OPPO宣布(bù)关停旗下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库(kù)科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场(chǎng)的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继(jì)续延(yán)续此前几日的下跌走(zǒu)势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾(wěi)盘有所拉(lā)升(shēng)，全天收(shōu)跌(diē)6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是(shì)其扩(kuò)募拟新购(gòu)入基(jī)础(chǔ)设施资产张润(rùn)大(dà)厦(shà)的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于(yú)停(tíng)止(zhǐ)执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益人将继续(xù)密(mì)切关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目的(de)原始权益(yì)人相关(guān)负责人也表示，近(jìn)期(qī)已同(tóng)步(bù)启动(dòng)了应急(jí)预案(àn)，排(pái)摸储备(bèi)租户，积极应(yīng)对(duì)哲(zhé)库提(tí)前(qián)退租的可能事项。由于张(zhāng)润大(dà)厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高(gāo)度重视，浦东新区国资委也高度关(guān)注。

　　多(duō)位(wèi)业内人士(shì)表示，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT近期市场波动较大，但(dàn)其实不动(dòng)产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会(huì)从(cóng)根(gēn)本上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)其内外价值(zhí)，投资者应理性看(kàn)待。

　　张江(jiāng)光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库科技(jì)的事件继续(xù)扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开，此后(hòu)二级市场(chǎng)价(jià)格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅(fú)一度扩(kuò)大到8.30％，随后(hòu)价格有(yǒu)所(suǒ)回升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响，华(huá)安张江光大园REIT最近几个交易(yì)日(rì)二级市场价格表现(xiàn)欠(qiàn)佳，5月11日以来(lái)，3个交(jiāo)易日(rì)跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日(rì)上(shàng)市以来，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整(zhěng)体表(biǎo)现上(shàng)看，目(mù)前上市(shì)的8只产业(yè)园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博(bó)时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不(bù)同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础(chǔ)设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来(lái)平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披(pī)露张江光大园项目(mù)出租率(lǜ)有所下降，如今拟(nǐ)扩(kuò)募的(de)项目又遭遇突发事(shì)件，因此导致二级市场(chǎng)价格出现波动。”一(yī)位(wèi)业内(nèi)人士分析(xī)称。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽管出于风(fēng)险规(guī)避的原因，最近几(jǐ)个交易日场内资(zī)金有(yǒu)所流出，但是(shì)，不动产公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率下跌(diē)并不(bù)会从根本上影响其内外价值。

　　他(tā)也(yě)同时(shí)表示(shì)，目前(qián)随着二级市场价格下跌，风险也(yě)得到一定释放，但是价格涨跌会(huì)受到基本面、情绪面等多(duō)重因素影响(xiǎng)，不好判断价格是不是已经完全(quán)触(chù)底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还有(yǒu)一位业内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市(shì)场表现(xiàn)低迷，不少产品年内二级(jí)市场跌幅(fú)较大，其实有些隐含(hán)收益率高的产品(pǐn)具备一定的投(tóu)资价(jià)值，很适合稳健类投资者。此外，伴随(suí)着经济复(fù)苏的步伐，产业园区、物流(liú)类等(děng)REITs产品具备一定的投资(zī)价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私(sī)募基金执行(xíng)董事高如星对此表示，若张江园区最终能顺(shùn)利解决招商，平稳过度对(duì)经营现(xiàn)金(jīn)流没(méi)有造成大(dà)的影响(xiǎng)，“事件性利(lì)空下调(diào)至得这么急、这么深，加(jiā)上(shàng)前期本(běn)身(shēn)园区(qū)类资产(chǎn)就回(huí)调不少(shǎo)了，这就是黄金(jīn)坑(kēng)。”不过，他也(yě)强调(diào)，最(zuì)终还是落到租(zū)金(jīn)收入受不受影响，影响多大(dà)，估计园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募(mù)路上再迎接(jiē)考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称，哲库(kù)科(kē)技是其扩募拟新购入基(jī)础设施资产张润大厦的重要承租(zū)方之一(yī)，目前未收到(dào)哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权(quán)益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关(guān)应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季(jì)报中披露的张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项目(mù)出租(zū)率下降(jiàng)事项(xiàng)，一度二级市场价格出(chū)现回落。在随后召开的(de)业绩说明(míng)会中管理人就相关事项进行了解释说明，市场信心得(dé)到了(le)一定提振，二级市场价格(gé)表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上(shàng)和(hé)线下的扩(kuò)募说明(míng)会上，运(yùn)营团队表示了对张江光大园(yuán)项目的信心，预(yù)计(jì)签署意向(xiàng)书(shū)和合同谈判中的储(chǔ)备租户正常转化后，项目出租(zū)率(lǜ)将得(dé)到回升。没想到仅过了(le)不到(dào)三周的(de)时(shí)间(jiān)，张江REIT的扩募之(zhī)路(lù)又迎来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公(gōng)告引起了(le)市场各(gè)方的广(guǎng)泛关注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目的原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人相关负责(说女的炮台是什么意思，说女生是炮台啥意思zé)人坦言，事(shì)发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科(kē)技消息的(de)第一(yī)时间即奔赴现场进行(xíng)了沟通和核实工(gōng)作(zuò)，并同步启动(dòng)了应急(jí)预(yù)案(àn)，排摸储备租户，积极应(yīng)对(duì)哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领(lǐng)导高(gāo)度重视，据悉新区国资委也高度(dù)关注(zhù)。

　　当谈(tán)及储备租户情况(kuàng)，相关(guān)负责人介绍说，目前储(chǔ)备租户(hù)还是比较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测(cè)试(shì)、人工(gōng)智能(néng)、航天(tiān)产(chǎn)业、信息技术等产业(yè)客户，租(zū)赁意向面积超过了(le)2万(wàn)方。从(cóng)意(yì)向(xiàng)储备转(zhuǎn)化为实际租户需要一些(xiē)时间(jiān)。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签(qiān)署租(zū)赁意向书来(lái)尽快(kuài)锁定一些重要租(zū说女的炮台是什么意思，说女生是炮台啥意思)户。虽然收(shōu)了三个月履约保证金给(gěi)了(le)我们一些空(kōng)间，但本(běn)着对首批扩募、对市场(chǎng)负责的态度(dù)，我们肯(kěn)定要(yào)全力(lì)与(yǔ)时(shí)间赛跑，把这(zhè)些面积在短期内完(wán)成去(qù)化。”相关(guān)负责人(rén)说道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已持有的(de)同(tóng)区域的张江光大园项目(mù)一季度末(mò)也有将(jiāng)近30％的空(kōng)置(zhì)率(lǜ)，原(yuán)始权益人有那么多储备租户，之前的空(kōng)置率为何未能得到解(jiě)决。

　　对(duì)此相关负(fù)责人解释(shì)，张江光(guāng)大园一(yī)直以(yǐ)来(lái)都坚持以市场(chǎng)化运营为导向，历史(shǐ)运营表(biǎo)现(xiàn)稳定(dìng)，租户的调租和换租都属于正常情(qíng)况，而这(zhè)次(cì)项(xiàng)目的大租户退租正好发生在市场活(huó)跃度的短期(qī)低点，目前市场情况(kuàng)已有(yǒu)所好转。在看到出租率下滑情况(kuàng)没有得到(dào)及时修(xiū)复(fù)后，张江(jiāng)这(zhè)边也(yě)作(zuò)了(le)一定的资源调(diào)配和倾斜，引(yǐn)入了(le)一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光大(dà)园(yuán)项目在(zài)给租户(hù)的分隔空间、交付标准、租(zū)金水平等方面(miàn)也有一(yī)些差异(yì)化，张润大(dà)厦多是两千多平的大(dà)平层(céng)，楼的成(chéng)新(xīn)度高一些(xiē)，单(dān)价(jià)也贵一些，张江(jiāng)光大园单层以一(yī)千平的面积为主，还有一些独栋形(xíng)态的物(wù)业(yè)。租户自身(shēn)也会有诉求，也会根据自身需求和预算挑(tiāo)选区域内的不同(tóng)物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老资产的(de)管理人都变(biàn)成了(le)一家，后(hòu)续我们在资源共享和联合营销方面(miàn)能(néng)更加(jiā)充分发挥协同效应，相信可以做得更(gèng)好(hǎo)。”上述负责人(rén)补充(chōng)说道。

　　最(zuì)后(hòu)谈及(jí)对于张江REIT的定位(wèi)和展望，相(xiāng)关负(fù)责人表示，张江集团(tuán)和(hé)张江高科目前在管资(zī)产约(yuē)五百万方(fāng)，还有一些其他在开发(fā)的储备项(xiàng)目，这些都将成为张江REIT实现(xiàn)打造张江园区产业空间资产上市平台目标(biāo)的坚实后盾和储备资源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这个资本(běn)平台和它未来的发展。”相关负(fù)责人(rén)表示(shì)，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步，也是至关(guān)重要的一步，眼下我们可能面临(lín)了一(yī)些突发情况需要解决(jué)，但是这和我们在张江科学城这三十年建(jiàn)设发展过(guò)程中所经历(lì)的相(xiāng)比，只能算是一个(gè)非(fēi)常小的插曲(qū)。我们有信(xìn)心排除万难，尽一切可能化(huà)解当(dāng)前突发事件的所有负面影(yǐng)响，维持(chí)预(yù)期和(hé)市场的信(xìn)心。”

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