文：任泽(zé)平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山(shān)东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地(dì)明(míng)确表态(tài)，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平(píng)。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了(le)，不能把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓和(hé)社(shè)会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然(rán)趋(qū)势(shì)，也是对购房老百姓(xìng)的最(zuì)大保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了(le)，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房改是(shì)个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效机制，长效(xiào)机制(zhì)四大关(guān)键是(shì)推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。如(rú)果按(àn)照(zhào)经济(jì)规律办事，中国一(yī)定能实现房(fáng)地(dì)产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购(gòu)买者的(de)单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交(jiāo)房的(de)风险。从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇(yù)到(dào)下行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，这样有助(zhù)于落实(shí)中(zhōng)央(yāng)房住不炒精神(shén)、有助(zhù)于保障购(gòu)房老(lǎo)百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消(xiāo)预售制度(dù)？预售制度怎么(me)来的？国外什(shén)么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一(yī)种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其实，当(dāng)前世界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点(diǎn)来了(le)！发达国家一般有(yǒu)严格的(de)监(jiān)管(guǎn)保(bǎo)障措施，开(kāi)发(fā)商(shāng)在项目获得(dé)政府批准后才(cái)可以开始销售(shòu)，买家(jiā)在购买期房后(hòu)并非像(xiàng)中国一样在支(zhī)付(fù)完首付款后从(cóng)银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全(quán)部(bù)房款(kuǎn)，而(ér)是(shì)根据开发(fā)商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及(jí)违约处(chù)罚措施(shī)作为保障的，如果没有这(zhè)些(xiē)保障措施，一(yī)定会触(chù)发风险，对购房民众不公平(píng)，所以不如(rú)借机取消预售制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一(yī)定历(lì)史(shǐ)阶(jiē)段性，现在中国(guó)住(zhù)房进(jìn)入(rù)存量(liàng)时代，取消(xiāo)预售制(zhì)度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会(huì)，当(dāng)然这需要(yào)配套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信心和房地产长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化(huà)改革(gé)，中国一定能化(huà)解(jiě)这(zhè)个难题，让房地产(chǎn)回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升开发(fā)商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是以客(kè)户为(wèi)中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百(bǎi)姓(xìng)买(mǎi)房子是天大的事(shì)，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安(ān)居乐(lè)业、社会(huì)长治(zhì)久(jiǔ)安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通(tōng)金融支持(chí)当期三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方案研(yán)究时(shí)，对预(yù)售制、房地产税、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设置期(qī)房预付(fù)款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的(de)前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售(shòu)孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未(wèi)推行(xíng)公(gōng)共房屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房(fáng)的需求是相(xiāng)当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让(ràng)难(nán)、出租资金周转期长等(děng)问题。针对这一(yī)系列问题，不(bù)少地产商开始探求(qiú)新的(de)方式(shì)，如把楼宇契约(yuē)切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出(chū)售。这模(mó)式一(yī)经(jīng)推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开(kāi)发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底霍英东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于(yú)商品流通、资金周转有(yǒu)着独到的见(jiàn)解，在努力寻(xún)求方(fāng)法加快自身资金周转。当时(shí)其在(zài)购下(xià)九龙(lóng)的一(yī)块(kuài)地盘后，除了(le)分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势(shì)环境(jìng)、建筑材(cái)料(liào)、分层价(jià)格、订(dìng)购(gòu)方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另(lìng)外(wài)一个(gè)亮点(diǎn)，即先(xiān)收(shōu)取买家的订(dìng)金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这(zhè)种(zhǒng)方(fāng)式(shì)减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和(hé)销售，也解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时(shí)可谓是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期(qī)付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观(guān)中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决(jué)1兆欧等于多少千欧，1兆欧等于多少欧姆单位换算了(le)核心的(de)住房(fáng)供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间也出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完善(shàn)、规(guī)范化(huà)，建立(lì)健全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花制(zhì)度的(de)监管(guǎn)，即要求开发商在(zài)预售(shòu)前，确保地价款已经全部支(zhī)付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把项目完(wán)成，资(zī)金(jīn)需放入律师所(suǒ)托管，支取(qǔ)时(shí)需律所和建(jiàn)筑师(shī)的核(hé)准。为了防止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建筑(zhù)师等造假，套(tào)取(qǔ)监(jiān)管账户资金，中国(guó)香港要求律(lǜ)师行在(zài)银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全(quán)透(tòu)明化机制(zhì)，且银(yín)行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行(xíng)将成最大风险方，后(hòu)续需自身推动项目(mù)完工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国(guó)内地面临住房需(xū)求大(dà)和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前(qián)期发(fā)展(zhǎn)工业化(huà)的进程大于城市化(huà)进程，唯有解决住(zhù)房(fáng)基础(chǔ)等城市化配套问题(tí)，才能进(jìn)一步(bù)推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分(fēn)配，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利分房制(zhì)度，住(zhù)房市场发展起步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢(màn)，福(fú)利分房制度也出现(xiàn)了(le)分配不公(gōng)、效(xiào)率低、配(pèi)套差等(děng)问题，因(yīn)此福利分房制度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房(fáng)地产市场面(miàn)临(lín)商品房的(de)需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入(rù)中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花”模式(shì)无疑是(shì)对内地房地产市场(chǎng)的一(yī)针强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步引进中国香港预售商(shāng)品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力(lì)支持国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步(bù)深(shēn)化城镇(zhèn)住房制(zhì)度(dù)改革，加(jiā)快(kuài)住房建设的通(tōng)知》文件，决(jué)定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实(shí)行住房分(fēn)配货币化(huà)、住房供给商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从(cóng)计划(huà)经(jīng)济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济(jì)的商品房(fáng)。房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)采用预(yù)售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发(fā)时间周(zhōu)期(qī)长的两大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形(xíng)成滚动(dòng)开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内地(dì)开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行(xíng)等(děng)多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合中国(guó)内地的商(shāng)品房预售制度。预售制的(de)初衷(zhōng)是为(wèi)了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建(jiàn)设(shè)中的房屋预先出售给(gěi)购(gòu)房者，由购房者(zhě)支付定(dìng)金或房款的行为。区别(bié)于中(zhōng)国香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办(bàn)理(lǐ)预(yù)售许(xǔ)可证-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖合同-进行备(bèi)案(àn)登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需(xū)要一次性(xìng)付清首付(fù)款，并采(cǎi)用银行贷(dài)款(kuǎn)的形式(shì)一次性付(fù)清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香港的按(àn)照工程进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不(bù)同(tóng)。对中国内地(dì)的开发商而言(yán)，预售制商品房也(yě)开启了(le)高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为(wèi)中国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)的最(zuì)主要方式，预售制极(jí)大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供(gōng)应，推动(dòng)了城镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多年(nián)对中(zhōng)国内地房地(dì)产市场的稳步发展(zhǎn)起到(dào)了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速发(fā)展阶段的资(zī)金需求，也提高了居民居(jū)住水平，中(zhōng)国内地(dì)城镇居民(mín)从(cóng)筒子楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年时(shí)间(jiān)走完发达(dá)国家几(jǐ)百年城(chéng)镇化路(lù)程。改(gǎi)革(gé)开放以来，城(chéng)镇(zhèn)化(huà)进(jìn)程进(jìn)入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建成区(qū)面积由(yóu)7438平方(fāng)公(gōng)里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当前(qián)已成(chéng)为(wèi)中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房(fáng)销售面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中国内地(dì)房地产历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发(fā)展，房地产企业从无到(dào)有、从国(guó)企(qǐ)先(xiān)行到民(mín)企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地(dì)产企业(yè)数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的(de)2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成(chéng)为拉动(dòng)中(zhōng)国内地经(jīng)济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产(chǎn)带动(dòng)的上下游产(chǎn)业链(liàn)特别长，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房(fáng)地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带(dài)动(dòng)产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占银行(xíng)各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托等通道业务，占比超过三分(fēn)之(zhī)一。从房地(dì)产融(róng)资存(cún)量占社融存量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将(jiāng)导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效(xiào)应渠道(dào)，根据我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德三(sān)国合计(jì)的(de)31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù)房市(shì)值与股债房(fáng)市(shì)值的(de)比(bǐ)例较高(gāo)，主要是(shì)因(yīn)为(wèi)住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比(bǐ)例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制背(bèi)后潜藏(cáng)的风(fēng)险确(què)实存在，当(dāng)前的负面效(xiào)应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从(cóng)个(gè)人层(céng)面(miàn)看(kàn)，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期(qī)办理(lǐ)甚至不能(néng)交房等风险。另外(wài)，购(gòu)房(fáng)者和开发商之(zhī)间的购房合同、购房者和(hé)银行(xíng)的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同(tóng)关系，如果(guǒ)开发商发生(shēng)违约，购房者只(zhǐ)能(néng)根据购(gòu)房合同向(xiàng)开发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合(hé)同按时向银行进行贷(dài)款偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承担的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推(tuī)部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身信用和购(gòu)房者对行业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市场波动(dòng)或经营不善(shàn)，出(chū)现资金链(liàn)断裂等一系列(liè)问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房者签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行(xíng)获(huò)得房款，如果购房者丧失还款能力或(huò)短期(qī)不能还款等，则风险完(wán)全由银(yín)行承担，银(yín)行将面临较(jiào)大的坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的(de)预售监管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售(shòu)管(guǎn)理办法》中明(míng)确规定(dìng)了开发(fā)企(qǐ)业预售(shòu)商品房所得款项应当用(yòng)于有关的工程建设，商品房预售款监管的(de)具体办法(fǎ)，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来(lái)全国并没有统(tǒng)一的预售资金(jīn)监管规定，各地实行(xíng)“一城一(yī)策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安(ān)成本乘以(yǐ)建筑(zhù)面积或者项目工程总(zǒng)额报(bào)价计(jì)算重点资金。而事(shì)实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账户后(hòu)被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继(jì)续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无(wú)期，月供却被迫继(jì)续还款。那(nà)么，监管账(zhàng)户资(zī)金(jīn)如何被挪走的？实际上(shàng)，在过(guò)去房(fáng)地(dì)产(chǎn)大开发(fā)时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建(jiàn)设(shè)名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由(yóu)工程方将资(zī)金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需(xū)。通(tōng)过(guò)这些方式(shì)套取的(de)资金，在(zài)房企各地项目间(jiān)流(liú)动(dòng)，变相(xiāng)加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还(hái)款和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一(yī)种(zhǒng)资金(jīn)循环高周转模(mó)式，但(dàn)一定程(chéng)度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体来说，国外(wài)商品房(fáng)预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预(yù)付资(zī)金，一般设有定金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房(fáng)者支付的(de)预付(fù)款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一(yī)般以定金方(fāng)式支付，或按工程进度分期(qī)支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度(dù)付款，按揭贷款按(àn)照工(gōng)程(chéng)进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付(fù)后发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是(shì)期房由政(zhèng)府或第(dì)三方(fāng)验收合格并提供验(yàn)收(shōu)凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者支付(fù)的房(fáng)款。二是(shì)开发商(shāng)为购房者提(tí)供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三(sān)方(fāng)全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　美(měi)国(guó)期房(fáng)定金一(yī)定期限内无条(tiáo)件返还，最低(dī)首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资金由第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比(bǐ)例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交(jiāo)付(fù)后通(tōng)过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由(yóu)第三(sān)方公证行(xíng)或产(chǎn)权保(bǎo)险公司(sī)的信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可通过申(shēn)请仲裁(cái)取回，且不承担任(rèn)何责任与损失(shī)。而开发商(shāng)在房(fáng)屋建设(shè)过程中的资金(jīn)全部来自银(yín)行，银行根据工程(chéng)进(jìn)度向开发(fā)商提供一定(dìng)比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开(kāi)发(fā)商挪用资金直接(jiē)损害银(yín)行利(lì)益，银行(xíng)有充分动机监管开发(fā)商施工进度。开发商在房屋(wū)交付时需取得由政府相关(guān)部(bù)门经(jīng)审(shěn)查后发放(fàng)的验收(shōu)凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到(dào)购房(fáng)者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，开(kāi)发商或购房(fáng)者(zhě)可购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发商在(zài)项目(mù)获批后即可(kě)预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的(de)定金(jīn)并进(jìn)行预约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任何原因不(bù)能购买，定金按照德国(guó)法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支(zhī)付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附1兆欧等于多少千欧，1兆欧等于多少欧姆单位换算加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最(zuì)低首(shǒu)付(fù)比例，可零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也采取按工期支付房款的制度(dù)，一般(bān)分7笔进行支付，具(jù)体(tǐ)支付节(jié)点(diǎn)、比(bǐ)例因项(xiàng)目而(ér)异。一般来说，支付(fù)节点可分为公证后(hòu)、主体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工(gōng)、窗户(hù)玻(bō)璃完工(gōng)、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，银(yín)行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限(xiàn)结束(shù)后，购(gòu)房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司(sī)针对(duì)期房设(shè)计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或修复(fù)，开(kāi)发商(shāng)破产(chǎn)，由(yóu)保险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖(mài)双(shuāng)方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房(fáng)交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节(jié)内容确(què)认无误后签(qiān)订(dìng)首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开(kāi)发商(shāng)出现(xiàn)财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英国(guó)采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的方式，但是交房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)相(xiāng)对较低，一般(bān)会(huì)在合同签订6-24个月分别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英国规(guī)定房屋必(bì)须经过房产公证公司(sī)的检验验收(shōu)后才(cái)能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节(jié)，英(yīng)国期房预售(shòu)资(zī)金监管(guǎn)极(jí)为(wèi)严格，资金也由(yóu)律师(shī)监(jiān)管，在确认工程(chéng)进度、支付(fù)相关款项过(guò)程中，由买房律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖(mài)方律师(shī)转给开(kāi)发商，即(jí)资金在进入(rù)开(kāi)发商(shāng)账户前经过两道关口，有(yǒu)利(lì)于保(bǎo)障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售(shòu)房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本二战结(jié)束后由于房屋供给(gěi)严重失(shī)衡，叠(dié)加法律(lǜ)空白，社(shè)会上(shàng)“一房二卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日(rì)本(běn)政府1952年出台《宅地(dì)建筑(zhù)物交易法》，经多(duō)次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部分，法律要求开发(fā)商必须(xū)完成定金(jīn)保全措(cuò)施才可(kě)预售。什么是定金保全措施？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开发(fā)商向金融机构或(huò)指定保证机构或(huò)保险机构签订(dìng)定(dìng)金保证(zhèng)委托合同(tóng)，设置购房者定金(jīn)的(de)保证或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证(zhèng)金证明书交付给(gěi)购房者。除定金外，其他(tā)预先支付的购房款也受该措施保护(hù)。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机(jī)构或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房前只(zhǐ)需支付最(zuì)多(duō)不超20％的(de)定金，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者(zhě)即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按(àn)揭贷款，除定金(jīn)外的(de)剩余(yú)房款在交房(fáng)后(hòu)开(kāi)始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡(pō)期房购房(fáng)者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资金进银行(xíng)专门(mén)项目(mù)资金账户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步(bù)签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)方面，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房者需(xū)支付15％的首付及(jí)印花税，同时(shí)购(gòu)房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进度付(fù)款的(de)方(fāng)式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程(chéng)做了统(tǒng)一详细规(guī)定(dìng)，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一般(bān)为合(hé)同(tóng)签订后(hòu)、地基完工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完(wán)工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也依照(zhào)工程进(jìn)度放款，月供在(zài)此过程中随着(zhe)放(fàng)出(chū)贷(dài)款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金(jīn)与付(fù)款会存入银行专门的项目资(zī)金账户，账户(hù)资金提取须与房屋建设有关。房屋交付(fù)后(hòu)，购房(fáng)者享受1年的(de)房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地(dì)产到(dào)了政策出(chū)手(shǒu)临界点，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需(xū)求的支(zhī)持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给予强有力(lì)的金融工(gōng)具(jù)支持。另(lìng)一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括(kuò)民营企业(yè)，加大(dà)支持力度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组整个行业(yè)，为每个房(fáng)企配(pèi)套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购房者定金安(ān)全。签订合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大(dà)缺(quē)陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立按工程(chéng)进度付款(kuǎn)机制(zhì)或交房后(hòu)按揭贷款机制(zhì)，充分(fēn)保护(hù)购(gòu)房者的权益。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行的第(dì)三方资金监(jiān)管机构，或(huò)由政府(fǔ)相(xiāng)关部门直接(jiē)监管，以(yǐ)此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立(lì)商(shāng)品房保修期制(zhì)度。保修期(qī)内，开发商应1兆欧等于多少千欧，1兆欧等于多少欧姆单位换算对房屋质量(liàng)问题全(quán)权负责、免费维修，购房者在保修期(qī)结(jié)束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预(yù)售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套(tào)户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代，对(duì)购(gòu)房民(mín)众不公(gōng)平(píng)的预(yù)售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的(de)最(zuì)根本最实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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