5月(yuè)以来(lái)，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的(de)机构对于这(zhè)一板(bǎn)块已经(jīng)在(zài)悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金(jīn)一(yī)季(jì)报统计，龙头与(yǔ)地方国(guó)企央企获得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的配置(zhì)看，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有的(de)房地(dì)产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持房地产(chǎn)公司(sī)市(shì)值在股票资(zī)产(chǎn)中的占比却断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首次回(huí)升，年(nián)底这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募对房地产(chǎn)行(xíng)业的(de)持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似(shì)乎在今(jīn)年一季度得以(yǐ)延(yán)续。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公募重(zhòng)仓持(chí)有(yǒu)房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)一季度(dù)市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募(mù)对(duì)于房地(dì)产(chǎn)的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇(huì)总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房地产板(bǎn)块(kuài)排名最高的是保利发展，在基(jī)金(jīn)重仓第33位。排名第二的(de)是招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最(zuì)后一环，且(qiě)首季(jì)并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需(xū)要时(shí)间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判(pàn)断房地产已经进入大分化时代，一二线城市(shì)好于三四(sì)线城市。而映射到二级(jí)市场投资上，配(pèi)置(zhì)房地产行业轻松收(shōu)获行业贝(bèi)塔的(de)红利期(qī)一去(qù)不返了。“如(rú)果按照产业(yè)周(zhōu)期来分类，包括房(fáng)地(dì)产等(děng)几(jǐ)类行业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有什么(me)投资机会的(de)。但(dàn)在这几年特殊(shū)的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更(gèng)大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的年(nián)销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年(nián)光是(shì)居民存款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产(chǎn)的(de)更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平(píng)方米(mǐ)。需(xū)求端还(hái)需要有一(yī)定的政策出来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住房(fáng)面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时(shí)代(dài)，而目前居(jū)民的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行的(de)房(fáng)价(jià)，因而行业高增(zēng)的时代已经过去，未来行(xíng)业(yè)的(de)需(xū)求或将回(huí)落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的高杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年(nián)的民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出(chū)清的(de)过(guò)程。这个过程(chéng)中，综合(hé)竞争力强的(de)公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式(shì)，获得市占率(lǜ)的提(tí)升。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资(zī)，就(jiù)是(shì)强竞争力(lì)公司(sī)的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募(mù)乃至整体机(jī)构的务(wù)实之举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质区域(yù)性(xìng)标的成(chéng)香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘(pán)，中信(xìn)房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现(xiàn)股价上(shàng)涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段(duàn)恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地(dì)产。排(pái)名(míng)第一的(de)上实(shí)发展，五一假期归来后(hòu)日(rì)成交(jiāo)量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连续(xù)两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营(yíng)业务为房地(dì)产开发与(yǔ)经营(yíng)。公司的主要产品(pǐn)及(jí)服务(wù)为房地产销售、房地产租(zū)赁、物业(yè)管(guǎn)理(lǐ)服务(wù)、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，各(gè)类机构(gòu)都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十(shí)大流通股股东(dōng)来看， 具体包(bāo)括公募(mù)的(de)上(shàng)银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司(sī)等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的(de)浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一季(jì)度的收入利(lì)润规(guī)模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是该(gāi)公司(sī)后疫情时代出租率复(fù)苏(sū)至(zhì)近年(nián)来最高(gāo)，另一方(fāng)面则是公司拿地结算(suàn)持(chí)续性向(xiàng)好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业(yè)绩(jì)势头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在(zài)其中持(chí)续(xù)驻足。从(cóng)第一季度十大(dà)流通股(gǔ)股东(dōng)来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在(zài)前十(shí)中(zhōng)，这也(yě)是连续第三个季度他有的(de)两只产(chǎn)品杀(shā)入前十。同(tóng)时(shí)榜单中还有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了(le)持(chí)股。

　　除去(qù)上述两家上海区域(yù)性地产公(gōng)司外，荣安地(dì)产则是(shì)主要(yào)布局在(zài)深圳的地(dì)产公司，一季报(bào)交(jiāo)出的(de)也是一份报喜(xǐ)的成绩单(dān)：首季(jì)公(gōng)司(sī)实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东行列(liè)。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位(wèi)，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金(jīn)相关人(rén)士分析：“经历过(guò)行业洗牌(pái)和兼并重(zhòng)组后，龙头的价(jià)值更为笃定(dìng)突(tū)出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土(tǔ)地(dì)供给较(jiào)多（券商(shāng)测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于(yú)信用问(wèn)题或者资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融(róng)资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低(dī)，净(jìng)负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不(bù)断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到(dào)2023年的(de)销售(shòu)，龙头(tóu)房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股(gǔ)或存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的结构(gòu)性机会(huì)依然存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现为库(kù)存的优势(shì)。央企地(dì)产公司(sī)，现阶段表现出(chū)较低(dī)的融资(zī)成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能力的(de)多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估，国(guó)央企相较于民(mín)营地产公司也是更有优势的(de)。”吕功(gōng)绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值(zhí)、土(tǔ)地资源(yuán)债权债务关系(xì)等(děng)问题，市场对民营房(fáng)开企业(yè)的资产(chǎn)会(huì)有(yǒu)更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行业(yè)出(chū)清的过程中(zhōng)，央国企相较(jiào)于民企来说估值(zhí)的修复更(gèng)明显。中特估的角(jiǎo)度从(cóng)中长(zhǎng)期(qī)的维度看，行(xíng)业(yè)的逻辑在于集中度(dù)提(tí)升后，行业进入高质量发(fā)展阶段(duàn)，具(jù)备较快速发展阶段更(gèng)稳定(dìng)且可(kě)预期的盈利和现金流创(chuàng)造(zào)能力，以此带来(lái)估值中枢的(de)提升，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低，行业内部(bù)将出(chū)现分化(huà)，要关注(zhù)将(jiāng)受益于行业集(jí)中(zhōng)度提升(shēng)的头部公(gōng)司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过(guò)国投(tóu)瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需(xū)要(yào)客观地去持(chí)续观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可(kě)以维持，首先(xiān)是融资(zī)成本(běn)保持低位，其次是(shì)销售份额持(chí)续提升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较(jiào)大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也(yě)是(shì)机(jī)构的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因(yīn)为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性(xìng)地拿地(dì)，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力度较大(dà)。投资的(de)驱动能够(gòu)推动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处(chù)于(yú)调(离婚多久复婚的概率最大，离婚多久复婚的概率最大呢diào)整的过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也(yě)提醒表示，在(zài)房(fáng)地(dì)产(chǎn)的(de)复苏(sū)过(guò)程(chéng)中，还(hái)面(miàn)临(lín)着一些不(bù)确定性。其实整个市(shì)场从四月份开始又在往下(xià)掉(diào)。除(chú)了(le)杭州、成都等(děng)极个别城市四月环比三月相对表现较(jiào)好之(zhī)外，包括北(běi)京(jīng)、上海(hǎi)在(zài)内(nèi)的(de)绝大多数城市都出现环(huán)比下滑的情况。而(ér)现(xiàn)在五月的市场表现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状况(kuàng)、收(shōu)入情况，以及市(shì)场的去(qù)库(kù)存压力、企业的资(zī)金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹(dàn)外的(de)一(yī)个市(shì)场乏力现象。也就是(shì)说，第(dì)二季度、第三季度增长(zhǎng)不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以(yǐ)及其上(shàng)下游产业链的复(fù)苏速度都比想象的(de)要慢很(hěn)多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做得(dé)比同行好得多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现出(chū)来。所(suǒ)以只能耐心地去等(děng)待它的基本(běn)面不(bù)断(duàn)地(dì)凸显出来，这需要(yào)时间。

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　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为举例(lì)分析，不(bù)做买卖推荐。）

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