近(jìn)两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一(yī)，稳定分红体(tǐ)现出(chū)该类(lèi)产品长期(qī)投资价值(zhí)，通过观测(cè)经(jīng)营活动现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产生现金(jīn)收(shōu)益(yì)，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)分红目前已包(bāo)含(hán)了利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产(chǎn)类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚(shàng)未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人对此(cǐ)表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为(wèi)持有期(qī)分红(hóng)收益，以及基金份额(é)交(jiāo)易价(jià)格的变化。基金份(fèn)额二(èr)级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况及(jí)市场因素的综合影响，较易(yì)引起(qǐ)波(bō)动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有(yǒu)规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营(yíng)现金流，投(tóu)资(zī)人通过基金募集材料和信(xìn)息披露文件，结合行(xíng)业及市(shì)场情(qíng)况，可以(yǐ)分析基础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩，作(zuò)为进行投资决(jué)策的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金份额二(èr)级市场价格变化导致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持有人实(shí)际获得的现金收(shōu)益，对(duì)于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监(jiān)李华平(píng)也表示，根据《公开募集基(jī)础设施证券投资基金指引（试(shì)行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上(shàng)合并(bìng)后基金年度可分配金(jīn)额以现金(jīn)形式分配给投资者，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价(jià)值(zhí)。

　　中(zhōng)航(háng)基金也(yě)认为(wèi)，从投资(zī)角(jiǎo)度来看(kàn)，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级(jí)市(shì)场价格(gé)反映(yìng)这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似(shì)于债券派息，但不(bù)等同于债券的固定利息回(huí)报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置多(duō)元化提(tí)供抓手，具(jù)有较(jiào)强的(de)配(pèi)置价值。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募(mù)REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获取相对于投资债券相对高的收益(yì)性，在(zài)有效(xiào)控制(zhì)风险的(de)前(qián)提下(xià)，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收(shōu)益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水(shuǐ)平的(de)预(yù)期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价(jià)格走(zǒu)势(shì)的关键因素之一。<黑人牙膏创始人，好来牙膏是假货吗/p>

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年(nián)年报，部分(fēn)产品受宏观经济的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额完(wán)成率不(bù)达预期，一(yī)定程度(dù)上影响了公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二级市场的(de)价格(gé)波动受多重因(yīn)素的(de)影响，投(tóu)资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格(gé)的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引(y黑人牙膏创始人，好来牙膏是假货吗an style='color: #ff0000; line-height: 24px;'>黑人牙膏创始人，好来牙膏是假货吗ǐn)投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近期(qī)经济预期恢复(fù)，一方面市场热(rè)点呈现向股票和债券回(huí)归的过程(chéng)；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济(jì)活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价(jià)做调减处(chù)理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根据单位基金份(fèn)额的分红金额(é)进行计(jì)算(suàn)。除权操作(zuò)是对分(fēn)红前后基(jī)金份(fèn)额净值变化(huà)的修正，使投资人在基金分红前后(hòu)均可(kě)以(yǐ)获(huò)得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关(guān)注二级市场(chǎng)扰动对(duì)整体收益(yì)的(de)影响程度。”中航基金相关(guān)人士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)分红包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资(zī)者应了解(jiě)底(dǐ)层资产情况(kuàng)

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人士还(hái)提(tí)醒，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红(hóng)前提是本金之上的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的(de)是(shì)本金与增值两个(gè)部分，两个部分之间(jiān)的比例是变动(dòng)的，与现有(yǒu)公(gōng)募基(jī)金分红(hóng)差异(yì)很大(dà)，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为(wèi)是(shì)持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值(zhí)面临极(jí)大(dà)不确定性，这是该类投资(zī)者(zhě)应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权类两大(dà)资产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权(quán)类产品的收益(yì)主要(yào)包(bāo)括(kuò)每年(nián)的现金分红(hóng)及资产增值的收(shōu)益，而持有特许经(jīng)营类产品(pǐn)的(de)收益主要来自项目(mù)每(měi)年(nián)的现金分红。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红包括(kuò)了(le)利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，两者的(de)比率也(yě)是变动(dòng)的(de)，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航(háng)基金也(yě)表(biǎo)示(shì)，从细(xì)分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形成区别。特许经营(yíng)权类(lèi)的(de)公募REITs产品因其(qí)分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资产的价值(zhí)增(zēng)值，所(suǒ)以相(xiāng)对(duì)股性偏强。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的(de)二级(jí)市场价格(gé)和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)项(xiàng)目在经营权到期后不再能产生现金收益(yì)，因此将可(kě)供分配金额的分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期(qī)限较短的(de)特(tè)许经营项目，通(tōng)常具(jù)备更高的(de)分派(pài)率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特(tè)许经营权项目(mù)，即(jí)使分(fēn)派率相对较(jiào)低，也(yě)有足够年限收回本(běn)金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责人(rén)提(tí)醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包(bāo)含了投(tóu)资本金，在(zài)不进行扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基金(jīn)份额(é)单价(jià)随着分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自项目(mù)剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类项目的(de)土地或建筑(zhù)的(de)剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一般较长，再加(jiā)上到(dào)期后(hòu)通过对建筑的更新改造(zào)或补缴土地出让金等(děng)追加投资，有机会进(jìn)一(yī)步延长经营(yíng)期限(xiàn)。这种类似(shì)永续经营(yíng)的假设反映在(zài)基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层(céng)资(zī)产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位(wèi)业内人士还表示(shì)，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经营(yíng)活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率等(děng)指标，来观察和评估项目底层资产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年报指标中，跟(gēn)现金(jīn)相关的(de)指标有两个：一是年报中披露的(de)经营(yíng)活动现金流(liú)，二是可供分(fēn)配现金，二者(zhě)存在本质(zhì)性区(qū)别(bié)。经(jīng)营(yíng)活动(dòng)产生的现金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企业本身(shēn)经(jīng)营活动(dòng)产生；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影响利(lì)润表的项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配(pèi)置新选择(zé)，投资(zī)价值体(tǐ)现(xiàn)在相(xiāng)对股(gǔ)债市场(chǎng)独立的资(zī)产配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对经营权类的资(zī)产可以(yǐ)更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要(yào)来自底层资产的经营(yíng)净现金流，所以底层(céng)资产(chǎn)运营情况直接影响投资回报，投资(zī)者可综(zōng)合考虑原始权(quán)益人综合(hé)实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募(mù)基(jī)金管理人实力等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由(yóu)于(yú)分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在(zài)，叠加(jiā)此前(qián)市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填(tián)权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分红规(guī)模(mó)较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载(zài)明REITs在发行首年及次(cì)年的可(kě)供分配金额预测。投(tóu)资(zī)者可以(yǐ)将REITs的(de)实际分红金(jīn)额(é)与(yǔ)募(mù)集材料中披露预(yù)测(cè)进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实际环境，对(duì)基础设施(shī)项目的运营业绩(jì)及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金(jīn)基金(jīn)上述负责人也称。

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