万(wàn)柳书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年(nián)年(nián)初(chū)“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘(mì)开(kāi)发(fā)商——中赫集团，也被拉(lā)向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了共同债务人被中(zhōng)国信达追债，中(zhōng)国(guó)信达为了收回钱款不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫(hè)集团，那些真(zhēn)正斥巨(jù)资购入房(fáng)产的有钱人，房子(zi)现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权(quán)信(xìn)息，难(nán)怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们(men)的姿(zī)势都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于(yú)海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司不良(liáng)债(zhài)权转让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套(tào)万柳(liǔ)书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示(shì)，上述不良债权转让项目的处(chù)置(zhì)主体是中国信达资产管理股份有限公司北(běi)京市分公司（下(xià)称中国信(xìn)达北分），处置的是对(duì)北京赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发(fā)有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债(zhài)权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)有限公(gōng)司是共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万(wàn)次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国(guó)信达北分讨债的(de)故(gù)事(shì)，但实际上，75套豪(háo)宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如(rú)果该报道(dào)属实，说(shuō)明这些(xiē)房(fáng)子实(shí)际上都(dōu)是卖(mài)出去了(le)的，是(shì)有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖(mài)页面上又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子(zi)根本没有(yǒu)网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经(jīng)的报道(dào)证(zhèng)实了(le)上述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还(hái)没资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀(diàn)的(de)顶级豪宅，最强(qiáng)学区房(fáng)，万柳书院的业主基本(běn)都(dōu)是北京的高端(duān)人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万柳书院的业主。另据地产自(zì)媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女”爆料(liào)，万柳书(shū)院的业主中，还有不少中赫集团的(de)高(gāo)管、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也被(bèi)精准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不过(guò)，如果这些(xiē)业主确实已经支付价款并实际(jì)占有，那么，中国信达(dá)转让这笔不(bù)良债(zhài)权回本的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准(zhǔn)还是(shì)债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行中(zhōng)，业(yè)主(zhǔ)已经支付价款并实际(jì)占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果(guǒ)业(yè)主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申请，请(qǐng)求法院解除(chú)查封(fēng)，同(tóng)时可以(yǐ)联合起诉(sù)开发商，要求(qiú)退还购房款或(huò)办理(lǐ)房产(chǎn)证，并承(chéng)担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公(gōng)布《最(zuì)高人民法院(yuàn)关于商品房消费者权利保护问题的(de)批复》，以(yǐ)司法解(jiě)释的方式明确了购房(fáng)人的(de)优(yōu)先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住(zhù)为(wèi)目的购买房(fáng)屋并已支(zhī)付全部(bù)价款，主张其房屋交付请求权(quán)优先(xiān)于(yú)建设工程价(jià)款优先受(shòu)偿权、抵(dǐ)押权(quán)以及其他债权的，人(rén)民法(fǎ)院应当予以支持。只(zhǐ)支付(fù)了部分价款的商品房(fáng)消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩余价款(kuǎn)的，可以适(shì)用(yòng)前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果(guǒ)这(zhè)75套房子均为“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那么(me)这笔不良(liáng)债权(quán)，实际上是(shì)个烫(tàng)手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本(běn)，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国(guó)信达，做出贡献，做出贡献与作出贡献的区别在哪将会(huì)赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司(sī)中国信(xìn)达申请不良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追溯到金(jīn)谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中(zhōng)国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地等(děng)选择退(tuì)出了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际(jì)信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产(chǎn)开发(fā)商，相(xiāng)较(jiào)其(qí)他房企，中(zhōng)赫集(jí)团既(jì)没有很大规(guī)模，也没有(yǒu)很高的(de)国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为(wèi)中赫集团(tuán)进入北(běi)京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高(gāo)达(dá)30万/平(píng)米(mǐ)的(de)天价(jià)，成(chéng)为当时京城最贵的楼(lóu)盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院(yuàn)，更是被誉(yù)为“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等(děng)大型知名(míng)房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北京当年的(de)“双料(liào)地王”。很(hěn)快(kuài)，万(wàn)柳(liǔ)书院就以(yǐ)神秘(mì)高端的(de)姿态(tài)杀入(rù)市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖(zhuān)垒起来(lái)的(de)五米(mǐ)高(gāo)墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格，都令业(yè)内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句(jù)顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的(de)地位(wèi)。2014年末上市的它(tā)，对手(shǒu)是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府(fǔ)等，现如(rú)今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年(nián)之久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发(fā)的(de)豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今(jīn)沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年(nián)初“万柳书(shū)院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出(chū)背后(hòu)的(de)中赫集团，发(fā)现其深(shēn)陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金(jīn)辉(huī)的人生轨迹(jì)跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这个(gè)转折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开(kāi)始(shǐ)了多元化转型，但转型(xíng)之(zhī)路并不(bù)好走。早在2008年(nián)开(kāi)始，中赫集(jí)团就(jiù)尝试(shì)过(guò)多(duō)元化(huà)业务，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但(dàn)最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金(jīn)辉(huī)将转型的目光(guāng)，放(fàng)到(dào)了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股(gǔ)国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为(wèi)国(guó)安的新东(dōng)家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国安(ān)，总计(jì)花(huā)费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有(yǒu)人也许会(huì)感叹：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样(yàng)，中(zhōng)赫为什么(me)又(yòu)要质押股权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集(jí)团及其实(shí)控人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查(chá)查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股(gǔ)权(quán)出质(zhì)记录。质权人包括海金(jīn)商业(yè)保理(lǐ)、北京(jīng)建工(gōng)、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入(rù)主北京国安(ān)的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集(jí)团也被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国(guó)安(ān)足球(qiú)俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资产(chǎn)总计(jì)5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和(hé)周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还(hái)在持(chí)续质(zhì)押手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份，但(dàn)国安(ān)和中赫的经营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团被5次(cì)列(liè)被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫(hè)置地(dì)、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同(tóng)成为(wèi)被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义(yì)务，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北(běi)京国安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人都(dōu)成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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