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募(mù)REITs发(fā)布(bù)了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经(jīng)济(jì)的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募R蝴蝶会采蜜吗EITs二级(jí)市场的(de)价格。”李华平称，公募(mù)REITs二(èr)级市场的(de)价格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级(jí)市(shì)场价格的(de)主要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸(xī)引投资者参与公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场的投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和(hé)债券回归(guī)的过程；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力的(de)改善有一定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份(fèn)额的开(kāi)盘(pán)指(zhǐ)导价做(zuò)调减处理，调(diào)减(jiǎn)金额根(gēn)据单位基(jī)金份额(é)的分红金额进(jìn)行计(jì)算。除权操作(zuò)是对分红前(qián)后(hòu)基金份额净值(zhí)变化(huà)的修正，使投(tóu)资人(rén)在基金分红(hóng)前后均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投资者长期投资(zī)的信心，同(tóng)时(shí)需(xū)结合持(chí)有产品的特(tè)性(xìng)，关注(zhù)二级市场扰动对(duì)整体收益的影响程(chéng)度。”中航基(jī)金相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分配和(hé)本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公募基金分红(hóng)前提是本金之上(shàng)的增(zēng)值部(bù)分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大，大(dà)多(duō)数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续(xù)分红(hóng)。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后(hòu)基金(jīn)价值面临极大不确(què)定(dìng)性，这是该类投资者(zhě)应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权(quán)类和(hé)产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包(bāo)括每(měi)年的现金(jīn)分红及(jí)资(zī)产(chǎn)增值的(de)收益(yì)，而(ér)持有特(tè)许经营类产品的收益主要来自(zì)项目(mù)每年(nián)的现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红包(bāo)括了(le)利润(rùn)分配和本金的(de)归还，两者的比率也是变(biàn)动的(de)，对特许经(jīng)营(yíng)权类资产(chǎn)的(de)公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收益(yì)。普通投资者在选择投(tóu)资(zī)标的时(shí)，应了(le)解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来(lái)看(kàn)，各类公募REITs分(fēn)红因(yīn)底(dǐ)层资产属性(xìng)不(bù)同(tóng)而形成区别(bié)。特许经营权类(lèi)的(de)公募(mù)REITs产品因其分红(hóng)相(xiāng)当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价(jià)值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择产品的(de)二(èr)级市场价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负(fù)责人也认为，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可(kě)供分配(pèi)金额的分配理解(jiě)为(wèi)“分(fēn)派(pài)”比“分红(hóng)”更(gèng)加(jiā)准确。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩余(yú)经营期限较(jiào)短的特许经营项(xiàng)目，通(tōng)常具备(bèi)更(gèng)高的(de)分派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也(yě)有足够年限(xiàn)收(shōu)回本金并取得(dé)收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负责(zé)人提醒投资(zī)者注意(yì)，特许经营权项目的分(fēn)派金额包含了(le)投资(zī)本金，在不进行(xíng)扩募的情况下(xià)，基金份额(é)单(dān)价随(suí)着分派进度逐年下(xià)降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项(xiàng)目剩(shèng)余期限产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加(jiā)上(shàng)到期(qī)后通(tōng)过(guò)对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出(chū)让(ràng)金等追加投资，有机会进(jìn)一步(bù)延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营(yíng)的假设反映在基础资(zī)产(chǎn)的(de)估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负(fù)责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目(mù)底层资产运(yùn)营(yíng)情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位(wèi)业内人(rén)士(shì)还表示(shì)，在产品分红期(qī)，投资(zī)者可以观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观察和(hé)评估项目(mù)底层(céng)资产(chǎn)的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报中披(pī)露的经营(yíng)活动现金流，二是(shì)可供分配(pèi)现金，二者存(cún)在本(běn)质性区别(bié)。经营(yíng)活动产生的(de)现金净流(liú)量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流(liú)，基于企(qǐ)业本身经营(yíng)活动(dòng)产生(shēng)；可供(gōng)分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期初(chū)现金，最终(zhōng)得到(dào)的(de)账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华(huá)平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价(jià)值体现在相对(duì)股债(zhài)市场独立(lì)的资产配(pèi)置功能，比较适合长(zhǎng)期(qī)持有。建议投(tóu)资(zī)者对经营权类的资(zī)产可以更多关注内部收(shōu)益蝴蝶会采蜜吗(yì)率的(de)高(gāo)低(dī)，对产(chǎn)权类的(de)资产更多关注分派(pài)率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资产的经营(yíng)净(jìng)现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产(chǎn)运营(yíng)情况直接影响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人综合实力(lì)、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管理人(rén)实(shí)力等(děng)多重(zhòng)因素(sù)来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，由于分(fēn)红交易带来(lái)的(de)短期(qī)博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接(jiē)连回(huí)调，建议投资者关注有基(jī)本面支(zhī)撑(chēng)、填权效应(yīng)相对明显、同时分红(hóng)规模较(jiào)为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会(huì)载明REITs在发(fā)行首年及(jí)次(cì)年的(de)可(kě)供分配金(jīn)额(é)预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合(hé)经济(jì)及市场的(de)实际环境，对(duì)基础设(shè)施(shī)项目(mù)的(de)运(yùn)营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负(fù)责人也称。

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